Зміст
- Кроки
- Що захищає закон, а що ні
- Крок 1. Знайдіть компанію в KRS
- Крок 2. Перевірте оголошення про неплатоспроможність
- Крок 3. Прочитайте інформаційний проспект
- Крок 4. Перегляньте книгу нерухомості ділянки
- Крок 5. Попросіть показати документи в офісі
- Крок 6. Порівняйте ціни та їхню історію
- Крок 7. Подивіться показник ризику на M² Homes
- Крок 8. Подивіться на здані проєкти
- Крок 9. Звірте договір із проспектом
- Як читати фінансову звітність без бухгалтерської освіти
- Короткий чек-лист
- Що відомо про виплати DFG
- Що робити з результатами
- Червоні прапорці
- Короткі відповіді
Факти перевіряються
Юрист або податковий консультант ще перевіряє цей текст. Сприймайте його як орієнтир, а не юридичну чи податкову консультацію.
Кроки
У тому порядку, в якому вони відбуваються. Подробиці кожного кроку нижче в тексті. Зазвичай триває 7 днів.
Крок 1 з 9: Знайдіть компанію в KRS
Перевірте дату реєстрації, правління, власників, звітність і згадки про ліквідацію чи банкрутство.
Крок 2 з 9: Перевірте оголошення про неплатоспроможність
Пошукайте проєктну і материнську компанію в KRZ і в Monitor Sądowy i Gospodarczy.
Крок 3 з 9: Прочитайте проспект
Тип ескроу-рахунку, банк, досвід, ділянка, планування території, графік.
Крок 4 з 9: Перегляньте книгу нерухомості ділянки
Власник, сервітути, іпотеки, а при іпотеці банку — його згода на звільнення квартири.
Крок 5 з 9: Попросіть документи в офісі
Витяги, дозвіл на будівництво, звітність за два роки, проєкт будинку, згода банку-кредитора.
Крок 6 з 9: Порівняйте ціни та їхню історію
Звірте пропозицію з цінами на сайті забудовника і у відкритих даних.
Крок 7 з 9: Подивіться показник ризику
Використайте показник ризику на сторінках забудовників як фільтр і прочитайте методологію.
Крок 8 з 9: Подивіться на здані проєкти
Огляньте завершений будинок і поговоріть із мешканцями.
Крок 9 з 9: Звірте договір із проспектом
Розбіжності мають бути помітно позначені; бракує обов'язкових пунктів — маєте 30 днів на відмову.
Перевірка забудовника займає кілька вечорів і майже нічого не коштує: більшість даних є в державних реєстрах і в документах, які забудовник зобов'язаний показати за законом. Головне — тип ескроу-рахунку, стан ділянки в книзі нерухомості, остаточний дозвіл на будівництво, фінансова звітність компанії та історія її проєктів. Показник ризику на нашому сайті допомагає швидко відсіяти сумнівні варіанти, але власної перевірки не замінює.
Що захищає закон, а що ні
Закон про захист покупців житла 2021 року (ustawa deweloperska) захищає фізичну особу, яка купує квартиру не для підприємницької діяльності, у забудовника в межах «девелоперського проєкту». Якщо ви купуєте вже готову квартиру за звичайним договором купівлі-продажу, ескроу-рахунку і Гарантійного фонду забудовників (DFG) немає, а захист обмежується проспектом, правилами бронювання і прийманням. Тому спершу з'ясуйте, за яким договором ви купуєте.
Крок 1. Знайдіть компанію в KRS
Візьміть із проспекту повну назву компанії-продавця. Часто це окрема компанія під конкретний проєкт, а не відомий бренд. Знайдіть її в Національному судовому реєстрі (KRS), безкоштовний пошук доступний на ekrs.ms.gov.pl. Подивіться:
- дату реєстрації та розмір статутного капіталу;
- склад правління і власників;
- чи подано фінансову звітність і чи вчасно;
- згадки про ліквідацію, реструктуризацію чи банкрутство.
