Koszty zakupu mieszkania od dewelopera poza ceną: notariusz, sąd, podatki, kredyt i wykończenie

Przy zakupie od dewelopera VAT jest już w cenie, a podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) co do zasady się nie płaci. Poza ceną dochodzą: taksa notarialna za dwa akty (umowę deweloperską, której koszt dzieli się po połowie z deweloperem, i umowę przenoszącą), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, koszty kredytu, wykończenie lokalu i coroczny podatek od nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł same opłaty notarialne i sądowe wynoszą maksymalnie ok. 3 200 zł plus wypisy, a największą pozycją jest zwykle wykończenie. To informacja, nie porada podatkowa.

VAT jest w cenie

Mieszkanie sprzedawane przez dewelopera jest opodatkowane VAT, a cena w umowie już go zawiera; kupujący nie dopłaca podatku osobno. Deweloper musi podawać na swojej stronie ceny z VAT. Obniżona stawka obejmuje lokale mieszkalne do 150 m² powierzchni użytkowej (domy do 300 m²); przy większym lokalu obniżona stawka dotyczy tylko części ceny odpowiadającej limitowi.

Według aktualnych oficjalnych wyjaśnień (stan na listopad 2026 r.) stosuje się stawki 8% (obniżona) i 23% (podstawowa); stawkę dla konkretnego lokalu warto potwierdzić u dewelopera. Ustawa o VAT w zasadniczym brzmieniu mówi o 7% i 22%, ale przepis przejściowy utrzymuje wyższe stawki, dopóki nie zostanie spełniony warunek dotyczący długu publicznego. Miejsce postojowe lub garaż sprzedawane jako odrębny lokal użytkowy prawdopodobnie podlega stawce 23%; inaczej może być, gdy jest częścią ceny mieszkania. Te dwie kwestie warto potwierdzić u doradcy podatkowego.

PCC: zwykle 0 zł

Zakup od dewelopera, który jest opodatkowany VAT, nie podlega PCC. Wyjątek dotyczy kupujących szóste i każde kolejne mieszkanie w tym samym budynku lub na tej samej działce: od takich zakupów należy się 6% PCC. Od kiedy dokładnie obowiązuje ten przepis, warto sprawdzić u notariusza, jeśli kupuje się kilka lokali w jednej inwestycji. Czy od hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy pobiera się PCC, również najlepiej potwierdzić u notariusza.

Taksa notarialna

Rozporządzenie o taksie notarialnej określa maksymalne stawki; notariusz może pobrać mniej. Stawkę podstawową liczy się od wartości (ceny podanej w akcie), bez odliczania obciążeń.

Wartość	Maksymalna stawka podstawowa
do 3 000 zł	100 zł
3 000–10 000 zł	100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
10 000–30 000 zł	310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
30 000–60 000 zł	710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
60 000–1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
1 000 000–2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
2 000 000–5 000 000 zł	6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł
powyżej 5 000 000 zł	14 270 zł + 0,15% nadwyżki, najwyżej 25 000 zł

Na rynku pierwotnym ważne są trzy przeliczniki:

• umowa deweloperska: najwyżej połowa stawki podstawowej; koszty notarialne związane z jej zawarciem dzieli się po równo między dewelopera i kupującego (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej),
• umowa przenosząca własność: najwyżej połowa stawki podstawowej; kto ją płaci, ustawa nie rozstrzyga, decyduje umowa, a w praktyce zwykle kupujący,
• akt ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy: najwyżej jedna czwarta stawki podstawowej.

Od 5 listopada 2026 r. obowiązują też nowe stawki za wypisy: 12 zł za stronę (strony 1–10), 10 zł (11–20) i 8 zł (od 21. strony), oraz nowa opłata do 300 zł za złożenie przez notariusza wniosku wieczystoksięgowego. Pełnomocnictwo kosztuje najwyżej 100 zł za jedną czynność lub 200 zł za kilka. Do taksy dolicza się VAT (23%, do potwierdzenia u notariusza).

Opłaty sądowe za księgę wieczystą

Wpis	Opłata	Kto zwykle płaci
Roszczenie z umowy deweloperskiej (dział III)	co do zasady 150 zł (do potwierdzenia u notariusza)	po połowie z deweloperem
Własność lokalu	200 zł	zwykle kupujący, decyduje umowa
Hipoteka banku	200 zł	zwykle kupujący
Założenie nowej księgi dla lokalu	100 zł	zwykle krok po stronie dewelopera
Wykreślenie wpisu	połowa opłaty za wpis	zależnie od wpisu

Zastosowanie stawki 150 zł do wpisu roszczenia z umowy deweloperskiej wynika z ogólnego przepisu o wpisie praw osobistych i roszczeń; notariusz poda ostateczną kwotę.

