Оренда нової квартири в Польщі: форми договору, ryczałt і обов'язки власника

Нову квартиру від забудовника можна здавати як приватна особа без реєстрації бізнесу. Для податкових резидентів Польщі податок з такої оренди з 2023 року сплачується лише у формі ryczałtu: 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% понад цю суму, без вирахування витрат. Вибір форми договору оренди визначає, наскільки легко буде повернути квартиру, а короткострокова оренда невдовзі вимагатиме реєстрації.

Нижче — що варто знати власнику новобудови перед першим орендарем. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не юридична чи податкова порада.

Перш ніж здавати: квартира має бути готова

Квартиру від забудовника часто передають у стані stan deweloperski. Це ринковий термін, а не юридичний: обсяг робіт визначає договір, і зазвичай такої квартири не вистачає, щоб одразу заселити орендаря. Оздоблення до стану «під ключ» — суттєва частина інвестиції. Різниця між станами і що саме перевіряти в додатку до договору — у статті стан забудовника чи під ключ.

Податок на нерухомість (до 1,25 zł/м² на рік у 2026 році) та внески до об'єднання власників сплачує власник, якщо договір оренди не перекладає частину платежів на орендаря.

Форми договору оренди

Польське право знає три основні моделі. Деталі форми і процедури в джерелах описують по-різному, тому перед першим договором варто проконсультуватися з юристом.

Форма	Хто може	Головна особливість
Najem zwykły (звичайна)	будь-хто	стандартна оренда за Цивільним кодексом і законом про захист прав мешканців; виселити орендаря складно
Najem okazjonalny (оказіональна)	приватна особа, яка не веде орендного бізнесу	строк до 10 років; орендар дає нотаріально посвідчену заяву про добровільне виконання (виселення) і вказує адресу, куди переїде; договір повідомляють у податкову
Najem instytucjonalny (інституційна)	лише підприємець	строк може перевищувати 10 років; заява орендаря про виконання без вказівки іншої адреси

Для приватного власника найчастіше розглядають najem okazjonalny: він дає змогу швидше повернути квартиру, якщо орендар перестане платити. Ціною є формальності — нотаріальна заява орендаря і повідомлення податкової.

Увага: вимоги до форми договору і до повідомлення податкової для najmu okazjonalnego різні джерела описують неоднаково. Перед підписанням першого договору уточніть їх у юриста, бо від цього залежить, чи спрацює механізм швидкого повернення квартири.

Податок: ryczałt від доходу

З 2023 року для приватної оренди (поза підприємницькою діяльністю) діє лише одна форма оподаткування — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік;
• 12,5% від надлишку понад 100 000 zł.

Податок рахують від доходу, а не від прибутку: витрати на ремонт, меблі чи відсотки за кредитом не вираховуються. За джерелами, які ми перевірили, неоподатковувана сума 30 000 zł і шкала 12%/32% до ryczałtu не застосовуються.

Що не є доходом

Комунальні послуги та внески до об'єднання, які за договором оренди сплачує орендар, не є доходом орендодавця. Застава (kaucja) — теж не дохід, якщо її не залишили собі в рахунок несплаченої орендної плати; тоді утримана сума стає доходом від оренди.

Подружжя

Подружжя у спільності майна зазвичай ділить дохід навпіл. Якщо один з подружжя подасть письмову заяву, весь дохід рахується на нього, і ставка 12,5% починається лише понад 200 000 zł. Заяву подають до 20 числа місяця, наступного за місяцем першого доходу від оренди в році, і вона діє, доки її не відкличуть. Подружжя з розподілом майна цим лімітом скористатися не може.

Строки

1. Щомісячний податок — до 20 числа наступного місяця (за грудень — до 20 січня); можлива квартальна сплата.
2. Річна декларація PIT-28 — з 15 лютого до 30 квітня наступного року.
3. За даними Міністерства фінансів, окремо повідомляти податкову про вибір ryczałtu для приватної оренди не потрібно (уточніть у податкового консультанта).

PIT-28 подають до податкової інспекції за місцем проживання платника, а не за місцем розташування квартири.

Якщо ви нерезидент

Орендна плата за квартиру в Польщі — дохід з польського джерела, тож оподатковується в Польщі. Чи може нерезидент застосовувати ryczałt 8,5%/12,5% і куди подавати декларацію — джерела суперечать одне одному. Перед першою орендою отримайте консультацію податкового консультанта або індивідуальне податкове роз'яснення. Оренда через компанію чи як підприємницька діяльність — окремий режим з іншими правилами.

Що прописати в договорі оренди

Незалежно від форми, кілька пунктів захищають і власника, і податкову позицію:

1. Хто платить комунальні послуги та внески до об'єднання. Якщо їх за договором сплачує орендар, вони не є вашим доходом і не оподатковуються ryczałtem. Якщо ж вони «включені» в орендну плату, податок рахуватиметься від усієї суми.
2. Застава. Розмір, строк і умови повернення. Застава не є доходом, доки ви її повертаєте; утримана в рахунок несплаченої орендної плати сума стає доходом.
3. Протокол передачі квартири. Стан квартири, перелік меблів і техніки, показники лічильників і фото на день передачі та повернення.
4. Строк і умови розірвання. Для najmu okazjonalnego строк не може перевищувати 10 років.

Короткострокова оренда

З 20 травня 2026 року в ЄС застосовується регламент 2024/1028 про реєстрацію короткострокової оренди. Польський закон, що його впроваджує, Сейм ухвалив 8 жовтня 2026 року; за даними джерела, яке ми перевірили, його ще мали розглянути Сенат і Президент; актуальний статус ми не підтвердили. За ухваленим текстом передбачено центральний реєстр з номером, який треба вказувати в оголошеннях, штрафи до 50 000 zł, а з 1 січня 2028 року — можливість заборони короткострокової оренди об'єднанням власників у будинку та зони призупинення в гмінах. Перевірте, чи закон опубліковано і з якої дати діють обов'язки.

Увага: якщо ви плануєте подобову оренду, з'ясуйте позицію об'єднання власників (wspólnoty mieszkaniowej) вашого будинку ще до купівлі.

Податки та продаж згодом

Якщо колись продасте квартиру до кінця п'ятого календарного року після року набуття, дохід оподатковується за ставкою 19%. Деталі — у статті продаж квартири: податок і строк. Купуючи кілька квартир в одному будинку, пам'ятайте: шоста і кожна наступна квартира оподатковуються PCC 6% (дату набрання чинності норми уточніть у консультанта).

Чи окупиться

Чиста дохідність після податку, простою, оздоблення і витрат часто помітно нижча за «валову» з оголошень. Як її порахувати з явними припущеннями — у статті дохідність оренди: як рахувати і в калькуляторі /uk/instrumenty/dokhidnist-orendy.

Перевірте перед першою орендою

• Квартира оздоблена і має акт приймання без невирішених недоліків.
• Обрано форму договору; для najmu okazjonalnego узгоджено нотаріуса для заяви орендаря.
• У договорі визначено, хто сплачує комунальні послуги та внески до об'єднання.
• Ви знаєте строки сплати ryczałtu і подання PIT-28.
• Якщо ви нерезидент — є письмова позиція податкового консультанта.