Покупка квартиры у застройщика в Польше: пошаговая инструкция

Покупка квартиры у застройщика в Польше идёт в строгом порядке: информационный проспект, бронь (по желанию), нотариальный девелоперский договор, оплата траншами на эскроу-счёт, приёмка и, наконец, нотариальный акт о передаче права собственности. Каждый этап регулирует закон о девелоперской деятельности 2021 года (ustawa deweloperska), который защищает покупателя-физлицо, покупающего жильё не для бизнеса. Ниже — порядок действий со ссылками на статьи закона; это информация, а не юридическая консультация.

Перед стартом: бюджет и способ оплаты

Начните с денег, а не с планировок. Если нужна ипотека, банк потребует собственный взнос: по Рекомендации S Комиссии финансового надзора (KNF) стандартом считаются 20% стоимости, а 10% возможны только при дополнительном обеспечении, чаще всего платной страховке недостающей части взноса. Предварительную кредитоспособность можно прикинуть в /ru/instrumenty/vozmozhnosti-zayma, а расходы сверх цены — в /ru/instrumenty/rashody-na-pokupku.

Помимо цены квартиры заложите нотариуса, судебные сборы, переводчика (если вы не владеете польским) и отделку. Подробный разбор — в материале обо всех расходах на покупку. Налога PCC при покупке у застройщика нет: сделка облагается НДС, и он уже включён в цену. Исключение — покупка шестой и каждой следующей квартиры в одном здании или на одном участке, тогда платится 6% PCC (с какого момента действует эта норма, уточните у нотариуса).

Шаг 1. Выбор проекта

С 11 июля 2025 года застройщик обязан вести собственный сайт и показывать на нём по каждой квартире цену за м², общую цену, цены парковки и кладовки, если они не входят в стоимость, и все прочие обязательные платежи — с НДС. История изменений цен должна оставаться видимой. Если цена на сайте отличается от предложенной вам при подписании, вы вправе требовать договор по более выгодной для вас цене (ст. 19a). Те же данные застройщики ежедневно передают государству, и они публикуются как открытые данные на dane.gov.pl.

Проекты удобно сравнивать в /ru/investitsii, районы — в /ru/rayony. На карточке компании в /ru/zastroyshchiki показан индекс риска застройщика; как он считается, описано на странице /ru/metodologiya.

Шаг 2. Проверка застройщика

До любых платежей проверьте компанию, землю и разрешения: выписку из KRS, поземельную книгу участка, окончательность разрешения на строительство, вид эскроу-счёта. По запросу застройщик обязан показать в своём офисе актуальную выписку из księgi wieczystej (поземельной книги), выписку из KRS, разрешение на строительство, финансовую отчётность за два последних года и проект здания (ст. 26). Порядок проверки по шагам — в гиде по проверке застройщика.

Шаг 3. Информационный проспект

Prospekt informacyjny — документ по утверждённому законом образцу, который составляется на каждый проект. Застройщик обязан бесплатно передать его на долговечном носителе (например, файлом PDF) до подписания брони или договора, а бумажную копию — по запросу в офисе продаж (ст. 21).

В проспекте вы найдёте: данные о застройщике и до трёх его завершённых проектах, номер поземельной книги участка и ипотеки на нём, планировочные условия (MPZP или WZ) для участка и соседних участков в радиусе 100 м, планируемые объекты в радиусе 1 км, описание здания и квартиры, стандарт отделки, источники финансирования, вид эскроу-счёта, график работ и условия расторжения. Проспект со всеми приложениями становится неотъемлемой частью договора.

Осторожно: изменения проспекта после его вручения должны быть видимо отмечены в договоре и связывают вас только с вашего согласия. Сравните финальный проект договора с проспектом построчно.

Шаг 4. Бронирование (по желанию)

Umowa rezerwacyjna необязательна, но если её подписывают, то только письменно, иначе она недействительна. Плата за бронь — не более 1% цены из проспекта, она засчитывается в цену квартиры. Срок брони должен позволять получить кредитное решение, а если банк откажет по причине кредитоспособности, плату обязаны вернуть. Подробности, включая случаи двойного возврата, — в материале о договоре бронирования и девелоперском договоре.

Шаг 5. Кредитное решение

С проспектом и бронью идите в банки, лучше сразу в два-три. Банк оценит доход, расходы и сам проект, закажет оценку квартиры и выдаст решение. Иностранцам стоит заранее выяснить требования к документу о пребывании и к валюте дохода — см. пошаговый гид по ипотеке для иностранца.

