Договор бронирования и девелоперский договор: содержание, плата за бронь и право на расторжение

При покупке у застройщика вы можете подписать два договора: необязательный договор бронирования (umowa rezerwacyjna) и обязательный девелоперский договор (umowa deweloperska) у нотариуса. Бронь закрепляет за вами квартиру и цену на время получения кредита, а плата за неё ограничена 1% цены. Девелоперский договор — главный документ сделки, и общего права «передумать» после его подписания нет: расторгнуть его можно только по основаниям из закона.

Договор бронирования

Форма и содержание

Бронь необязательна. Если её подписывают, то только письменно — иначе договор недействителен (ст. 29–30 закона о девелоперской деятельности). В нём обязательно указываются:

• стороны;
• цена квартиры;
• размер платы за бронь, если она взимается;
• срок брони;
• расположение квартиры в здании, её полезная площадь и планировка.

До подписания брони застройщик обязан бесплатно вручить вам информационный проспект.

Плата за бронь

Правило	Что это значит
Не более 1% цены из проспекта	Всё сверх этого противоречит закону
Засчитывается в цену	Это не отдельный сбор, а часть оплаты
Переводится на эскроу-счёт	Застройщик обязан сделать это в течение 7 дней после подписания девелоперского договора

Срок брони должен позволять получить кредитное решение. Если вы покупаете с ипотекой, просите срок с запасом: банки не всегда работают быстро.

Когда плату возвращают

Застройщик обязан незамедлительно вернуть плату, если:

1. банк отказал вам в кредите или в положительной оценке кредитоспособности;
2. застройщик не выполнил договор бронирования;
3. застройщик изменил проспект, не сообщив вам об этом.

Если договор не выполнил застройщик, плата возвращается в двойном размере.

Переуступка и задаток

Права по брони нельзя переуступить третьему лицу — такая переуступка недействительна; исключение — близкие родственники из I и II налоговой группы.

Иногда застройщики предлагают, кроме платы за бронь, внести «задаток» (zadatek) по Гражданскому кодексу. Закон о девелоперской деятельности его не регулирует, а условия хуже закона недействительны. Допустим ли такой платёж в вашем случае, проверьте у юриста до перевода денег.

Девелоперский договор

Форма и расходы

Девелоперский договор заключается только в форме нотариального акта (akt notarialny); то же касается переуступки прав по нему. Расходы на нотариуса за все действия при подписании, включая выписки, и судебные сборы за запись в поземельной книге закон делит поровну между застройщиком и покупателем (ст. 40). Подробные суммы — в материале о расходах на покупку.

Обязательное содержание

Ст. 35 перечисляет, что обязательно должно быть в договоре. Ключевые пункты:

• цена и способ её расчёта — полезная площадь, умноженная на цену за м²;
• правовой статус участка: собственник, ипотеки, сервитуты;
• описание здания и квартиры, расположение, полезная площадь, объём и стандарт отделки;
• дата передачи права собственности;
• суммы, сроки и способ платежей на эскроу-счёт, название банка и номер счёта, правила распоряжения средствами;
• правила взносов в Девелоперский гарантийный фонд;
• номер разрешения на строительство, его окончательность и информация об обжалованиях;
• даты начала и окончания работ;
• условия расторжения, проценты и договорные неустойки;
• способ измерения площади;
• заявление покупателя о получении проспекта;
• порядок и срок уведомления о приёмке;
• согласие банка застройщика на освобождение квартиры от ипотеки;
• информация о плате за бронь.

Площадь измеряется по Польской норме, действовавшей на момент подачи заявления на разрешение на строительство. Правило «площадь × цена за м²» действует для договоров, заключённых примерно с середины февраля 2026 года.

