Rentowność najmu: jak liczyć brutto i netto (przykład z założeniami)

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania. Rentowność netto to czynsz po odjęciu pustostanów, kosztów właściciela i podatku, podzielony przez cały wydatek na inwestycję: cenę, koszty transakcyjne i wykończenie. Przy mieszkaniu od dewelopera różnica między tymi wskaźnikami jest duża. W naszym przykładzie 6,6% brutto liczone od ceny spada do około 4,3% netto liczone od całego wydatku.

Poniżej pokazujemy oba wzory, listę kosztów, które najczęściej się pomija, i przykład z wypisanymi założeniami. To ilustracja metody, a nie prognoza ani rekomendacja inwestycyjna.

Dwa wzory

Rentowność brutto

roczny czynsz ÷ cena zakupu × 100%

To liczba, którą najczęściej widać w ogłoszeniach i analizach rynkowych. Jest prosta i dobra do porównywania miast, ale pomija prawie wszystkie koszty.

Rentowność netto

(czynsz faktycznie otrzymany − koszty właściciela − podatek) ÷ całkowity wydatek × 100%

gdzie:

• czynsz faktycznie otrzymany uwzględnia miesiące bez najemcy;
• koszty właściciela to to, czego nie pokrywa najemca: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, rezerwa na naprawy, ewentualnie część opłat dla wspólnoty, prowizja zarządcy;
• podatek przy najmie prywatnym to ryczałt 8,5% od przychodu (12,5% powyżej 100 000 zł rocznie), bez odliczania kosztów;
• całkowity wydatek to cena plus taksa notarialna, opłaty sądowe, wykończenie i umeblowanie.

Koszty, które najczęściej się pomija

Pozycja	Dlaczego jest istotna
Wykończenie i wyposażenie	Mieszkanie od dewelopera to zwykle stan deweloperski. Poradniki podają 1800–3500 zł/m² za wykończenie „pod klucz” w 2026 r.
Pustostany	Miesiąc bez najemcy w roku to około 8% mniej przychodu.
Ryczałt od przychodu	Liczy się od czynszu, nie od zysku, więc nie maleje, gdy rosną koszty.
Koszty transakcyjne	Taksa notarialna za umowę deweloperską (dzielona po połowie z deweloperem) i za akt przenoszący, wypisy, wpisy w księdze wieczystej.
Opłaty dla wspólnoty	Jeśli umowa najmu nie przenosi ich na najemcę, obciążają właściciela.
Odsetki od kredytu	Przy finansowaniu kredytem obniżają realny zwrot z wkładu, a przy ryczałcie nie zmniejszają podatku.

Przykład z założeniami

Liczby poniżej są przykładowe. Czynsz i ceny trzeba dopasować do konkretnej lokalizacji, np. na podstawie danych dzielnic w /pl/dzielnice.

Założenia

Pozycja	Wartość
Mieszkanie	50 m², 12 000 zł/m², cena 600 000 zł brutto
Taksa notarialna, umowa deweloperska	połowa z 1585 zł netto + 23% VAT ≈ 975 zł (druga połowa po stronie dewelopera)
Taksa notarialna, akt przenoszący	1585 zł netto + 23% VAT ≈ 1950 zł (zgodnie z praktyką rynkową płaci kupujący)
Opłaty sądowe	200 zł (wpis własności) + połowa z 150 zł (wpis roszczenia) = 275 zł
Wykończenie	50 m² × 2650 zł = 132 500 zł (środek przedziału z poradników)
Całkowity wydatek	ok. 735 700 zł (bez wypisów i kredytu)
Czynsz	3300 zł/mies., najemca płaci media i opłaty dla wspólnoty
Pustostan	1 miesiąc w roku
Podatek od nieruchomości	50 m² × 1,25 zł = 62,50 zł rocznie (stawka maksymalna 2026)
Ubezpieczenie	400 zł rocznie (założenie)
Rezerwa na naprawy	1500 zł rocznie (założenie)
Podatek dochodowy	ryczałt 8,5%

Taksę wyliczyliśmy z maksymalnych stawek: dla 600 000 zł stawka podstawowa wynosi 1010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3170 zł, a za umowę deweloperską i akt przenoszący pobiera się najwyżej połowę tej kwoty. Notariusz może pobrać mniej.

