Відкритий чи закритий ескроу-рахунок: як захищені гроші покупця і що покриває DFG

Відкритий ескроу-рахунок передає ваші гроші забудовникові частинами в міру будівництва, а закритий — лише після того, як квартира юридично стала вашою. Інших типів закон 2021 року не знає: забудовник мусить дати покупцеві один із цих двох. При відкритому рахунку додатковою страховкою є Гарантійний фонд забудовників (DFG), при закритому гроші до кінця лежать у банку.

Що таке mieszkaniowy rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy (житловий ескроу-рахунок) — це рахунок у банку, який забудовник відкриває для конкретного проєкту. Ви платите саме на нього, за номером, указаним у договорі із забудовником, а банк контролює, коли і скільки грошей може отримати забудовник. Витрати на ведення рахунку несе забудовник, і вони не можуть зменшувати ваші платежі.

Платежі розподіляються за графіком: щонайменше чотири етапи, кожен від 10% до 25% вартості проєкту. Чергову частину ви платите, коли забудовник письмово повідомить про завершення етапу.

Увага: старий закон 2011 року передбачав ще закритий рахунок із банківською гарантією або страхуванням. Цей закон скасовано. Якщо вам описують якийсь третій тип рахунку, попросіть показати його в проспекті й договорі.

Порівняння

	Відкритий (OMRP)	Закритий (ZMRP)
Коли забудовник отримує гроші	частинами після перевірки банком кожного етапу, не раніше ніж через 30 днів після підписання договору	одним платежем після перенесення власності на вас
Остання частина	банк утримує, доки не отримає витяг з акта про перенесення власності без обтяжень	не застосовується, бо все виплачується в кінці
Що банк перевіряє перед виплатою	право на ділянку, відсутність неплатоспроможності, дозвіл на будівництво тощо	акт про перенесення власності без обтяжень
Внесок до DFG, який сплачує забудовник	0,45% від ваших платежів (законна межа 1%)	0,1% (законна межа 0,1%)
Що захищає вас у разі проблем	DFG	гроші не залишали банк
З чого фінансується будівництво	значною мірою з ваших платежів	з інших джерел забудовника: кредиту, власного капіталу

Як працює відкритий рахунок

Банк виплачує забудовникові суму, пропорційну вартості завершеного етапу, але лише після того, як перевірив, що етап справді завершено. Перевірки оплачує забудовник. Останню частину банк тримає до моменту, коли отримає витяг з нотаріального акта, яким вам передано квартиру без обтяжень, крім тих, на які ви погодилися, наприклад іпотеки вашого банку.

Слабке місце очевидне: значна частина ваших грошей уже витрачена на будівництво. Якщо забудовник стане неплатоспроможним, повернути їх із самого рахунку не вийде. Саме для цього існує DFG.

Як працює закритий рахунок

Гроші лежать у банку до кінця. Забудовник отримує їх лише після того, як банк побачить витяг з акта про перенесення власності на вас без обтяжень. Якщо до цього доходить до відмови від договору, вам повертають кошти в номінальній сумі. Для покупця це найпростіша схема, але оцінювати конкретну ситуацію, наприклад неплатоспроможність забудовника, варто разом із юристом.

Умовний приклад

Припустімо, квартира коштує 600 тис. зл, а графік має п'ять етапів. Після кожного завершеного етапу забудовник письмово повідомляє вас, і ви переказуєте відповідну частину на ескроу-рахунок. При відкритому рахунку банк після перевірки кожного етапу виплачує забудовникові пропорційну суму, а остання частина чекає на акт перенесення власності. При закритому рахунку всі ваші платежі накопичуються на рахунку і переходять до забудовника одним платежем після акта. Цифри тут умовні: реальний графік, кількість етапів і суми вказані у вашому договорі.

Що таке DFG і що він покриває

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Гарантійний фонд забудовників) веде Страховий гарантійний фонд (UFG). Внески до нього сплачує забудовник з кожного вашого платежу. Чи перекладає він цей тягар на покупців через ціну — питання ціноутворення, закон його не регулює.

Фонд повертає гроші покупцям:

• при відкритому рахунку — у сценаріях неплатоспроможності забудовника, наприклад якщо керуючий у справі про банкрутство відмовляється продовжувати проєкт, а також тоді, коли ви законно відмовилися від договору з однієї з підстав закону і не отримали повернення протягом 30 днів;
• при обох типах — якщо збанкрутує сам банк, де відкрито рахунок, у частині понад ліміт гарантування депозитів, тобто 100 тис. євро в системі BFG.

За даними галузевих джерел, захист DFG діє з першого платежу на ескроу-рахунок. Плата за бронювання переходить на рахунок протягом 7 днів після підписання договору із забудовником. Готівкова плата за бронювання до цього моменту, за тими самими джерелами, захистом не охоплена.

Що показує статистика

За даними UFG, які наводять галузеві видання, з 2024 року до першої половини 2026 року фонд виплатив близько 28,2 млн зл за 70 заявами, у середньому близько 403 тис. зл на заяву. Більшість виплат стосувалася зриву строку перенесення власності, а не банкрутства. На кінець вересня 2026 року захистом було охоплено майже 219 тис. договорів на суму майже 161 млрд зл. Свіжі дані варто перевіряти на сайті UFG.

Коли ескроу-рахунку і DFG немає

Захист рахунком і фондом стосується договору із забудовником, тобто договору про будівництво і перенесення власності, та його варіантів. Якщо ви купуєте вже готову квартиру за звичайним договором купівлі-продажу, ескроу-рахунку і DFG немає: працюють лише правила про проспект, бронювання і приймання. Те саме стосується продавця, який не є забудовником у розумінні закону. Тому перед оплатою подивіться, як називається ваш договір.

Якщо банк розриває договір рахунку

Банк може розірвати договір рахунку лише з поважної причини і з повідомленням за 60 днів. Забудовник має протягом 60 днів знайти інший банк, а якщо не знайде, гроші повертають покупцям. Поки вас не повідомили про новий рахунок, ви можете призупинити платежі. Банк, не замінений вчасно, є також підставою для відмови від договору.

Як оцінити свій варіант

• Закритий рахунок означає менший ризик втратити гроші, якщо проєкт не буде завершено, але забудовник має фінансувати будівництво з інших джерел.
• Відкритий рахунок разом із DFG — поширена схема. Ризик знижує фонд, але виплата з нього — це процедура, а не миттєве повернення.
• В обох випадках перевірте самого забудовника за планом із матеріалу як перевірити забудовника і подивіться його показник ризику на сторінках /uk/zabudovnyky.

Тип рахунку вказаний у проспекті та договорі. Як ці документи пов'язані між собою, пояснює матеріал договір бронювання і договір із забудовником.

Що перевірити перед підписанням

1. Тип рахунку і назва банку в проспекті та договорі збігаються.
2. Номер рахунку в договорі збігається з тим, на який ви платите.
3. Графік має щонайменше чотири етапи по 10–25%.
4. Ви платите лише після письмового повідомлення про завершення етапу.
5. Після підписання договору — жодних платежів повз ескроу-рахунок, зокрема готівкою.

Це інформація, а не юридична порада.