Шаг 6. Девелоперский договор у нотариуса

Umowa deweloperska заключается только в форме нотариального акта (akt notarialny). Обязательное содержание перечислено в ст. 35, среди прочего:

• цена, правовой статус участка, ипотеки и сервитуты;
• описание здания и квартиры, площадь, объём и стандарт отделки;
• дата передачи права собственности;
• суммы и сроки платежей, банк и номер эскроу-счёта;
• номер и окончательность разрешения на строительство, даты начала и окончания работ;
• условия расторжения, проценты и неустойки;
• способ измерения площади и порядок уведомления о приёмке.

Цена указывается как полезная площадь, умноженная на цену за м². Расходы на нотариуса за этот акт и судебные сборы за запись в поземельную книгу закон делит поровну между застройщиком и покупателем (ст. 40). Ваше требование о передаче квартиры вносится в раздел III поземельной книги, и это видно любому, кто её откроет.

Если вы не владеете польским, нотариус обязан обеспечить перевод акта — сам, если у него есть подтверждённое знание языка, или через присяжного переводчика. Услуги переводчика в нотариальную таксу не входят.

Осторожно: общего права «передумать» после подписания нет. Расторгнуть договор можно только по основаниям из ст. 43 и в установленные сроки, чаще всего 30 дней.

Шаг 7. Платежи на эскроу-счёт

Деньги идут не на обычный счёт застройщика, а на mieszkaniowy rachunek powierniczy — эскроу-счёт в банке, номер которого указан в договоре. График содержит минимум четыре этапа, каждый — от 10 до 25% стоимости. Платите после завершения очередного этапа и письменного уведомления застройщика. Расходы на ведение счёта несёт застройщик, уменьшать за их счёт ваши платежи нельзя.

Эскроу-счёт бывает только двух видов: открытый (деньги переходят застройщику поэтапно) и закрытый (одной суммой после передачи собственности). Чем они отличаются и когда вступает в дело Девелоперский гарантийный фонд, разобрано в материале об открытом и закрытом эскроу-счёте.

Шаг 8. Приёмка

Приёмка (odbiór) проходит до акта о передаче собственности, когда разрешение на эксплуатацию уже окончательное. Ваше присутствие обязательно, все дефекты вносятся в protokół odbioru (акт приёмки). Застройщик в течение 14 дней письменно признаёт или отклоняет замечания (молчание означает признание) и в течение 30 дней устраняет признанные. Как подготовиться — в чек-листе приёмки.

Шаг 9. Акт о передаче права собственности

Второй нотариальный акт делает вас собственником. Квартира должна быть свободна от записанных в поземельной книге обременений, кроме тех, на которые вы согласились, например ипотеки вашего банка. Кто платит нотариусу за этот акт, закон не определяет — это решает договор; на практике обычно покупатель. Уточните это до подписания девелоперского договора.

Шаг 10. Поземельная книга и налог на недвижимость

После акта подаётся заявление о записи вашего права собственности, а при кредите — и ипотеки банка; судебный сбор за каждую такую запись составляет 200 zł. В течение 14 дней после возникновения налоговой обязанности подайте в гмину декларацию по налогу на недвижимость. Максимальная ставка для жилья в 2026 году — 1,25 zł за м² полезной площади в год, в 2027 году — 1,29 zł; фактическую ставку устанавливает гмина. С какого момента возникает обязанность — с приёмки или с акта, — уточните в своей гмине.

Сколько это занимает

Если дом уже построен, путь от брони до акта обычно упирается в сроки банка и нотариуса. Если дом строится, между девелоперским договором и приёмкой проходят месяцы или годы — по графику из договора. Дата передачи собственности должна быть прописана в договоре, а за просрочку отвечают договорные неустойки.

Типичные ошибки покупателей

• Подписать бронь до разговора с банком и потом не успеть получить кредитное решение.
• Сравнивать квартиры по цене за м², не учитывая парковку, кладовку и отделку.
• Читать договор впервые в кабинете нотариуса, а не заранее, с переводчиком или юристом.
• Не сверить договор с проспектом и пропустить 30-дневный срок, в течение которого можно расторгнуть договор из-за расхождений.
• Пропускать письма застройщика об этапах и приёмке, особенно если вы живёте за границей.

Что проверить перед подписанием

• Проспект получен до брони, а все отличия от него отмечены в договоре.
• К договору приложено согласие банка застройщика на освобождение квартиры от ипотеки; без него можно расторгнуть договор в течение 60 дней.
• Цена в договоре не выше цены на сайте застройщика.
• Вид эскроу-счёта, банк и график платежей совпадают с проспектом.
• Дата передачи, порядок уведомления о приёмке и неустойки с обеих сторон.
• Приложение со стандартом отделки описывает всё, что вам обещали в офисе продаж.