Obliczenia

1. Rentowność brutto od ceny: 3300 × 12 = 39 600 zł; 39 600 ÷ 600 000 = 6,60%.
2. Rentowność brutto od całego wydatku: 39 600 ÷ 735 700 = 5,38%.
3. Czynsz faktycznie otrzymany: 3300 × 11 = 36 300 zł.
4. Ryczałt: 36 300 × 8,5% = 3085,50 zł.
5. Koszty właściciela: 62,50 + 400 + 1500 = 1962,50 zł.
6. Wynik netto: 36 300 − 3085,50 − 1962,50 = 31 252 zł.
7. Rentowność netto: 31 252 ÷ 735 700 = 4,25%.

Wskaźnik	Wynik
Brutto od ceny	6,60%
Brutto od całego wydatku	5,38%
Netto od całego wydatku	4,25%

Te same liczby, zmieniane po kolei, wpiszesz w /pl/narzedzia/rentownosc-najmu. Koszty zakupu dla innej ceny policzysz w /pl/narzedzia/koszty-zakupu.

Co zmienia wynik najbardziej

• Wykończenie: przy 1800 zł/m² zamiast 2650 zł/m² całkowity wydatek spada o 42 500 zł, a rentowność netto rośnie do około 4,5%.
• Pustostan: dwa miesiące zamiast jednego to około 3000 zł mniej wyniku netto rocznie.
• Opłaty dla wspólnoty: jeśli płaci je właściciel, wynik netto spada o ich roczną sumę.
• Kredyt: odsetki obniżają zwrot z wkładu własnego, a ryczałt pozostaje bez zmian.

Jak porównać wynik z rynkiem

Według Otodom Analytics (dane z czerwca 2026 r., opublikowane przez Bankier.pl) rentowność najmu mieszkań 40–59 m² w dużych miastach wynosiła od około 4,7% (Kraków) do 5,9% (Łódź), a mieszkań do 40 m² od około 4,8% do 6,4%. W większości miast spadła rok do roku. Są to wartości liczone z cen ofertowych, bez kosztów, podatku i pustostanów, czyli bliższe naszej rentowności brutto od ceny. Porównywanie ich z wynikiem netto to porównywanie różnych rzeczy.

Uwaga: zestawienia rynkowe opierają się na cenach ofertowych i średnich czynszach. Konkretne mieszkanie może odbiegać od średniej w obie strony. Czynsz sprawdź w ogłoszeniach podobnych lokali w tej samej okolicy.

Rentowność to nie cały zwrot

Na wynik inwestycji składają się też zmiana wartości mieszkania i podatek przy sprzedaży. Jeśli sprzedasz przed końcem piątego roku kalendarzowego po roku nabycia, co do zasady zapłacisz 19% od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Opisujemy to w tekście sprzedaż mieszkania: podatek i termin. Zasady umowy najmu i ryczałtu omawiamy w tekście najem mieszkania z rynku pierwotnego, a pełną listę kosztów zakupu w tekście koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Lista kontrolna przed zakupem pod wynajem

• Czy liczysz rentowność od całego wydatku, a nie tylko od ceny?
• Czy uwzględniasz co najmniej jeden miesiąc pustostanu?
• Czy czynsz w założeniach pochodzi z porównywalnych ofert w tej samej okolicy?
• Czy wiesz, kto pokrywa opłaty dla wspólnoty?
• Czy sprawdziłeś, ile wynosi ryczałt przy Twoim łącznym przychodzie z najmu?

Więcej krótkich odpowiedzi znajdziesz w zestawieniu pytania o inwestowanie i najem.