Jak sprawdzić dewelopera przed umową: rejestry, rachunek powierniczy i wskaźnik ryzyka

Dewelopera warto sprawdzić przed wpłatą jakichkolwiek pieniędzy, także opłaty rezerwacyjnej. Podstawą są dokumenty, które deweloper musi udostępnić z mocy ustawy (prospekt informacyjny, księga wieczysta, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe), publiczne rejestry (KRS, rejestry niewypłacalności) oraz rodzaj rachunku powierniczego. Wskaźnik ryzyka dewelopera na M² Homes porządkuje część tych sygnałów, ale nie zastępuje lektury dokumentów. To informacja, nie porada prawna.

Co i gdzie sprawdzić: przegląd

Co	Gdzie	Co mówi	Czego nie mówi
Prospekt informacyjny	od dewelopera, bezpłatnie	dane firmy, grunt, finansowanie, rodzaj rachunku, harmonogram	czy deweloper dotrzyma terminów
Księga wieczysta gruntu	numer w prospekcie	właściciel, służebności, hipoteki	jak wygląda sytuacja finansowa dewelopera
KRS i sprawozdania	rejestr KRS, wgląd u dewelopera	wspólnicy, zarząd, wyniki i majątek spółki	stan finansów po dniu bilansowym
Pozwolenie na budowę	wgląd u dewelopera, umowa	czy jest ostateczne, czy toczy się odwołanie	czy inwestycja będzie ukończona
Rachunek powierniczy	prospekt, umowa	rodzaj (otwarty lub zamknięty), bank	jakość pozostałych projektów dewelopera
Rejestry niewypłacalności	Monitor Sądowy i Gospodarczy, Krajowy Rejestr Zadłużonych	ogłoszone restrukturyzacje i upadłości	trudności, które nie trafiły jeszcze do sądu
Ceny i ich historia	strona dewelopera, dane.gov.pl	aktualne ceny ofertowe z VAT i ich zmiany	ceny transakcyjne

Krok 1. Ustal, z kim podpisujesz umowę

Mieszkania często sprzedaje spółka celowa powołana do jednej inwestycji, a nie spółka, której nazwę widać w reklamie. Prospekt informacyjny podaje dane dewelopera, który jest stroną umowy, oraz do trzech przedsięwzięć zrealizowanych wcześniej. Warto zapisać numer KRS tej spółki i sprawdzić, kto jest jej wspólnikiem. Ocena „grupy" nie przenosi się automatycznie na spółkę celową, z którą podpisuje się umowę.

Krok 2. Przeczytaj prospekt informacyjny

Deweloper musi go przekazać bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną lub deweloperską. Zwróć uwagę na:

• źródła finansowania inwestycji i informację o kredycie bankowym dewelopera,
• rodzaj rachunku powierniczego i nazwę banku,
• harmonogram przedsięwzięcia,
• ustalenia planu miejscowego dla działki i okolicy oraz planowane inwestycje w promieniu 1 km,
• warunki odstąpienia od umowy.

Krok 3. Poproś o wgląd w dokumenty z art. 26

Na żądanie kupującego deweloper musi udostępnić w swoim biurze m.in.: aktualny odpis księgi wieczystej, odpis z KRS, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, projekt budowlany, a gdy budowa jest zakończona, pozwolenie na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu. Do wglądu jest też zgoda banku finansującego dewelopera na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń. Odmowa pokazania tych dokumentów to poważny sygnał ostrzegawczy.

Krok 4. Sprawdź księgę wieczystą gruntu

Numer księgi jest w prospekcie, a jej treść można przejrzeć w publicznej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Kolejno:

1. Dział I: oznaczenie nieruchomości, czy działka odpowiada tej z prospektu.
2. Dział II: czy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest deweloper.
3. Dział III: służebności, roszczenia, ostrzeżenia.
4. Dział IV: hipoteki, zwykle na rzecz banku finansującego budowę.

Hipoteka banku dewelopera sama w sobie nie jest niczym nadzwyczajnym. Ważne, by do umowy deweloperskiej była dołączona zgoda tego banku (lub jej przyrzeczenie) na przeniesienie lokalu bez obciążenia. Jeśli jej brakuje, kupujący może odstąpić od umowy w ciągu 60 dni.

Krok 5. KRS i sprawozdania finansowe

Odpis z KRS i sprawozdania finansowe są dostępne w rejestrach Ministerstwa Sprawiedliwości. Patrz przede wszystkim na: kto jest wspólnikiem i członkiem zarządu, czy sprawozdania są składane w terminie, jaki jest kapitał własny, ile spółka jest winna i komu. U spółki celowej sprawozdania bywają skromne, bo działa krótko; wtedy więcej mówi kondycja wspólnika i to, czy poprzednie inwestycje grupy zostały ukończone.

Krok 6. Rejestry niewypłacalności

Ogłoszenia dotyczące restrukturyzacji i upadłości można wyszukać w Krajowym Rejestrze Zadłużonych oraz w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Warto sprawdzić zarówno spółkę, z którą podpisuje się umowę, jak i jej wspólnika. Pusty wynik nie oznacza braku kłopotów, tylko brak spraw sądowych.