Окрема проєктна компанія — звичайна практика, але тоді важливо, хто за нею стоїть і чи здала ця група інші проєкти.
Крок 2. Перевірте оголошення про неплатоспроможність
Оголошення про реструктуризацію і банкрутство публікують у Національному реєстрі боржників (KRZ) і в Судово-господарському віснику (Monitor Sądowy i Gospodarczy). Пошукайте там і проєктну компанію, і материнську. Відсутність записів не гарантує, що все гаразд, але наявність запису — серйозний сигнал.
Крок 3. Прочитайте інформаційний проспект
Проспект забудовник має передати безкоштовно до бронювання. Перевірте:
- Тип ескроу-рахунку — відкритий чи закритий — і назву банку.
- Досвід — до трьох завершених проєктів. Поїдьте подивитися хоча б один.
- Ділянку — номер книги нерухомості, власника, іпотеки.
- Планування території — план забудови або умови забудови для ділянки й довкола неї (100 м) і заплановані інвестиції в радіусі 1 км.
- Фінансування і графік — чи реалістичні дати.
Що означає тип рахунку для вашого ризику, пояснює матеріал відкритий чи закритий ескроу-рахунок.
Крок 4. Перегляньте книгу нерухомості ділянки
За номером із проспекту відкрийте księga wieczysta (книгу нерухомості) ділянки в електронному реєстрі Міністерства юстиції.
| Розділ | Що там шукати |
|---|---|
| I-O | ділянка, її номер і площа |
| II | власник: чи це справді забудовник або чи має він право безстрокового користування |
| III | сервітути, обмеження, претензії інших осіб |
| IV | іпотеки, зокрема банку, який фінансує будівництво |
Іпотека банку на ділянці — нормальна річ. Але тоді забудовник за законом мусить додати до договору згоду цього банку (або обіцянку згоди) на звільнення вашої квартири від обтяження. Без неї у вас є 60 днів, щоб відмовитися від договору.
Крок 5. Попросіть показати документи в офісі
На вашу вимогу забудовник має дати переглянути в офісі:
- актуальний витяг із книги нерухомості і витяг із KRS;
- дозвіл на будівництво або повідомлення без заперечень;
- фінансову звітність за останні два роки;
- проєкт будинку;
- дозвіл на експлуатацію чи повідомлення про завершення, якщо будинок готовий;
- згоду банку-кредитора на звільнення квартири від іпотеки.
Особливо важливо, чи дозвіл на будівництво остаточний і чи його оскаржено: ця інформація має бути і в договорі. Якщо вам відмовляють показати ці документи, сприймайте це як сигнал.
Крок 6. Порівняйте ціни та їхню історію
Забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті ціни кожної квартири з ПДВ та історію їхніх змін, а також щодня передавати ці дані державі; вони з'являються у відкритих даних на dane.gov.pl. Порівняйте ціну в пропозиції з ціною на сайті: якщо при підписанні ціна вища, ви можете вимагати договір за вигіднішою ціною. Різке зниження цін у проєкті саме по собі нічого не доводить, але причину варто з'ясувати.
Крок 7. Подивіться показник ризику на M² Homes
На сторінках /uk/zabudovnyky ми показуємо показник ризику забудовника, а як і з яких даних він рахується, пояснює /uk/metodolohiia. Показник підсумовує публічні дані про компанію, але не бачить реальних витрат проєкту, внутрішніх відносин у групі чи розрахунків з іншими покупцями. Докладніше про це в матеріалі що показник ризику може сказати, а що ні.
Крок 8. Подивіться на здані проєкти
Поїдьте до одного із завершених будинків забудовника, огляньте місця загального користування і поговоріть із мешканцями або почитайте форуми: чи вчасно була здача, як забудовник реагував на недоліки після приймання. Це суб'єктивні дані, але вони добре доповнюють реєстри.
