Inwestowanie w mieszkanie i najem: pytania i odpowiedzi

Osoba prywatna wynajmująca poza działalnością gospodarczą płaci od 2023 r. wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Skala podatkowa nie jest już dostępna dla najmu prywatnego. Kosztów nie odlicza się, także odsetek od kredytu ani remontu. Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca lub kwartalnie, a roczne zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia.

Przy najmie prywatnym nie trzeba osobno zgłaszać wyboru ryczałtu, bo to jedyna dostępna forma opodatkowania. Według strony Ministerstwa Finansów jedynym zgłoszeniem jest oświadczenie małżonków, jeśli chcą, aby całość przychodu rozliczało jedno z nich. Na jednej ze stron rządowych pojawia się sformułowanie o zgłaszaniu wyboru, ale dotyczy ono ryczałtu w działalności gospodarczej. W razie wątpliwości warto zapytać w swoim urzędzie skarbowym.

Małżonkowie we wspólności majątkowej rozliczają co do zasady po połowie przychodu, każdy ze swoim progiem 100 000 zł. Mogą też złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich, i wtedy stawka 12,5% zaczyna się dla tej osoby od 200 000 zł. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku i obowiązuje w kolejnych latach do odwołania. Przy rozdzielności majątkowej próg 200 000 zł nie przysługuje.

Opłaty za media i opłaty eksploatacyjne, które zgodnie z umową najmu ponosi najemca, nie są przychodem wynajmującego. Dlatego warto w umowie wyraźnie oddzielić czynsz od tych opłat. Kaucja nie jest przychodem, dopóki jej nie zatrzymasz. Jeśli zatrzymasz ją na pokrycie zaległego czynszu, staje się przychodem z najmu i trzeba od niej zapłacić ryczałt.

Osoba prywatna wybiera zwykle między najmem zwykłym a okazjonalnym. Najem okazjonalny zawiera się na czas określony do 10 lat, a najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Właściciel zgłasza umowę w urzędzie skarbowym. Daje to łatwiejsze odzyskanie lokalu niż najem zwykły, ale tylko przy spełnieniu wszystkich wymogów. Szczegóły formalne warto potwierdzić u prawnika.

Przepisy o najmie krótkoterminowym właśnie się zmieniają. Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym, a Sejm uchwalił 8 października 2026 r. polską ustawę z rejestrem, numerem do podawania w ogłoszeniach i karami do 50 000 zł. Możliwość ograniczeń przez wspólnoty i gminy ma działać od 2028 r. Przed startem sprawdź, czy ustawa została opublikowana, oraz regulamin wspólnoty w budynku.

Według Otodom Analytics, w danych z czerwca 2026 r. opublikowanych przez Bankier.pl, rentowność ofertowa mieszkań 40–59 m² w dużych miastach wynosiła około 4,7–5,9%, a mieszkań do 40 m² około 4,8–6,4%. W większości miast spadła rok do roku. To wartości przed kosztami, podatkiem i pustostanami. Po uwzględnieniu wykończenia, ryczałtu i miesiąca przerwy wynik netto jest wyraźnie niższy. W naszym przykładzie 6,6% brutto daje około 4,25% netto.

Może tak być. Zakup od dewelopera opodatkowany VAT zwykle nie podlega PCC, ale ustawa przewiduje wyjątek: przy nabyciu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tym samym budynku lub na tej samej działce płaci się 6% PCC od tych transakcji. Planując zakup pakietu mieszkań, warto przed podpisaniem umów ustalić z notariuszem lub doradcą, jak liczy się lokale i od kiedy przepis obowiązuje.

Czynsz z mieszkania położonego w Polsce to dochód ze źródła w Polsce i co do zasady jest tu opodatkowany także wtedy, gdy właściciel nie jest polskim rezydentem podatkowym. Źródła nie są jednak zgodne, czy nierezydent może korzystać z ryczałtu 8,5% i 12,5% oraz do którego urzędu składać zeznanie. To pytanie do doradcy podatkowego albo o interpretację indywidualną, najlepiej przed pierwszym przychodem. Rezydencję ustala się według ośrodka interesów życiowych lub pobytu ponad 183 dni w roku.

Po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabyto. Przy mieszkaniu od dewelopera liczy się według przeważającego stanowiska rok aktu przenoszącego własność, a nie umowy deweloperskiej. Akt z 2025 r. oznacza sprzedaż bez podatku od 1 stycznia 2031 r. Wcześniej płaci się 19% od dochodu, chyba że pieniądze zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży.

Podatek od nieruchomości, w 2026 r. najwyżej 1,25 zł za metr kwadratowy rocznie, płaci właściciel. Do tego dochodzą opłaty dla wspólnoty, o ile umowa nie przenosi ich na najemcę, ubezpieczenie i rezerwa na naprawy. Przy kredycie dochodzą raty, których odsetki przy ryczałcie nie obniżają podatku. W rachunku opłacalności warto ująć też co najmniej miesiąc pustostanu w roku.