Купівля квартири від забудовника в Польщі: покроковий план від проспекту до книги нерухомості

Купівля квартири на первинному ринку в Польщі завжди йде в одній послідовності: інформаційний проспект, за бажання договір бронювання, нотаріальний договір із забудовником, платежі на ескроу-рахунок за етапами будівництва, приймання квартири, нотаріальний договір перенесення права власності й запис у книзі нерухомості. Більшість цих кроків детально регулює закон про захист покупців житла від 20 травня 2021 року (ustawa deweloperska), і знання його правил дає вам реальні важелі в переговорах. Нижче практичний план. Це інформація, а не юридична порада.

Карта процесу

Етап	Документ	Форма	На що звернути увагу
Вибір	prospekt informacyjny	безкоштовно, на тривкому носії	отримати до будь-якого підпису
Бронювання	umowa rezerwacyjna	письмова	плата не більше 1% ціни
Основний договір	umowa deweloperska	нотаріальний акт	витрати на нотаріуса навпіл із забудовником
Оплата	mieszkaniowy rachunek powierniczy	ескроу-рахунок у банку	платите після завершення етапу
Приймання	protokół odbioru	протокол	недоліки записуєте в протокол
Власність	umowa przenosząca własność	нотаріальний акт	квартира без обтяжень
Реєстрація	księga wieczysta	запис у суді	право власності, іпотека банку

Крок 1. Виберіть проєкт і забудовника

Почніть із локації, бюджету та строку здачі, а не з рекламних візуалізацій. У /uk/investytsii можна відфільтрувати проєкти за містом, районом і ціною, а на сторінках /uk/zabudovnyky подивитися, які проєкти забудовник уже здав і який має показник ризику. Як самостійно перевірити компанію в державних реєстрах, описано в матеріалі як перевірити забудовника.

З 11 липня 2025 року забудовник зобов'язаний вести власний сайт, де для кожної квартири в продажу вказано ціну за м², ціну квартири, ціну паркомісця чи комірки, якщо вони не входять у вартість, та інші обов'язкові платежі, усе з ПДВ. Історію змін цін теж треба показувати. Якщо ціна на сайті відрізняється від тієї, яку вам пропонують при підписанні, ви можете вимагати укласти договір за вигіднішою для вас ціною. Збережіть знімок сторінки з ціною в день, коли визначилися з квартирою.

Крок 2. Отримайте і прочитайте інформаційний проспект

Prospekt informacyjny (інформаційний проспект) — стандартизований документ за зразком із додатка до закону. Забудовник має передати його безкоштовно на тривкому носії, наприклад у PDF, ще до підписання договору бронювання чи договору із забудовником; паперову копію можна попросити в офісі продажу. Проспект і додатки до нього стають частиною договору.

Що шукати в проспекті:

• дані забудовника і до трьох уже завершених ним проєктів;
• номер книги нерухомості ділянки та наявні іпотеки;
• план забудови (MPZP) або умови забудови для ділянки й сусідніх ділянок у радіусі 100 м, заплановані інвестиції в радіусі 1 км;
• тип ескроу-рахунку, назву банку, графік робіт;
• стандарт оздоблення й умови відмови від договору.

Крім того, на ваше прохання забудовник має показати в офісі актуальний витяг із книги нерухомості, витяг із KRS, дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки, проєкт будинку, а також згоду банку, який кредитує забудовника, на звільнення вашої квартири від іпотеки.

Крок 3. Забронюйте квартиру, якщо потрібно

Umowa rezerwacyjna (договір бронювання) не обов'язкова, але якщо її укладають, то лише письмово, інакше вона недійсна. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту. Її зараховують у ціну, а після підписання договору із забудовником вона має потрапити на ескроу-рахунок протягом 7 днів. Закон називає випадки, коли плату повертають, і випадок, коли її повертають у подвійному розмірі. Деталі є в матеріалі договір бронювання і договір із забудовником.

Крок 4. Узгодьте фінансування

Якщо купуєте з іпотекою, строк бронювання за законом має дозволяти отримати кредитне рішення. Не підписуйте договір із забудовником, поки не знаєте, чи дасть банк гроші і скільки саме. Прикинути свої можливості допоможе /uk/instrumenty/spromozhnist-kredytu, а для іноземців є окремий покроковий план отримання іпотеки.

Увага: власний внесок банк зазвичай вимагає в розмірі 20% вартості (10% лише за додаткового забезпечення, наприклад страхування), і ці гроші мають бути вашими, а не позиченими.

