Сдача новой квартиры в аренду в Польше: виды договора, ryczałt и обязанности

Новую квартиру от застройщика можно сдавать как частное лицо, без регистрации бизнеса. Для налоговых резидентов Польши частная аренда с 2023 года облагается только ryczałt — фиксированным налогом 8,5% с выручки до 100 000 злотых в год и 12,5% сверх этого, без вычета расходов. Остальное зависит от вида договора аренды, от того, долгосрочная это аренда или посуточная, и от вашего налогового резидентства.

Ниже — что нужно учесть до того, как искать арендатора, по состоянию на ноябрь 2026 года. Это информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Перед сдачей: квартира должна быть готова

Квартира от застройщика часто передаётся в состоянии stan deweloperski: без полов, дверей, кухни и сантехники. Сдать её в таком виде почти невозможно, так что заложите время и деньги на отделку. Разница между вариантами описана в статье стан девелоперски или под ключ.

Сроки тоже важны. Сначала приёмка и устранение дефектов, затем нотариальный акт о переносе собственности, затем отделка и меблировка. Только после этого можно начинать поиск жильца. Для инвестиционного расчёта разумно считать, что первые месяцы после получения ключей квартира не приносит дохода.

Виды договора аренды

В польском праве есть три основные формы аренды жилья. Правила о форме и процедурах в разных источниках описаны по-разному, поэтому детали договора стоит согласовать с юристом.

Вид	Кто может сдавать	Особенности
Najem zwykły (обычный)	любой	стандартный договор; арендатор защищён законом о защите прав жильцов, выселить его сложно
Najem okazjonalny (окказиональный)	частное лицо, которое не ведёт бизнес по аренде	срок до 10 лет; арендатор подписывает у нотариуса заявление о добровольном выселении и указывает адрес, куда переедет; договор нужно заявить в налоговую
Najem instytucjonalny (институциональный)	только предприниматель	срок может быть больше 10 лет; заявление о выселении без указания другого адреса

Для частного владельца новой квартиры чаще всего обсуждают выбор между обычной и окказиональной арендой. Окказиональная даёт владельцу больше инструментов на случай, если жилец перестанет платить или не съедет, но требует дополнительных формальностей и затрат на нотариуса со стороны арендатора.

Налог: ryczałt от выручки

Для налоговых резидентов Польши при частной аренде (не в рамках бизнеса) с 2023 года действует только одна форма налогообложения — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• 8,5% с выручки до 100 000 злотых в год;
• 12,5% с части выручки сверх 100 000 злотых;
• расходы (ремонт, проценты по кредиту, амортизация) не вычитаются;
• по источникам, которые мы проверили, необлагаемый минимум 30 000 злотых, который есть в общей шкале, к ryczałt не применяется.

Шкала 12%/32% для частной аренды больше не доступна. Она важна только для аренды в рамках зарегистрированного бизнеса — это отдельный режим, который нужно разбирать с налоговым консультантом.

Что считается выручкой

Выручка — это арендная плата. Коммунальные платежи и сборы управляющей компании не считаются вашей выручкой, если по договору их оплачивает арендатор. Залог (депозит) — тоже не выручка, пока вы его не удержали в счёт неоплаченной аренды; в этом случае удержанная сумма становится доходом.

Супруги

Если квартира в общей собственности супругов, каждый обычно платит налог со своей половины. Можно подать заявление, чтобы налог платил один из супругов за всю сумму, — тогда ставка 12,5% начинается только с выручки сверх 200 000 злотых. Заявление подаётся до 20-го числа месяца, следующего за месяцем первого дохода от аренды в году, и действует, пока его не отзовут. Супругам с раздельным имуществом этот вариант недоступен.

Сроки

1. Налог платится ежемесячно до 20-го числа следующего месяца (за декабрь — до 20 января); есть и квартальный вариант.
2. Годовая декларация PIT-28 подаётся с 15 февраля по 30 апреля следующего года.
3. По данным Министерства финансов, отдельно «выбирать» ryczałt для частной аренды не нужно — это единственная форма (уточните у налогового консультанта).

Декларация подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика, а не по адресу квартиры.

Если вы живёте не в Польше

Доход от аренды польской квартиры — это польский доход, и он облагается в Польше, даже если владелец живёт за границей. Налоговое резидентство определяется центром жизненных интересов или пребыванием в Польше больше 183 дней в году, а не гражданством.

Внимание: может ли нерезидент платить ryczałt 8,5%/12,5% и в какую налоговую ему подавать декларацию, источники отвечают по-разному. Это главный вопрос, который стоит решить с налоговым консультантом или через индивидуальную интерпретацию (interpretacja indywidualna) до первой выплаты аренды.

Подробнее о налогах владельца — в статье налоги при покупке и владении.

Посуточная аренда

С 20 мая 2026 года применяется регламент ЕС 2024/1028 о краткосрочной аренде, который вводит регистрацию таких объектов. Польский закон о его применении Сейм принял 8 октября 2026 года; по данным отраслевых источников, он предусматривает центральный реестр с номером, который нужно указывать в объявлениях, штрафы до 50 000 злотых и, с 2028 года, возможность запретов на уровне сообщества собственников и гмин. На момент публикации нужно проверить, подписан ли закон и вступил ли он в силу.

Ещё до этого закона сообщество собственников дома может ограничивать гостиничное использование квартир. Если вы покупаете квартиру под посуточную сдачу, прочитайте устав и решения сообщества, а также правила застройщика для этого дома.

Передача квартиры жильцу

Даже при хорошем договоре споры чаще всего возникают при выезде жильца. Чтобы их было меньше:

1. Составьте протокол передачи квартиры с показаниями счётчиков, списком мебели и техники и описанием состояния, приложите фотографии.
2. Пропишите в договоре размер залога, срок и условия его возврата.
3. Определите, кто и на кого переоформляет договоры с поставщиками (электричество, интернет) и кто платит сборы в сообщество собственников.
4. Договоритесь о порядке доступа в квартиру для осмотров и ремонта.
5. Сохраняйте подтверждения всех платежей: они пригодятся и для учёта выручки по ryczałt, и в случае спора.

Новая квартира в первые месяцы может проявить скрытые дефекты. Помните, что они остаются ответственностью застройщика по гарантии (rękojmia), поэтому жильцу стоит сообщать вам о проблемах сразу, а вам — фиксировать их и заявлять застройщику письменно.

Постоянные расходы владельца

Даже если коммунальные платежи оплачивает арендатор, на владельце обычно остаются:

• налог на недвижимость (в 2026 году не больше 1,25 злотых за м² в год);
• часть сборов в сообщество собственников, например ремонтный фонд, если договор не переносит их на жильца;
• платежи в периоды без арендатора;
• мелкий ремонт и замена техники;
• платежи по кредиту, если квартира куплена в ипотеку.

Как это превращается в реальную доходность — с примером и явными допущениями — в статье доходность аренды: как считать. Посчитать свой вариант можно в /ru/instrumenty/dokhodnost-arendy.

Перед первым договором

• Квартира принята, дефекты устранены, акт о переносе собственности подписан.
• Выбран вид договора аренды, понятно, кто платит коммунальные услуги и сборы.
• Если вы в браке — решено, будет ли налог платить один из супругов.
• Понятно ваше налоговое резидентство и куда подавать PIT-28.
• Для посуточной аренды — проверены правила дома и статус нового закона.