Spis treści
Fakty w trakcie weryfikacji
Prawnik lub doradca podatkowy jeszcze sprawdza ten tekst. Traktuj go jako orientację, nie poradę prawną ani podatkową.
Umowa rezerwacyjna jest dobrowolna, musi być pisemna, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu. Umowa deweloperska wymaga aktu notarialnego i musi zawierać elementy wymienione w art. 35 ustawy deweloperskiej. Ogólnego prawa do odstąpienia „bez podania przyczyny" nie ma: kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej tylko z przyczyn wskazanych w ustawie i w określonych terminach. To informacja, nie porada prawna.
Umowa rezerwacyjna
Forma i treść
Umowę rezerwacyjną zawiera się na piśmie pod rygorem nieważności (art. 29–30). Musi określać co najmniej:
- strony umowy,
- cenę lokalu,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli jest pobierana,
- okres rezerwacji,
- położenie lokalu w budynku, jego powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń.
Przed jej podpisaniem deweloper musi wręczyć prospekt informacyjny.
Opłata rezerwacyjna
Opłata może wynieść najwyżej 1% ceny podanej w prospekcie. Zalicza się ją na poczet ceny, a po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper ma 7 dni na przekazanie jej na rachunek powierniczy.
Deweloper musi niezwłocznie zwrócić opłatę, gdy:
- bank odmówił kupującemu kredytu lub promesy z powodu braku zdolności kredytowej,
- deweloper nie wykonał umowy rezerwacyjnej,
- deweloper zmienił prospekt bez poinformowania kupującego.
Jeśli deweloper nie wykona umowy rezerwacyjnej, zwraca opłatę w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 3).
Okres rezerwacji powinien pozwalać na uzyskanie decyzji kredytowej (art. 31). Przy zakupie na kredyt warto więc ustalić go z zapasem i od razu złożyć wnioski w bankach.
Uwaga: ustawa reguluje tylko opłatę rezerwacyjną. Czy deweloper może przed umową deweloperską pobrać inne kwoty, np. zadatek, ustawa wprost nie rozstrzyga, a postanowienia gorsze dla kupującego niż ustawa są nieważne. Prośbę o wpłatę wyższą niż 1% ceny warto skonsultować z prawnikiem.
Cesja rezerwacji
Praw z umowy rezerwacyjnej nie można przenieść na osobę trzecią; taka cesja jest nieważna, chyba że chodzi o osoby z I lub II grupy podatkowej, czyli bliską rodzinę.
Umowa deweloperska
Forma i koszty
Umowa deweloperska wymaga aktu notarialnego; ta sama forma dotyczy przeniesienia praw z tej umowy. Taksę notarialną za czynności związane z jej zawarciem (w tym wypisy wydawane przy podpisaniu) i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej dzielą po połowie deweloper i kupujący (art. 40).
Co musi zawierać
Najważniejsze elementy z art. 35 ust. 1:
| Grupa | Elementy |
|---|---|
| Cena i płatności | cena, wysokość i terminy wpłat, sposób ich dokonywania na rachunek powierniczy |
| Rachunek | nazwa banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami, koszty rachunku, zasady składek na DFG |
| Nieruchomość | stan prawny gruntu (właściciel, hipoteki, służebności), opis budynku i lokalu, położenie, powierzchnia użytkowa |
| Standard | zakres i standard prac wykończeniowych |
| Budowa | numer pozwolenia na budowę, czy jest ostateczne i czy zostało zaskarżone, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac |
| Terminy | termin przeniesienia własności, sposób i termin zawiadomienia o odbiorze |
| Sankcje | warunki odstąpienia, odsetki i kary umowne |
| Pozostałe | sposób pomiaru powierzchni, oświadczenie o otrzymaniu prospektu, zgoda banku dewelopera na wyodrębnienie lokalu, informacja o opłacie rezerwacyjnej |
Cena i powierzchnia
W umowach zawieranych po wejściu w życie art. 5a (luty 2026 r.) cena ma być wyrażona jako iloczyn powierzchni użytkowej w m² i ceny za m², a powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (lub zgłoszenia). Cena w umowie nie może być wyższa niż na stronie dewelopera: jeśli się różni, kupujący może żądać ceny dla siebie korzystniejszej.
Prospekt a umowa
Prospekt i jego aneksy są integralną częścią umowy. Każda zmiana między prospektem a umową musi być w umowie wyraźnie zaznaczona i wiąże kupującego tylko wtedy, gdy się na nią zgodzi (art. 35 ust. 2–3).
