Договір бронювання і договір із забудовником: зміст, плата і право на відмову

Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) необов'язковий, укладається письмово, плата за ним не може перевищувати 1% ціни, і він лише закріплює за вами квартиру на певний строк. Договір із забудовником (umowa deweloperska) обов'язково нотаріальний, його зміст детально визначає закон, а оплата йде через ескроу-рахунок. Загального права «передумати» немає в жодному з них: відмовитися від договору із забудовником можна лише з підстав і у строки, перелічені в законі.

Два договори в порівнянні

	Договір бронювання	Договір із забудовником
Чи обов'язковий	ні	так, для купівлі квартири, що будується
Форма	письмова, інакше недійсний	нотаріальний акт
Гроші	плата за бронювання до 1% ціни з проспекту	ціна, платежі на ескроу-рахунок за етапами
Запис у книзі нерухомості	ні	так, ваша вимога в розділі III
Переуступка	заборонена, крім родичів I і II податкової групи	можлива в межах закону, у нотаріальній формі
Витрати на оформлення	без нотаріуса	нотаріальні та судові витрати навпіл із забудовником

Перед кожним із цих договорів забудовник має безкоштовно передати вам prospekt informacyjny (інформаційний проспект).

Договір бронювання

Що має бути в договорі

• сторони;
• ціна квартири;
• плата за бронювання, якщо її передбачено;
• строк бронювання;
• розташування квартири в будинку, корисна площа і планування кімнат.

Строк бронювання має бути достатнім, щоб отримати кредитне рішення. Якщо купуєте з іпотекою, обговоріть строк із банком ще до підпису.

Плата за бронювання

Плата не може перевищувати 1% ціни квартири, вказаної в проспекті. Її зараховують у ціну, а після підписання договору із забудовником забудовник має перерахувати її на ескроу-рахунок протягом 7 днів.

Плату повертають без зволікань, якщо:

• банк відмовив вам у кредитному рішенні через вашу кредитоспроможність;
• забудовник не виконав зобов'язань за бронюванням;
• забудовник змінив проспект, не повідомивши вас.

Якщо зобов'язань не виконав забудовник, плату повертають у подвійному розмірі.

Увага: деякі продавці просять, крім плати за бронювання, «завдаток» (zadatek) чи інший внесок до нотаріуса. Закон 2021 року регулює лише обмежену плату за бронювання; чи допустимий будь-який інший внесок, — юридичне питання. Якщо вам пропонують інші платежі до підписання договору із забудовником, проконсультуйтеся з юристом, перш ніж платити.

Договір із забудовником

Форма і витрати

Договір укладають у нотаріуса у формі akt notarialny. Нотаріальну винагороду за всі дії, пов'язані з підписанням, зокрема за витяги, видані під час підписання, і судові збори за запис у книзі нерухомості забудовник і покупець ділять навпіл. Переуступка прав за цим договором теж вимагає нотаріальної форми.

Обов'язковий зміст (ст. 35 закону)

1. Ціна; для договорів, укладених приблизно після 13 лютого 2026 року, — як площа в м², помножена на ціну за м².
2. Правовий статус ділянки: власник, іпотеки, сервітути.
3. Опис будинку і квартири, розташування, корисна площа, обсяг і стандарт оздоблення.
4. Дата перенесення власності.
5. Суми, строки і спосіб платежів на ескроу-рахунок, назва банку, номер рахунку, правила розпорядження коштами і витрати на рахунок.
6. Правила внесків до Гарантійного фонду забудовників.
7. Номер дозволу на будівництво, інформація, чи він остаточний і чи оскаржений.
8. Дати початку і завершення робіт.
9. Умови відмови від договору, відсотки і договірні штрафи.
10. Спосіб вимірювання площі.
11. Ваша заява про те, що ви отримали проспект.
12. Спосіб і строк повідомлення про приймання.
13. Згода банку-кредитора забудовника на звільнення квартири від іпотеки.
14. Інформація про плату за бронювання.

Зміни між проспектом і договором мають бути помітно позначені і зобов'язують вас лише за вашої згоди. Відсотки, які забудовник може нарахувати вам за прострочку, не можуть перевищувати договірних штрафів для нього самого. Якщо в договорі немає ні відсотків, ні штрафів, забудовник у разі затримки платить компенсацію в розмірі законних відсотків. Окремого «законного штрафу» за затримку здачі немає: штрафи лише ті, що в договорі, тому їхній розмір варто обговорювати.

Коли покупець може відмовитися від договору із забудовником

Підстава	Строк
У договорі бракує обов'язкових елементів	30 днів від підписання
Договір не відповідає проспекту	30 днів від підписання
Проспект або зміни до нього не передано	30 днів від підписання
Дані в проспекті неправдиві або неповні	30 днів від підписання
Немає згоди банку-кредитора на звільнення квартири від іпотеки	60 днів
Затримка перенесення власності	після того, як ви дали забудовникові додатковий строк 120 днів і він його не дотримав; договірний штраф за вами зберігається
Банк рахунку не замінено вчасно	за умовами закону
Суттєвий недолік не усунуто або його підтвердив експерт	за умовами закону
Керуючий у справі про банкрутство вимагає виконання договору	за умовами закону

Заява про відмову має бути письмовою, з нотаріально засвідченим підписом, і містити згоду на видалення вашої вимоги з книги нерухомості. Кошти, вже виплачені забудовникові з відкритого ескроу-рахунку, він має повернути протягом 30 днів; якщо цього не станеться, у визначених законом випадках гроші повертає DFG. Докладніше про це в матеріалі відкритий чи закритий ескроу-рахунок.

Забудовник теж може відмовитися від договору: якщо ви не платите після письмової вимоги з 30-денним строком або двічі не з'явилися на приймання чи нотаріальний акт за викликами з інтервалом щонайменше 60 днів.

Переуступка договору

Переуступити права за договором із забудовником можна лише в межах закону: це стосується однієї квартири, і за попередні 3 роки не повинно бути іншої такої переуступки; для родини передбачено виняток. Якщо плануєте продати права ще до завершення будівництва, обговоріть це з юристом заздалегідь.

Як підготуватися до візиту в нотаріуса

1. Попросіть проєкт договору за кілька днів до підписання, а не в день візиту.
2. Візьміть паспорт або інший документ, за яким нотаріус встановить вашу особу.
3. Якщо не володієте польською, заздалегідь домовтеся про переклад: нотаріус може скласти акт також іноземною мовою або залучити присяжного перекладача.
4. Підготуйте підтвердження оплати бронювання і, якщо є, кредитне рішення.
5. Під час читання акта не соромтеся зупиняти нотаріуса і просити пояснити незрозумілі місця, поки ви нічого не підписали.

Що перевірити перед підписанням

1. Проспект отримано до бронювання, а актуальну версію — до нотаріуса.
2. Плата за бронювання не перевищує 1% ціни з проспекту.
3. У проєкті договору є всі обов'язкові пункти, а зміни щодо проспекту позначені.
4. Договірні штрафи для забудовника за затримку чіткі й відчутні.
5. Номер ескроу-рахунку і назва банку збігаються з проспектом.
6. Ціна не вища, ніж на сайті забудовника в день підписання.

Як ці договори вписуються в повну процедуру, описано в покроковому плані купівлі, а як оцінити надійність продавця — у матеріалі як перевірити забудовника. Це інформація, а не юридична порада.