Krok 7. Pozwolenie na budowę i otoczenie

W umowie deweloperskiej musi być numer pozwolenia na budowę i informacja, czy jest ostateczne oraz czy zostało zaskarżone. Inwestycja z nieostatecznym pozwoleniem niesie ryzyko opóźnień. Prospekt pokazuje też plan miejscowy dla terenów w promieniu 100 m i planowane inwestycje w promieniu 1 km: to dobre miejsce, by sprawdzić, czy za oknem nie stanie np. droga ekspresowa.

Krok 8. Rachunek powierniczy i DFG

Deweloper musi zapewnić jeden z dwóch środków ochrony: otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku zamkniętym deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności, przy otwartym etapami, po sprawdzeniu postępu budowy przez bank. W obu przypadkach deweloper odprowadza składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: obecnie 0,45% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Szczegóły w tekście rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty.

Uwaga: ochrona z ustawy deweloperskiej dotyczy umów w niej wymienionych. Propozycje zakupu „udziałów", pożyczek inwestycyjnych czy innych nietypowych konstrukcji zamiast umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego zwykle oznaczają brak rachunku powierniczego i DFG. Przed podpisaniem czegokolwiek takiego warto skonsultować się z prawnikiem.

Krok 9. Ceny i ich historia

Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi publikować na swojej stronie ceny lokali z VAT, ceny miejsc postojowych i komórek oraz inne płatności, a także historię zmian cen. Te same dane trafiają codziennie do otwartego zbioru na dane.gov.pl. Częste i duże zmiany cen nie muszą świadczyć o kłopotach, ale warto je zauważyć. Cena w umowie nie może być wyższa niż na stronie: kupujący może żądać ceny dla siebie korzystniejszej.

Krok 10. Wskaźnik ryzyka dewelopera na M² Homes

Na stronach deweloperów w /pl/deweloperzy pokazujemy ocenę z rejestrów publicznych w skali do 100 punktów: im wyższa, tym mniej sygnałów ostrzegawczych znaleźliśmy. Składają się na nią m.in. status prawny spółek grupy w KRS oraz rejestrach sądowych i upadłościowych, wiek i kapitał zakładowy spółki dominującej, dotychczasowe inwestycje, tempo sprzedaży, obniżki cen i zdarzenia negatywne z ostatnich dwóch lat. Szczegóły opisuje strona /pl/metodologia.

Wskaźnik to punkt wyjścia do pytań, nie wyrok. Nie widzi rzeczywistych kosztów konkretnej budowy ani tego, czy finansowanie danego projektu się domyka, a dane rejestrowe i finansowe z natury pokazują stan z przeszłości. Nie zastępuje sprawdzenia rachunku powierniczego, pozwolenia i księgi wieczystej. Więcej o interpretacji w tekście ryzyko dewelopera: jak czytać wskaźnik.

Pytania do działu sprzedaży

Część informacji najszybciej uzyskać, pytając wprost. Odpowiedzi warto poprosić na piśmie lub e-mailem:

1. Która spółka będzie stroną umowy i kto jest jej wspólnikiem?
2. Czy budowa jest finansowana kredytem bankowym, a jeśli tak, w którym banku i czy jest już zgoda tego banku na wyodrębnienie lokali?
3. Jaki to rachunek powierniczy, w którym banku i ile etapów ma harmonogram?
4. Czy pozwolenie na budowę jest ostateczne i czy ktoś je zaskarżył?
5. Na jakim etapie są prace i czy harmonogram był już zmieniany?
6. Jakie kary umowne przewiduje wzór umowy za opóźnienie w przeniesieniu własności?
7. Kiedy można obejrzeć dokumenty z art. 26 w biurze dewelopera?

Wymijające odpowiedzi na pytania 1–4 to sygnał, by sprawdzić dewelopera dokładniej. Rzetelny deweloper zna odpowiedzi na nie bez szukania, bo te same informacje musi wpisać do prospektu i umowy.

Pomocne jest też porównanie harmonogramu z prospektu z tym, co widać na placu budowy. Jeśli według harmonogramu stan surowy miał być zamknięty kilka miesięcy temu, a na budowie trwają roboty ziemne, warto zapytać o przyczyny i o to, jak opóźnienie wpłynie na termin przeniesienia własności.

Sygnały ostrzegawcze

• prośba o wpłatę na inny rachunek niż powierniczy wskazany w umowie,
• żądanie zaliczki lub „zadatku" ponad opłatę rezerwacyjną (maksymalnie 1% ceny); ustawa reguluje tylko tę opłatę, a dopuszczalność innych wpłat to kwestia prawna do sprawdzenia przed podpisaniem,
• brak prospektu przed rezerwacją albo odmowa wglądu w dokumenty z art. 26,
• brak zgody banku dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu,
• nieostateczne pozwolenie na budowę przy krótkim terminie przeniesienia własności,
• różnice między prospektem a projektem umowy, których nie zaznaczono w akcie.

Kolejne etapy samego zakupu opisuje kupno od dewelopera krok po kroku, a to, co musi zawierać umowa, tekst o umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej.