Зміст
Факти перевіряються
Юрист або податковий консультант ще перевіряє цей текст. Сприймайте його як орієнтир, а не юридичну чи податкову консультацію.
Іноземець може отримати іпотеку в польському банку, і правила нагляду для нього ті самі, що й для поляка: стандартний власний внесок — 20% вартості, 10% — лише із додатковим забезпеченням. Громадянство саме по собі в правилах нагляду не фігурує. Вирішальними є документ про перебування, дохід у злотих і кредитна історія, а ці вимоги кожен банк встановлює сам.
Нижче розбираємо, що записано в Рекомендації S Комісії фінансового нагляду (KNF), що є лише практикою банків і як підготуватися. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не фінансова порада.
Рамка: Рекомендація S
Іпотечне кредитування в Польщі регулює насамперед Rekomendacja S KNF у редакції ухвали від 19 червня 2023 року. Це рекомендація для банків, а не закон: вона не дає клієнтові права на кредит, а банк може бути суворішим. Ключові положення:
| Параметр | Що каже Рекомендація S |
|---|---|
| LTV (кредит / вартість) | до 80%; до 90%, якщо частина понад 80% забезпечена страхуванням, заблокованим депозитом, облігаціями тощо |
| Власний внесок | має бути сплачений до виплати кредиту; не може походити з позики чи кредиту |
| Строк | банк має рекомендувати до 25 років, не кредитувати понад 35 років |
| Оцінка кредитоспроможності при строку понад 25 років | рахується так, ніби строк 25 років |
| Процентний буфер для плаваючої ставки | щонайменше 2,5 п. п. (за формулою KNF), банк може додати більше |
| Дохід у кількох валютах | для валют, крім основної, банк припускає їх знецінення на 50% |
У тексті Рекомендації немає жодного слова про громадянство чи резидентство. Якщо банк вимагає від іноземця більшого внеску чи довшого стажу, це його внутрішня політика.
Власний внесок: звідки і коли
Стандарт — 20% власних коштів. 10% можливі, якщо банк застрахує або іншим способом забезпечить частину кредиту понад 80% LTV; таке страхування оплачує клієнт. Рекомендація S очікує, що банк перевірить, чи внесок не взято в борг, тому важливо задокументувати походження грошей: виписки з рахунку, договір продажу майна, підтвердження заощаджень.
Державна програма Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy передбачає гарантію BGK на брак власного внеску до 20% витрат, і її можна надавати до 31 грудня 2030 року. Умови участі ми детально не перевіряли — уточніть їх у банку. Програма «Bezpieczny Kredyt 2%» закрита для нових заявок з 22 серпня 2025 року, а чинного закону про «кредит 0%» станом на 8 листопада 2026 року ми не знайшли.
Хто ви для банку: тенденції за групами
Єдиного правила немає: кожен банк сам вирішує, які документи про перебування приймає. Таблиця нижче — тенденції, які слід підтвердити в конкретному банку.
| Група | Що зазвичай важливо |
|---|---|
| Громадяни країн поза ЄС з тимчасовою чи постійною картою побиту | Карта побиту; багато банків хочуть, щоб вона діяла ще 6–12 місяців після заявки або весь строк кредиту, деякі приймають карту, чинну на день заявки. Внесок часто 20% |
| Громадяни України зі спеціальним статусом | Сам лише PESEL зі статусом UKR банки, як правило, не приймають. Карта CUKR (трирічна карта побиту, заявки онлайн з 4 травня 2026 року) кредиту не гарантує. Внесок 10% можливий, загального правила про більший внесок для українців немає |
| Громадяни ЄС, які живуть у Польщі | Умови варто з'ясувати в банку: перевіреного джерела ми не маємо |
| Нерезиденти без доходу і проживання в Польщі | Уточніть у 2–3 банках; типовий шлях — власні кошти або кредит у банку країни проживання |
Дохід і валютний ризик
Банки, як правило, кредитують у валюті основного доходу клієнта. Якщо ви заробляєте в гривнях, доларах чи євро за кордоном, отримати стандартний кредит у злотих дуже складно. Якщо дохід у кількох валютах, Рекомендація S велить банку припускати, що всі валюти, крім основної, знеціняться на 50% — тому другорядний дохід важить для банку приблизно вдвічі менше.