Крок 5. Підпишіть договір із забудовником у нотаріуса

Umowa deweloperska укладається у формі нотаріального акта (akt notarialny). Нотаріальну винагороду за цей акт і судові збори за запис у книзі нерухомості забудовник і покупець за законом ділять навпіл.

Обов'язковий зміст договору визначає ст. 35 закону. Серед іншого там мають бути: ціна, правовий статус ділянки, опис будинку й квартири з площею та обсягом оздоблення, дата перенесення власності, суми й строки платежів на ескроу-рахунок, назва банку та номер рахунку, умови відмови від договору, відсотки й договірні штрафи, спосіб вимірювання площі, спосіб і строк повідомлення про приймання. Для договорів, укладених приблизно після 13 лютого 2026 року, ціну треба виразити як площу в м², помножену на ціну за м².

Якщо після отримання проспекту щось змінилося, ці зміни мають бути помітно позначені в договорі й зобов'язують вас лише за вашої згоди. Положення, гірші для покупця, ніж передбачає закон, недійсні: замість них діють норми закону. Ваше право вимагати перенесення власності вносять до розділу III книги нерухомості.

Якщо ви не володієте польською, нотаріус на прохання може скласти акт також іноземною мовою або залучити присяжного перекладача; підписати акт без перекладу не вийде. Громадянам країн поза ЄЕЗ дозвіл МВС на купівлю окремої квартири не потрібен, але цей виняток не діє в прикордонній зоні, тож перевірте розташування будинку.

Крок 6. Платіть на ескроу-рахунок за етапами

Гроші ви перераховуєте не забудовникові напряму, а на mieszkaniowy rachunek powierniczy, тобто ескроу-рахунок у банку. Закон знає лише два типи: відкритий (банк виплачує забудовникові частинами після завершення етапів) і закритий (гроші надходять забудовникові тільки після перенесення власності на вас). Графік має щонайменше чотири етапи, кожен від 10% до 25% вартості, а платите ви після того, як забудовник письмово повідомить про завершення етапу. Витрати на рахунок несе забудовник. Порівняння обох типів є в матеріалі відкритий чи закритий ескроу-рахунок.

Крок 7. Прийміть квартиру

Приймання відбувається до нотаріального договору перенесення власності й лише після того, як дозвіл на експлуатацію стане остаточним. Ви оглядаєте квартиру і записуєте недоліки в protokół odbioru. Забудовник має 14 днів на письмову відповідь і 30 днів на усунення визнаних недоліків. Окремий чек-лист приймання допоможе нічого не пропустити.

Крок 8. Підпишіть договір перенесення власності

Другий нотаріальний акт — umowa przenosząca własność. Квартира має перейти до вас без обтяжень у книзі нерухомості, крім тих, на які ви погодилися, наприклад іпотеки вашого банку. Хто платить нотаріусові за цей акт, закон не визначає: це питання договору, а на ринку зазвичай платить покупець. Уточніть це заздалегідь, бо сума відчутна.

Крок 9. Книга нерухомості та перші обов'язки власника

Для квартири, як правило, відкривають нову księga wieczysta (книгу нерухомості). Судовий збір за запис права власності становить 200 зл, за запис іпотеки теж 200 зл. Податку PCC при купівлі від забудовника, який продає з ПДВ, ви, як правило, не сплачуєте. Повний перелік статей є в матеріалі про витрати на купівлю.

Після набуття власності подайте до гміни декларацію з податку на нерухомість протягом 14 днів. Максимальна ставка для житла у 2026 році — 1,25 зл за м² корисної площі на рік, у 2027 році — 1,29 зл; конкретну ставку встановлює гміна. З якого саме моменту виникає обов'язок, від приймання чи від нотаріального акта, краще уточнити в гміні.

Що перевірити перед підписанням

1. Проспект отримано до будь-якого підпису, і дані в договорі з ним збігаються.
2. У договорі є номер ескроу-рахунку, назва банку і графік платежів.
3. Додано згоду банку забудовника на звільнення квартири від іпотеки.
4. Площа, спосіб вимірювання та стандарт оздоблення прописані конкретно.
5. Відсотки, які ви платитимете за прострочку, не перевищують договірних штрафів для забудовника.
6. Ціна в договорі не вища, ніж на сайті забудовника.

Увага: загального права «передумати» протягом кількох днів після підпису немає. Відмовитися від договору із забудовником можна лише з підстав, перелічених у законі, і у встановлені строки.