Как проверить застройщика в Польше перед покупкой квартиры

Проверка застройщика сводится к трём вопросам: кто стоит за проектом и в каком он финансовом состоянии, чисты ли земля и разрешения, и как защищены ваши деньги. Большую часть можно проверить бесплатно — в публичных реестрах и в документах, которые застройщик обязан показать по закону. На это уйдёт несколько вечеров, и делать это нужно до брони, а не после.

Шаг 1. Компания: KRS и финансовая отчётность

Начните с Национального судебного реестра (KRS): по названию или номеру компании из проспекта найдите выписку и годовую финансовую отчётность. Обращайте внимание на:

• дату регистрации и уставный капитал;
• участников и членов правления — кто реально стоит за компанией;
• сданы ли годовые отчёты и что в них: выручка, прибыль, обязательства.

Многие застройщики строят каждый проект через отдельную компанию специального назначения. Само по себе это обычная практика, но тогда смотрите не только на проектную компанию, но и на группу в целом: у молодой «одноразовой» компании своей истории нет.

Читать отчётность можно и без бухгалтерского образования. Посмотрите, растут ли обязательства быстрее выручки, есть ли у компании собственный капитал или он отрицательный, сдаются ли отчёты вовремя. Резкие изменения от года к году — повод задать застройщику вопросы. Помните, что отчётность описывает прошлый год: события последних месяцев в ней ещё не видны, поэтому её стоит дополнять свежими данными из реестров.

По закону застройщик обязан по вашему запросу показать в своём офисе выписку из KRS и финансовую отчётность за два последних года (ст. 26 закона о девелоперской деятельности). Если он уклоняется, это уже информация.

Стоит также поискать компанию и её участников в Национальном реестре должников (KRZ), где публикуются объявления о реструктуризации и банкротстве, и в Monitor Sądowy i Gospodarczy. Отсутствие записей — не гарантия, а наличие — серьёзный повод разобраться.

Шаг 2. Опыт: завершённые проекты

В информационном проспекте застройщик указывает до трёх своих завершённых проектов. Съездите хотя бы в один: посмотрите на качество фасада и общих частей, поговорите с жильцами о сроках сдачи и о том, как застройщик реагировал на замечания при приёмке. Поиск по названию проекта в интернете тоже даёт много — но отделяйте факты от эмоций.

Шаг 3. Земля: поземельная книга участка

Номер księgi wieczystej (поземельной книги, KW) участка указан в проспекте; книгу можно просмотреть онлайн в официальной системе электронных поземельных книг. Что проверить по разделам:

Раздел KW	Что смотреть
I-O	Участок, его номер и площадь соответствуют проекту
II	Собственник или пользователь — сам застройщик
III	Сервитуты, ограничения, записанные требования других лиц
IV	Ипотеки — чаще всего банка, финансирующего стройку

Ипотека банка на участке — нормальная ситуация, если стройка финансируется кредитом. Важно другое: закон требует, чтобы к девелоперскому договору было приложено согласие этого банка (или его обещание) на освобождение вашей квартиры от ипотеки (ст. 25). Без такого согласия вы вправе расторгнуть договор в течение 60 дней.

Шаг 4. Разрешения и окружение

Проверьте номер разрешения на строительство, его окончательность и наличие обжалований — эти данные обязательно указываются в девелоперском договоре, а само разрешение можно посмотреть в офисе застройщика. В проспекте есть планировочные условия (MPZP или WZ) для участка и соседних участков в радиусе 100 м и планируемые объекты в радиусе 1 км. Это ответ на вопрос, не построят ли под окнами склад или ещё один жилой квартал.

Шаг 5. Защита денег: эскроу-счёт и DFG

Застройщик обязан обеспечить один из двух видов эскроу-счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy): открытый, с которого деньги уходят застройщику поэтапно, или закрытый, с которого они уходят одной суммой после передачи вам собственности. Вид счёта и банк указаны в проспекте и договоре. Девелоперский гарантийный фонд (DFG) — дополнительная страховочная сетка, особенно важная при открытом счёте.

Осторожно: если вы покупаете уже готовую квартиру по прямому договору купли-продажи, без девелоперского договора, эскроу-счёта и защиты DFG нет. Закон распространяет на такую покупку только часть правил: о проспекте, брони и приёмке.