Увага: кредит у злотих при доході в іншій валюті означає, що кожен курсовий рух змінює реальну вагу щомісячного платежу. Навіть якщо банк погодиться, порахуйте свій бюджет за гіршого курсу, ніж сьогодні.
Ставки: чого очікувати
Більшість кредитів мають плаваючу ставку: індекс (найчастіше WIBOR 3M) плюс маржа банку. Станом на 4 листопада 2026 року референційна ставка НБП — 3,75%, без змін з березня 2026 року. У жовтневому рейтингу 2026 року маржі для зразкового кредиту коливалися приблизно від 1,4% до 2,4%, а RRSO (реальна річна ставка) — приблизно від 5,4% до 7,0%. Точна ціна залежить від LTV, пакета продуктів і вашого профілю; той самий рейтинг зазначає, що громадянство саме по собі не є підставою для вищої ставки.
Деякі банки пропонують кредити на індексі WIRON. Офіційної дати завершення WIBOR ми не знайшли, тож запитайте, на якому індексі побудована пропозиція і що передбачає договір на випадок заміни індексу.
Порахувати платіж для різних ставок і строків можна в калькуляторі /uk/instrumenty/kalkulyator-kredytu, а як банк оцінює вашу максимальну суму — у матеріалі кредитоспроможність: як рахує банк.
Кредитна історія: «тонке досьє»
Банки перевіряють історію в BIK. Іноземець без польської історії — це клієнт із «тонким досьє», а не з поганою історією. Чи врахує банк закордонну історію, залежить від банку, тому запитайте про це прямо. Пам'ятайте також, що кредитні картки та ліміти на рахунку банки враховують як зобов'язання навіть тоді, коли ви ними не користуєтеся. Якщо вони вам не потрібні, закрийте їх до подання заявки.
Документи
Перелік у кожного банку свій. Зазвичай просять:
- Паспорт, карту побиту чи інший документ про перебування, PESEL.
- Трудовий договір або документи підприємця, довідку про доходи за останні місяці.
- Виписки з банківського рахунку за кілька місяців, річні податкові декларації.
- Документи угоди: договір бронювання або проєкт umowy deweloperskiej, проспект інформаційний.
- Підтвердження походження власного внеску.
Оцінку вартості квартири замовляє банк. Перелік і строки уточніть у банку до бронювання.
Гроші, ескроу та строки
У новобудові платежі йдуть на ескроу-рахунок забудовника (mieszkaniowy rachunek powierniczy), номер якого вказано в договорі. Кредит теж виплачується траншами на цей рахунок згідно з графіком етапів. За даними галузевих джерел, захист Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego діє з першого платежу на ескроу-рахунок, а внесок за бронювання, сплачений готівкою до договору забудовника, під цей захист не підпадає. Переказуючи гроші з-за кордону, стежте, щоб ім'я платника і призначення платежу відповідали договору, і зберігайте документи про походження коштів.
Строк бронювання за законом має бути достатнім, щоб отримати кредитне рішення, а якщо банк відмовив через кредитоспроможність, забудовник повертає внесок за бронювання. Тому подавайте заявку в банк одразу після бронювання. Повний порядок дій — у плейбуку кредит для іноземця крок за кроком, а юридичні питання купівлі — у статті іноземець купує квартиру в Польщі.
Перевірте перед бронюванням
- Банк письмово підтвердив, що приймає ваш документ про перебування і на який строк він має бути чинним.
- Відомо, скільки потрібно власного внеску і чи доступне страхування до LTV 90%.
- Порахована ваша кредитоспроможність з урахуванням буфера.
- Строк бронювання в договорі достатній для кредитного рішення.
- Власний внесок задокументований.
Джерела
Це не консультація
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням уточніть деталі в нотаріуса, консультанта або в банку.
Порахуйте самі
Калькулятори з тими самими припущеннями, що й у тексті.