Что ещё защищает покупателя

• Изменения проспекта между вручением и подписанием должны быть видимо отмечены в договоре и связывают вас только с вашего согласия.
• Баланс санкций. Проценты, которые застройщик может требовать за вашу просрочку, не могут превышать договорных неустоек в вашу пользу. Если в договоре нет ни того, ни другого, застройщик платит компенсацию в размере законных процентов.
• Условия хуже закона недействительны и заменяются нормами закона.
• Запись в поземельной книге. Ваше требование о передаче квартиры вносится в раздел III книги.
• Цена с сайта. Если цена на сайте застройщика отличается от предложенной при подписании, можно требовать договор по более выгодной для вас цене.
• Переуступка ограничена. Переуступать права по договору можно только в пределах закона: одна квартира, без другой переуступки за предыдущие три года, с исключением для семьи.

На какие пункты смотреть особенно внимательно

• Дата передачи собственности. Это конкретная дата или срок, от которого считается просрочка, а с ней — ваше право назначить дополнительный 120-дневный срок.
• Неустойки. Сравните размер процентов, которые застройщик может требовать с вас за просрочку платежа, с неустойками, которые он платит вам за просрочку передачи. Закон требует, чтобы первые не превышали вторых.
• Площадь. Как измеряется площадь и что происходит с ценой, если фактическая площадь отличается от договорной, — последствия определяет договор.
• Порядок уведомлений. Как застройщик сообщает о завершении этапов и о приёмке: по почте, электронной почтой, через личный кабинет. Если вы живёте за границей, укажите адрес, где вы действительно получаете письма.
• Стандарт отделки. Приложение должно быть подробным; устные обещания из офиса продаж внесите в текст.

Расторжение договора покупателем

Осторожно: «периода охлаждения», как при покупках через интернет, у девелоперского договора нет.

Покупатель может расторгнуть договор только по основаниям из ст. 43, среди них:

Основание	Срок
В договоре нет обязательного содержания	30 дней с подписания
Договор не соответствует проспекту	30 дней с подписания
Проспект или изменения не вручены	30 дней с подписания
Данные проспекта неправдивы или неполны	30 дней с подписания
Не приложено согласие банка на освобождение квартиры от ипотеки	60 дней
Просрочка передачи собственности	После дополнительного 120-дневного срока, назначенного застройщику; неустойка сохраняется
Застройщик не сменил банк эскроу-счёта вовремя	По закону
Существенный дефект подтверждён или не устранён	По процедуре приёмки

Заявление о расторжении подаётся письменно с нотариально заверенной подписью и должно содержать согласие на удаление вашего требования из поземельной книги. Деньги, уже выплаченные застройщику с открытого эскроу-счёта, он обязан вернуть в течение 30 дней. Если не вернёт, в определённых случаях можно обратиться в Девелоперский гарантийный фонд — подробнее в материале об эскроу-счёте и DFG.

Расторжение договора застройщиком

Застройщик тоже не может расторгнуть договор по своему желанию. Закон даёт ему два основания:

1. вы не заплатили, хотя получили письменное требование с 30-дневным сроком на оплату;
2. вы дважды не явились на приёмку или к нотариусу, хотя вызовы направлялись с интервалом не менее 60 дней.

Поэтому важно следить за графиком платежей и отвечать на уведомления, особенно если вы живёте за границей.

Как использовать эти знания

Попросите проект девелоперского договора за несколько дней до визита к нотариусу и сверьте его с проспектом и приложением о стандарте. Если вы не владеете польским, нотариус обязан обеспечить перевод, но заранее прочитать проект с переводчиком или юристом всё равно разумнее. Общий порядок покупки описан в пошаговой инструкции, а проверка застройщика — в отдельном гиде. Это информация, а не юридическая консультация.

Что проверить перед подписанием

• Плата за бронь не превышает 1% цены, срок брони достаточен для кредита.
• Все пункты ст. 35 есть в проекте договора.
• Отличия от проспекта отмечены.
• Приложено согласие банка застройщика на освобождение квартиры от ипотеки.
• Неустойки для застройщика не меньше процентов для вас.
• Номер эскроу-счёта и график платежей понятны.