Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: kolejność kroków i koszty

Mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać. Kredyt spłaca się wtedy z pieniędzy kupującego, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Trzeba z góry ustalić z bankiem kwotę do spłaty, z kupującym i notariuszem kolejność przelewów, a we własnym budżecie uwzględnić ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę i podatek, jeśli od nabycia nie minęło pięć lat.

Poniżej opisujemy typowy przebieg takiej transakcji, koszty i pułapki. Część kroków wynika z praktyki banków i notariuszy, a nie z jednego przepisu, więc szczegóły zawsze ustala się z własnym bankiem. To informacja, nie porada prawna.

Jak zwykle przebiega sprzedaż z hipoteką

1. Zaświadczenie z banku. Sprzedający prosi bank o zaświadczenie o kwocie zadłużenia na wskazany dzień, numer rachunku do spłaty i warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Warto zapytać, do kiedy podana kwota jest aktualna.
2. Umowa przedwstępna. Strony zapisują w niej, że część ceny trafi bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, a reszta do sprzedającego. Zadatek lub zaliczkę kupującego warto zabezpieczyć tak, by nie trafiła w całości do sprzedającego przed spłatą.
3. Kredyt kupującego. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, jego bank musi zaakceptować to, że w dniu aktu na mieszkaniu jest jeszcze hipoteka innego banku i że zostanie ona wykreślona po spłacie. Zwykle wymaga zaświadczenia banku sprzedającego.
4. Akt sprzedaży. Notariusz zapisuje w akcie, jaka kwota trafi do banku sprzedającego. Kupujący (lub jego bank) przelewa tę część ceny na rachunek wskazany w zaświadczeniu.
5. Zgoda na wykreślenie. Po spłacie bank sprzedającego wydaje oświadczenie, że kredyt został spłacony, i zgodę na wykreślenie hipoteki.
6. Wniosek do księgi wieczystej. Na podstawie zgody banku składa się wniosek o wykreślenie hipoteki. Strony ustalają w umowie, kto to robi i kto płaci opłatę.

Uwaga: kupujący, który przyjmuje mieszkanie z jeszcze niewykreśloną hipoteką, ponosi ryzyko do czasu jej wykreślenia. Dlatego w akcie i umowie przedwstępnej ważne są: przelew bezpośrednio do banku sprzedającego, zaświadczenie z aktualną kwotą i zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia zgody na wykreślenie.

Koszty po stronie sprzedającego

Pozycja	Ile	Uwagi
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej	100 zł	połowa opłaty za wpis hipoteki (200 zł), art. 46 ustawy o kosztach sądowych
Opłata za wcześniejszą spłatę	zależy od umowy	zobacz niżej
Zaświadczenie z banku	według taryfy banku	sprawdź w tabeli opłat
Podatek dochodowy	19% dochodu	tylko przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia

Taksa notarialna za sam akt sprzedaży zależy od ceny. To, kto ją ponosi, strony ustalają w umowie przedwstępnej.

Opłata za wcześniejszą spłatę

Kredytobiorca zawsze może spłacić kredyt hipoteczny przed terminem. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza rekompensatę, której bank może żądać. Najczęściej opisywana reguła mówi, że rekompensata jest możliwa tylko w pierwszych trzech latach kredytu o zmiennym oprocentowaniu i nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek za kolejne 12 miesięcy. Po tym okresie zwykle wynosi zero. Przy kredytach o okresowo stałym oprocentowaniu zasady mogą być inne.

Uwaga: portale podają różne wersje tych limitów. Rozstrzyga treść Twojej umowy kredytowej i aktualny tekst ustawy. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zapytaj bank na piśmie o kwotę rekompensaty na planowany dzień spłaty.

Po wcześniejszej spłacie można zapytać bank o zwrot części kosztów kredytu, np. prowizji lub ubezpieczenia za niewykorzystany okres. Kwestię tę poruszał Trybunał Sprawiedliwości UE (sprawa C-383/18) i Rzecznik Finansowy. Czy i w jakim zakresie zwrot przysługuje przy kredycie hipotecznym, warto sprawdzić indywidualnie.

Podatek a spłata kredytu

Jeśli sprzedajesz przed końcem piątego roku kalendarzowego po roku nabycia, od dochodu płaci się 19% podatku. Dochód to cena sprzedaży minus koszt nabycia i nakłady. Saldo kredytu nie jest kosztem i nie obniża dochodu. Pieniądze idące na spłatę kredytu i tak wliczają się do przychodu.

Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód w części wydanej na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Czy w Twojej sytuacji spłata kredytu, w tym kredytu na sprzedawane mieszkanie, kwalifikuje się jako taki wydatek, trzeba potwierdzić z doradcą podatkowym, bo przepisy mają tu szczegółowe warunki. Zasady opisujemy w tekście sprzedaż mieszkania: podatek i termin.

Mieszkanie jeszcze w budowie: cesja umowy deweloperskiej

Kto ma umowę deweloperską i kredyt wypłacany w transzach, nie jest jeszcze właścicielem mieszkania. Może natomiast przenieść prawa z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesja). Ustawa deweloperska stawia tu warunki (art. 37a, art. 40):

• cesja wymaga formy aktu notarialnego;
• dotyczy jednego lokalu, a cedent nie może mieć innej takiej cesji w ciągu poprzednich 3 lat (z wyjątkiem cesji na rzecz najbliższej rodziny);
• naruszenie limitu nie powoduje nieważności, ale warto go przestrzegać.

Przy kredycie dochodzi zgoda banku. Bank finansujący zwykle ma zabezpieczenie związane z tym mieszkaniem, więc sposób spłaty i zwolnienia zabezpieczenia trzeba z nim uzgodnić, tak jak przy sprzedaży gotowego lokalu. Szczegóły umów opisujemy w tekście umowa rezerwacyjna i deweloperska.

Gdy sprzedajesz, żeby kupić nowe mieszkanie

Częsty scenariusz to sprzedaż obecnego mieszkania z kredytem i zakup nowego od dewelopera. Warto wtedy:

• policzyć zdolność do nowego kredytu przy założeniu, że stary jest już spłacony, i sprawdzić, czy bank zaakceptuje taką sekwencję (zobacz zdolność kredytowa: jak liczy bank);
• dopasować terminy: harmonogram wpłat do dewelopera, datę aktu sprzedaży i datę wypłaty nowego kredytu;
• pamiętać, że opłata rezerwacyjna jest ograniczona do 1% ceny i musi zostać zwrócona, jeśli bank odmówi kredytu z powodu braku zdolności. Nieudana sprzedaż starego mieszkania nie jest jedną z ustawowych przesłanek zwrotu, więc ewentualne zabezpieczenie na taki wypadek trzeba wynegocjować w umowie.

Sprawdź przed podpisaniem umowy przedwstępnej

• Czy masz aktualne zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i warunkach wykreślenia hipoteki?
• Ile wyniesie rekompensata za wcześniejszą spłatę na planowany dzień?
• Czy umowa przewiduje przelew części ceny bezpośrednio do Twojego banku?
• Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki i kto ponosi opłatę 100 zł?
• Czy od końca roku nabycia minęło pięć lat, a jeśli nie, ile wyniesie podatek?

Więcej krótkich odpowiedzi znajdziesz w zestawieniu pytania o inwestowanie i najem.