Przykład: mieszkanie za 600 000 zł

Stawka podstawowa: 1 010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3 170 zł. Połowa to 1 585 zł netto, czyli ok. 1 950 zł z 23% VAT.

Pozycja	Kwota maksymalna dla kupującego
Umowa deweloperska (połowa z ok. 1 950 zł)	ok. 975 zł
Wpis roszczenia (połowa ze 150 zł)	75 zł
Umowa przenosząca własność	ok. 1 950 zł
Wpis własności	200 zł
Razem	ok. 3 200 zł
Dodatkowo	wypisy według liczby stron, ewentualny wniosek wieczystoksięgowy do 300 zł netto

Przy kredycie dochodzi akt hipoteczny (najwyżej jedna czwarta stawki podstawowej) i 200 zł za wpis hipoteki. Własne wyliczenie dla dowolnej ceny przygotuje /pl/narzedzia/koszty-zakupu.

Koszty kredytu

Koszty po stronie banku zależą od oferty: prowizja, wycena nieruchomości, ubezpieczenia, ewentualnie produkty dodatkowe. Jeśli wkład własny jest niższy niż 20%, zgodnie z Rekomendacją S bank powinien wymagać zabezpieczenia części kredytu ponad 80% wartości nieruchomości, najczęściej w formie ubezpieczenia, które również kosztuje. Do porównywania ofert służy RRSO, które obejmuje te opłaty. Zasady kredytu dla osób bez polskiego obywatelstwa opisuje kredyt hipoteczny dla cudzoziemców.

Wykończenie i wyposażenie

Mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga jeszcze podłóg, drzwi wewnętrznych, łazienki, kuchni i oświetlenia. Kalkulator na M² Homes przyjmuje orientacyjnie 1 800–3 500 zł za m² (wartość domyślna 2 650 zł) na podstawie zestawień rynkowych z 2026 r. Dla 55 m² daje to od ok. 99 000 do ok. 192 500 zł. To założenie do planowania budżetu, nie cennik: rzeczywisty koszt zależy od zakresu prac, materiałów i regionu. Co obejmuje stan deweloperski, a co pakiet pod klucz, wyjaśnia tekst stan deweloperski czy pod klucz.

Osobno trzeba policzyć miejsce postojowe i komórkę lokatorską, jeśli nie są wliczone w cenę. Deweloper musi pokazywać ich ceny na swojej stronie razem z innymi płatnościami wymaganymi od kupującego.

Uwaga: przed podpisaniem umowy warto zapytać o wszystkie „inne płatności" wymienione na stronie dewelopera. Ustawa wymaga, by były jawne i podane z VAT, więc nie powinny pojawić się dopiero w projekcie aktu.

Koszty po zakupie

• Podatek od nieruchomości: maksymalnie 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej rocznie w 2026 r. i 1,29 zł w 2027 r.; gmina może ustalić niższą stawkę. Dla 55 m² przy stawce maksymalnej na 2027 r. to ok. 71 zł rocznie. Informację składa się w gminie w ciągu 14 dni od zdarzenia, które rodzi obowiązek podatkowy.
• Opłaty eksploatacyjne dla wspólnoty lub zarządcy budynku: zależą od budynku i jego wyposażenia.
• Ubezpieczenie mieszkania: dobrowolne, chyba że wymaga go bank.

Podatki przy zakupie i w czasie posiadania omawia szerzej tekst podatki przy zakupie i posiadaniu mieszkania.

Czego kupujący nie płaci

• kosztów prowadzenia rachunku powierniczego: ponosi je deweloper i nie mogą pomniejszać wpłat kupującego,
• składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: odprowadza ją deweloper (0,45% wpłat przy rachunku otwartym, 0,1% przy zamkniętym); czy uwzględnia ją w cenie, to już jego decyzja cenowa,
• opłaty rezerwacyjnej ponad cenę: zalicza się ją na poczet ceny.

Całą ścieżkę zakupu z kosztami na poszczególnych etapach pokazuje kupno od dewelopera krok po kroku.

Sprawdź przed podpisaniem

1. Czy cena w projekcie aktu zawiera VAT i zgadza się z ceną na stronie dewelopera?
2. Czy miejsce postojowe i komórka są wliczone, a jeśli nie, ile kosztują i jaką stawką VAT są objęte?
3. Jaką taksę notarialną i jakie wypisy przewiduje notariusz?
4. Kto według umowy płaci za akt przenoszący własność?
5. Ile wynosi RRSO kredytu i co składa się na koszty dodatkowe?