Крок 9. Звірте договір із проспектом
Перед нотаріусом попросіть проєкт договору і порівняйте його з проспектом. Розбіжності мають бути помітно позначені. Якщо договір не відповідає проспекту або в ньому бракує обов'язкових елементів, закон дає вам право відмовитися від договору протягом 30 днів від підписання. Зміст договору розібрано в матеріалі договір бронювання і договір із забудовником.
Як читати фінансову звітність без бухгалтерської освіти
Повний аналіз звітності — робота фахівця, але кілька простих спостережень доступні кожному. Порівняйте два останні роки, які забудовник має показати вам за законом:
- Власний капітал. Чи він додатний і чи не зменшується різко. Від'ємний капітал у проєктної компанії трапляється, але потребує пояснення.
- Зобов'язання. Чи швидко зростають борги порівняно з виручкою та активами.
- Своєчасність. Звітність, подана із запізненням або не подана взагалі, сама по собі є сигналом.
- Аудиторський висновок, якщо він є: чи містить застереження.
Пам'ятайте, що для проєктної компанії звітність часто показує «незавершене будівництво» без виручки, бо продажі визнаються після перенесення власності. Тому порівнюйте з тим, що компанія мала б показувати на своїй стадії, і за потреби попросіть пояснень у забудовника.
Короткий чек-лист
| Що | Де перевірити | Тривожний сигнал |
|---|---|---|
| Компанія | KRS (ekrs.ms.gov.pl) | немає звітності, ліквідація, часті зміни правління |
| Неплатоспроможність | KRZ, Monitor Sądowy i Gospodarczy | оголошення про реструктуризацію чи банкрутство |
| Ескроу-рахунок | проспект, договір | тип не вказано, прохання після договору платити повз рахунок |
| Ділянка | книга нерухомості | власник не забудовник, іпотека без згоди банку |
| Дозвіл | документи в офісі, договір | неостаточний або оскаржений |
| Ціни | сайт забудовника, dane.gov.pl | ціна в пропозиції вища, ніж на сайті |
| Репутація | здані будинки, мешканці | систематичні затримки, ігнорування недоліків |
Що відомо про виплати DFG
За даними Страхового гарантійного фонду (UFG), які наводять галузеві видання, з 2024 року до першої половини 2026 року фонд виплатив покупцям близько 28 млн зл за 70 заявами, і більшість випадків стосувалася зриву строку перенесення власності, а не банкрутства. На кінець вересня 2026 року захистом фонду було охоплено майже 219 тис. договорів. Актуальні цифри варто перевіряти на сайті UFG.
Що робити з результатами
Жоден окремий сигнал не означає автоматичного «ні». Важить сукупність: молода компанія із закритим ескроу-рахунком, остаточним дозволом і згодою банку-кредитора може бути спокійнішим вибором, ніж відомий бренд із відкритим рахунком, оскарженим дозволом і затримками на попередніх проєктах. Запишіть, що саме ви перевірили і що знайшли, а незрозумілі моменти поставте забудовникові письмовим запитанням. Якщо відповіді ухильні або сигналів кілька, зупиніться перед бронюванням і порадьтеся з юристом: на цьому етапі ви ще нічого не заплатили.
Червоні прапорці
Увага: насторожитися варто, якщо замість договору із забудовником вам пропонують «інвестиційну» схему (частку в компанії, позику, нетиповий договір), після підписання договору із забудовником просять заплатити повз ескроу-рахунок, затягують із проспектом або відмовляються показати документи. У таких випадках захисту закону 2021 року може не бути взагалі.
Це інформація, а не юридична порада.
Джерела
- Ustawa deweloperska (ISAP) · доступ
- Tekst jednolity ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880 · доступ
- Dz.U. 2025 poz. 758: jawność cen mieszkań · доступ
- Krajowy Rejestr Sądowy: wyszukiwarka · доступ
- Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny · доступ
Це не консультація
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням уточніть деталі в нотаріуса, консультанта або в банку.