Подробно о видах счёта — в материале об открытом и закрытом эскроу-счёте.

Шаг 6. Цены и прозрачность

С 11 июля 2025 года застройщик обязан вести сайт с общей частью проспекта и с ценами каждой квартиры: цена за м², полная цена, парковка, кладовка и прочие обязательные платежи — всё с НДС, с сохранённой историей изменений. Застройщик, который не публикует цены или скрывает их историю, нарушает закон, а это уже сигнал о его отношении к клиентам. Эти же данные ежедневно уходят государству и публикуются как открытые данные на dane.gov.pl.

Шаг 7. Договор

Попросите проект девелоперского договора заранее и сравните с проспектом. Проверьте баланс ответственности: проценты, которые застройщик может требовать с вас за просрочку платежа, не могут превышать договорных неустоек в вашу пользу (ст. 39). Условия хуже закона недействительны, но лучше, чтобы их вообще не было в тексте. Как читать договор, разобрано в материале о договоре бронирования и девелоперском договоре.

Что можно увидеть в офисе застройщика

Закон (ст. 26) обязывает застройщика по вашему запросу дать возможность ознакомиться в своём офисе со следующими документами:

Документ	Зачем смотреть
Актуальная выписка из поземельной книги	Свежие записи могли появиться после выпуска проспекта
Выписка из KRS	Актуальные данные о правлении и участниках
Разрешение на строительство или уведомление без возражений	Номер, дата, кому выдано
Финансовая отчётность за два последних года	Обязательства, капитал, результат
Проект здания	Соответствие планировки и отделки тому, что вам показали
Разрешение на эксплуатацию или уведомление о завершении	Для готовых домов: можно ли уже проводить приёмку
Справка о самостоятельности помещения	Нужна для выделения квартиры в отдельную собственность
Согласие банка на освобождение квартиры от ипотеки	Обязательное приложение к договору

Запросите их письменно, например по электронной почте, и сохраните переписку. Если застройщик откладывает показ или предлагает «посмотреть после брони», это повод задуматься.

Если дом уже построен

При покупке в готовом доме часть рисков исчезает: стройка закончена, видно качество. Но появляется другой вопрос — по какому договору вы покупаете. Если застройщик продаёт готовую квартиру прямым договором купли-продажи, вы не платите на эскроу-счёт и не получаете защиту DFG; закон гарантирует вам только проспект, правила брони и приёмку. Проверьте наличие разрешения на эксплуатацию, справки о самостоятельности помещения и согласия банка на освобождение квартиры от ипотеки, а также то, что в поземельной книге участка не появилось новых обременений.

Шаг 8. Индекс риска на M² Homes

На карточке каждого застройщика в /ru/zastroyshchiki мы показываем индекс риска. Он сводит в одну оценку данные, которые иначе пришлось бы собирать вручную; источники и метод описаны на странице /ru/metodologiya. Индекс — удобная отправная точка, но не замена шагам выше: он не видит реальных затрат конкретного проекта и опирается на отчётность, которая выходит с опозданием. Что он может и чего не может сказать, объясняем в материале о том, как читать индекс риска.

Тревожные сигналы

• Проспект не дают до брони или требуют подписать что-то «для получения документов».
• После подписания девелоперского договора просят платить на обычный счёт компании, а не на эскроу-счёт (плату за бронь до договора законно вносят вне эскроу-счёта).
• Плата за бронь больше 1% цены из проспекта.
• Нет согласия банка на освобождение квартиры от ипотеки.
• Договор отличается от проспекта, а изменения не отмечены.
• Цены на сайте отсутствуют или не совпадают с предложением в офисе.
• Давление «подпишите сегодня, завтра цена вырастет».

Если проблемы начались после подписания

Банк может расторгнуть договор эскроу-счёта с застройщиком только по уважительной причине и с уведомлением за 60 дней; застройщик обязан найти новый банк, иначе деньги возвращаются покупателям, а вы вправе приостановить платежи, пока вас не проинформируют. Следите за письмами от банка и застройщика. Общий порядок покупки — в пошаговой инструкции. Всё сказанное — информация, а не юридическая консультация; что именно «доказывает» тот или иной реестр в вашей ситуации, уточните у юриста.