Витрати на купівлю квартири від забудовника: нотаріус, суд, податки, кредит і оздоблення

Крім ціни квартири, при купівлі від забудовника ви платите нотаріусові за два акти, судові збори за записи в книзі нерухомості, витрати на кредит, якщо він є, і часто за оздоблення. Податку PCC за звичайної купівлі від забудовника немає, а ПДВ уже включено в ціну. Для квартири за 600 тис. зл самі формальності за максимальними ставками обійдуться в кілька тисяч злотих, тоді як оздоблення може коштувати в десятки разів більше.

Що входить у ціну, а що ні

Ціна квартири від забудовника вже містить ПДВ: окремо ви його не доплачуєте, а на сайті забудовника ціни мають бути вказані з ПДВ. За чинними офіційними роз'ясненнями, станом на листопад 2026 року для квартир площею до 150 м² застосовують знижену ставку 8%; ставку підтвердьте в забудовника. У самому законі вже записано 7%, але тимчасово застосовуються вищі ставки, доки не виконано бюджетну умову. Якщо квартира більша за 150 м², знижена ставка поширюється лише на пропорційну частину ціни.

Паркомісце чи гараж, які продаються як окреме нежитлове приміщення, імовірно, оподатковуються за ставкою 23%. Якщо ж місце є частиною ціни квартири, режим може бути іншим. Це питання варто уточнити в забудовника або податкового консультанта.

Паркомісце, комірка та інші обов'язкові платежі можуть оплачуватися окремо. Усі вони мають бути показані на сайті забудовника поруч із ціною квартири, тож порівнюйте повну суму, а не лише ціну за м².

Нотаріус

Ставки нотаріальної винагороди (taksa notarialna) — це максимум, і нотаріус може взяти менше. Базова ставка залежить від вартості: для суми від 60 тис. до 1 млн зл це 1010 зл плюс 0,4% від суми понад 60 тис. зл. На первинному ринку є два акти, і для кожного максимум дорівнює половині базової ставки:

• договір із забудовником (umowa deweloperska): витрати за законом ділять навпіл забудовник і покупець;
• договір перенесення власності (umowa przenosząca własność): закон не визначає, хто платить; на ринку зазвичай покупець, але все вирішує договір.

До цього додаються ПДВ на послуги нотаріуса (23%, уточніть у нотаріуса) і плата за витяги (wypisy). З 5 листопада 2026 року максимальна плата за витяг — 12 зл за сторінку з 1-ї по 10-ту, 10 зл з 11-ї по 20-ту і 8 зл за кожну наступну. Також з'явилася окрема плата до 300 зл за подання заяви до книги нерухомості. Якщо для іпотеки складають окремий нотаріальний акт, максимум становить чверть базової ставки.

Суд: книга нерухомості

Запис	Судовий збір
Право власності	200 зл
Іпотека банку	200 зл
Ваша вимога з договору із забудовником (розділ III)	як правило, 150 зл (уточніть у нотаріуса), ділиться навпіл із забудовником
Відкриття нової книги	100 зл, зазвичай це крок забудовника
Видалення запису	половина відповідного збору

Приклад: квартира за 600 000 зл

Розрахунок за максимальними ставками, без урахування витягів і плат за заяви. Реальні суми можуть бути нижчими.

Позиція	Сума
Базова ставка: 1010 + 0,4% × 540 000	3170 зл
Один акт (половина базової ставки)	1585 зл нетто, ≈ 1950 зл з ПДВ
Ваша частка за договір із забудовником (50%)	≈ 975 зл
Договір перенесення власності, якщо платите ви	≈ 1950 зл
Запис вимоги в книзі (ваша половина)	75 зл
Запис права власності	200 зл
Запис іпотеки, якщо є кредит	200 зл
Разом	≈ 3400 зл

Сюди треба додати витяги, плату за заяви до книги нерухомості і, якщо потрібно, перекладача. Свій варіант можна порахувати в /uk/instrumenty/vytraty-na-kupivliu.

Податки

• PCC (податок на цивільно-правові дії) не сплачується, якщо забудовник продає квартиру з ПДВ. Виняток: покупець, який купує шосту і кожну наступну квартиру в одному будинку чи на одній ділянці, сплачує з цих покупок 6% PCC. Від якої дати діє це правило, варто уточнити в податкового консультанта.
• Податок на нерухомість сплачується щороку до гміни. Максимальна ставка для житла становить 1,25 зл за м² корисної площі у 2026 році і 1,29 зл у 2027 році. Для квартири 55 м² це не більше 68,75 зл і 70,95 зл на рік відповідно. Декларацію подають протягом 14 днів після виникнення обов'язку.

Більше про податки при купівлі й володінні квартирою є в окремому матеріалі про податки.

Витрати на кредит

Комісія, оцінка квартири, страхування, зокрема страхування браку власного внеску, якщо LTV перевищує 80%, — усе це умови конкретного банку, єдиного тарифу немає. Порівнюйте пропозиції за RRSO, яке враховує більшість витрат. Платіж можна порахувати в /uk/instrumenty/kalkulyator-kredytu, а як підготуватися до кредиту, описує покроковий план іпотеки для іноземця.

Оздоблення

Квартира в стані девелоперському зазвичай має стіни, стяжку, вікна та виводи комунікацій, але не має підлоги, міжкімнатних дверей, кухні й сантехніки. За ринковими оглядами 2026 року оздоблення «під ключ» коштує орієнтовно 1800–3500 зл за м². Для 55 м² це приблизно 99–193 тис. зл. Діапазон широкий і залежить від матеріалів, міста та виконавця, тож вважайте його орієнтиром, а не кошторисом. Що обрати, пояснює матеріал стан девелоперський чи під ключ.

Додаткові витрати для іноземців

• Перекладач. Якщо ви не володієте польською, нотаріус має забезпечити переклад особисто або через перекладача. Оплата перекладача не входить у нотаріальну таксу.
• Довіреність. Якщо купуєте через представника, максимальна такса за довіреність з 5 листопада 2026 року — 100 зл за одну дію або 200 зл за кілька.
• Електронний репозиторій. З 19 листопада 2026 року нотаріус передає документи про купівлю нерухомості іноземцем до центрального електронного репозиторію і стягує 5 зл за кожен документ.

Коли що платити

Момент	Витрати
Бронювання	плата за бронювання до 1% ціни (зараховується в ціну)
Договір із забудовником	ваша половина нотаріальних витрат і судового збору за запис вимоги
Будівництво	платежі на ескроу-рахунок за етапами, витрати на кредит
Договір перенесення власності	нотаріус за другий акт, збори за записи власності та іпотеки
Після акта	оздоблення, меблі, податок на нерухомість, комунальні платежі

Як скласти бюджет

1. Візьміть повну ціну з сайту забудовника разом із паркомісцем і коміркою.
2. Додайте нотаріальні та судові витрати за прикладом вище.
3. Додайте витрати на кредит із пропозицій банків.
4. Закладіть оздоблення і меблі.
5. Залиште резерв на непередбачене і на перші місяці комунальних платежів.

Увага: діапазон вартості оздоблення і банківські витрати — орієнтовні. Просіть письмову калькуляцію в нотаріуса і банку ще до підписання.

Це інформація, а не податкова чи юридична порада.