Odsetki i kary
Odsetki, których deweloper może żądać od kupującego, nie mogą być wyższe niż kary umowne, które kupujący może naliczyć deweloperowi. Jeśli umowa nie przewiduje ani jednych, ani drugich, deweloper płaci odszkodowanie w wysokości odsetek ustawowych (art. 39). Ustawa nie zawiera osobnej, ustawowej kary za opóźnienie w odbiorze; obowiązują kary z umowy.
Wpis do księgi wieczystej
Roszczenie kupującego o przeniesienie własności wpisuje się do działu III księgi wieczystej (art. 38). Dzięki temu jest widoczne dla każdego, kto przegląda księgę.
Cesja umowy deweloperskiej
Prawa z umowy deweloperskiej można przenieść na osobę trzecią tylko w granicach art. 37a: ustawa wymaga m.in., by cesja dotyczyła jednego lokalu i by kupujący nie dokonał innej takiej cesji w ciągu poprzednich 3 lat; wyjątki obejmują bliską rodzinę. Cesja wymaga aktu notarialnego, a szczegóły i skutki naruszenia tych warunków warto omówić z prawnikiem.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego
| Przyczyna | Termin lub warunek |
|---|---|
| Brak obowiązkowych elementów umowy, niezgodność umowy z prospektem, niedoręczenie prospektu lub jego zmian, nieprawdziwe lub niepełne informacje w prospekcie | 30 dni od zawarcia umowy |
| Brak zgody banku dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu | 60 dni |
| Nieprzeniesienie własności w terminie | po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu 120 dni wyznaczonego deweloperowi; kara umowna przysługuje nadal |
| Niezawarcie przez dewelopera umowy z nowym bankiem po wypowiedzeniu rachunku | po upływie 60 dni, które deweloper ma na zmianę banku |
| Nieusunięcie wady istotnej lub jej stwierdzenie przez rzeczoznawcę | po przejściu procedury odbioru z art. 41 |
| Określone sytuacje w upadłości dewelopera, związane ze stanowiskiem syndyka | termin warto ustalić z prawnikiem |
Oświadczenie o odstąpieniu składa się na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym; musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45). Przy rachunku otwartym deweloper ma 30 dni na zwrot kwot już mu wypłaconych z rachunku. Gdy tego nie zrobi, a przyczyna odstąpienia mieści się w art. 43 ust. 1 pkt 1–11, kupujący może wystąpić o wypłatę z DFG. Szczegóły w tekście rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty.
Uwaga: terminy biegną od zdarzeń wskazanych w ustawie, a skutki odstąpienia są poważne, łącznie z koniecznością zwrotu i wykreślenia wpisów. Przed złożeniem oświadczenia warto skonsultować się z prawnikiem i ustalić, czy przyczyna rzeczywiście mieści się w ustawowym katalogu.
Odstąpienie przez dewelopera
Deweloper może odstąpić od umowy, gdy:
- kupujący nie wpłaci należności mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem do zapłaty,
- kupujący dwukrotnie nie stawi się na odbiór lub do podpisania aktu przenoszącego własność, mimo wezwań doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni.
Dlatego terminy płatności i wezwania od dewelopera trzeba traktować poważnie, także wtedy, gdy kupujący przebywa za granicą.
Gdzie te umowy są w całym procesie
Rezerwacja i umowa deweloperska to kroki 3 i 5 w tekście kupno od dewelopera krok po kroku. Zanim podpisze się którąkolwiek z nich, warto przejść przez weryfikację dewelopera. Procedurę odbioru, od której zależy prawo odstąpienia z powodu wad, opisuje tekst o odbiorze mieszkania od dewelopera.
Sprawdź przed podpisaniem
- Czy opłata rezerwacyjna nie przekracza 1% ceny z prospektu?
- Czy okres rezerwacji wystarczy na decyzję kredytową?
- Czy projekt umowy deweloperskiej zawiera wszystkie elementy z art. 35?
- Czy zmiany względem prospektu są wyraźnie zaznaczone?
- Czy kary umowne za opóźnienie dewelopera są co najmniej tak wysokie jak odsetki, których deweloper może żądać?
- Czy cena jest wyrażona jako powierzchnia razy cena za m² i zgadza się z ceną na stronie dewelopera?
Źródła
To nie jest porada
Materiał ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani finansową. Przed decyzją sprawdź szczegóły u notariusza, doradcy lub w banku.