Открытый и закрытый эскроу-счёт: как защищены деньги покупателя и что покрывает DFG

При покупке по девелоперскому договору вы платите не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Закон 2021 года знает только два его вида: открытый, с которого деньги уходят застройщику по мере строительства, и закрытый, с которого застройщик получает всё одной суммой после того, как вы стали собственником. Третьего варианта «с банковской гарантией или страховкой» больше нет — он относился к старому закону 2011 года. Дополнительная защита — Девелоперский гарантийный фонд (DFG).

Два вида счёта

	Открытый счёт (OMRP)	Закрытый счёт (ZMRP)
Когда деньги уходят застройщику	Поэтапно, после проверки банком завершения каждого этапа	Одной суммой, после получения банком выписки из акта о передаче собственности
Самый ранний перевод	Не раньше чем через 30 дней после подписания договора	После передачи собственности
Последний этап	Удерживается до получения банком выписки из акта о передаче квартиры без обременений	—
Взнос застройщика в DFG	0,45% от ваших платежей (законный потолок — 1%)	0,1% (потолок — 0,1%)
Главный риск для покупателя	Деньги уже потрачены на стройку, если что-то пойдёт не так	Деньги лежат в банке до передачи собственности

Вид счёта указан в информационном проспекте и в девелоперском договоре. Открытый счёт позволяет застройщику финансировать стройку деньгами покупателей по мере её продвижения, закрытый — нет: до передачи собственности застройщик строит на свои или кредитные средства.

Как работает открытый счёт

1. Договор содержит график минимум из четырёх этапов, каждый — от 10 до 25% стоимости проекта.
2. Застройщик письменно уведомляет вас о завершении этапа, и вы вносите очередной платёж на счёт.
3. Перед выплатой застройщику банк проверяет завершение этапа, а также права застройщика на участок, отсутствие банкротства, разрешение на строительство и другие условия — за счёт застройщика.
4. Банк переводит застройщику сумму, пропорциональную стоимости этапа.
5. Деньги за последний этап остаются на счёте до тех пор, пока банк не получит выписку из нотариального акта о передаче вам квартиры без обременений, кроме тех, на которые вы согласились.

Как работает закрытый счёт

Вы платите по тому же графику, но деньги остаются на счёте до конца. Банк переводит застройщику всю сумму только после получения выписки из акта о передаче собственности без обременений. Если вы законно расторгнете договор, деньги вернутся вам в номинальной сумме, а при банкротстве застройщика они остаются в банке, а не в его имуществе. Это наша интерпретация совокупного действия норм; в конкретной ситуации её стоит подтвердить у юриста.

Пример: как движутся деньги

Допустим, квартира стоит 600 000 zł, а график в договоре разбит на пять этапов, каждый по 20% (закон допускает от 10 до 25% на этап и не менее четырёх этапов). Цифры условные и нужны только для иллюстрации.

Момент	Открытый счёт	Закрытый счёт
Вы внесли 1-й платёж 120 000 zł	Банк переведёт застройщику деньги после проверки этапа, не раньше чем через 30 дней после подписания	Деньги остаются на счёте
Внесены четыре платежа, 480 000 zł	Большая часть уже у застройщика и вложена в стройку	Все 480 000 zł на счёте
Внесён последний платёж	Сумма последнего этапа удерживается банком	Все 600 000 zł на счёте
Нотариальный акт о передаче собственности	Банк выплачивает застройщику остаток	Банк выплачивает застройщику всю сумму

Взнос застройщика в DFG в этом примере составит 0,45% × 600 000 = 2700 zł при открытом счёте и 0,1% × 600 000 = 600 zł при закрытом. Эти деньги платит застройщик, а не вы.

Из таблицы видно главное: при открытом счёте риск сосредоточен в середине стройки, когда большая часть денег уже потрачена, а квартиры ещё нет. Именно для этого сценария и существует защита DFG.

Кто платит за счёт

Расходы на ведение эскроу-счёта по закону несёт застройщик, и они не могут уменьшать ваши платежи. Взносы в DFG тоже платит застройщик. Учитывает ли он эти расходы в цене квартиры, закон не регулирует — это вопрос ценообразования.

Девелоперский гарантийный фонд

DFG — фонд, который формируется из взносов застройщиков и выплачивает деньги покупателям в определённых ситуациях. По закону он покрывает:

• при открытом счёте — возврат денег, если застройщик стал неплатёжеспособным, например управляющий в деле о банкротстве отказался продолжать проект;
• возврат, если вы законно расторгли договор по одному из оснований закона (в том числе после просрочки передачи и дополнительного 120-дневного срока), а застройщик не вернул деньги в течение 30 дней;
• при любом виде счёта — суммы сверх лимита гарантирования вкладов, если обанкротится сам банк, в котором открыт эскроу-счёт.

Точный объём защиты в конкретном случае зависит от обстоятельств, и здесь нужен юрист.

По данным UFG, которые приводит отраслевая пресса, с 2024 года до середины 2026 года фонд выплатил около 28,2 млн zł по 70 заявлениям, причём большинство выплат связано с несвоевременной передачей собственности, а не с банкротствами. На конец сентября 2026 года под защитой фонда было почти 219 тысяч договоров на сумму почти 161 млрд zł. Эти цифры стоит перепроверить на сайте UFG.

Осторожно: защита DFG распространяется на деньги, поступившие на эскроу-счёт. Наличные, переданные застройщику до девелоперского договора, по данным отраслевых источников, ею не покрываются. Плату за бронь застройщик обязан перевести на эскроу-счёт в течение 7 дней после подписания девелоперского договора.

Что эскроу-счёт не защищает

• Качество. Дефекты решаются через приёмку и гарантию, а не через счёт — см. чек-лист приёмки.
• Сроки. За просрочку отвечают договорные неустойки; DFG включается только после законного расторжения и невозврата денег.
• Прямую покупку готовой квартиры. Если вы покупаете готовую квартиру по прямому договору купли-продажи, без девелоперского договора, ни эскроу-счёта, ни DFG нет.
• Платежи по отдельным договорам. Если отделку или парковку оплачивают по отдельному договору, а не по девелоперскому, уточните, идут ли эти деньги на эскроу-счёт.

Если банк расторгает договор счёта

Банк может расторгнуть договор эскроу-счёта с застройщиком только по уважительной причине и с уведомлением за 60 дней. Застройщик обязан за 60 дней найти другой банк, иначе деньги возвращаются покупателям. Пока вас не проинформируют о новом счёте, вы вправе приостановить платежи. Если застройщик не сменил банк вовремя, это одно из оснований для расторжения договора.

Как выбрать

Закрытый счёт оставляет деньги в банке до самого конца. При открытом счёте особенно важно проверить самого застройщика: его финансы, землю, разрешения. Как это сделать, описано в гиде по проверке застройщика; индекс риска застройщика на /ru/zastroyshchiki поможет быстро сравнить компании. Вид счёта и условия расторжения прописаны в договоре — о нём в материале о договоре бронирования и девелоперском договоре.

Это информация, а не юридическая консультация.

Что проверить перед подписанием

• Вид счёта (открытый или закрытый) и название банка в проспекте и договоре совпадают.
• Номер счёта в договоре — платежи только на него.
• График: не менее четырёх этапов по 10–25%.
• Все платежи, включая отделку и парковку, проходят через девелоперский договор или вы понимаете, почему нет.