Расходы при покупке квартиры у застройщика: нотариус, сборы, налоги, кредит и отделка

Кроме цены квартиры покупатель у застройщика платит нотариусу за два акта, судебные сборы за записи в поземельной книге, а при кредите — ещё расходы банка и нотариальный акт ипотеки. Налога PCC при обычной покупке у застройщика нет, а НДС уже включён в цену. Самой крупной статьёй сверх цены часто оказывается отделка. Ниже — все расходы с максимальными ставками по состоянию на ноябрь 2026 года; это информация, а не налоговая консультация.

Сводная таблица

Расход	Кто платит	Сколько
Нотариус: девелоперский договор	Поровну застройщик и покупатель (по закону)	Не более половины базовой ставки таксы
Нотариус: акт о передаче собственности	По договору, на практике обычно покупатель	Не более половины базовой ставки
Нотариус: акт ипотеки (при кредите)	Покупатель	Не более четверти базовой ставки
Выписки из актов (wypisy)	По договору; при девелоперском договоре поровну	12 zł за страницу (1–10), 10 zł (11–20), 8 zł (с 21-й)
Подача заявления в поземельную книгу нотариусом	По договору	До 300 zł
Запись требования из девелоперского договора в KW	Поровну	Обычно 150 zł (уточните у нотариуса)
Запись права собственности	Покупатель	200 zł
Запись ипотеки банка	Покупатель	200 zł
PCC	—	0% при покупке у застройщика (исключение — см. ниже)
НДС	Включён в цену	8% или 23% в зависимости от объекта
Расходы по кредиту	Покупатель	Зависят от банка
Отделка	Покупатель	Ориентир 1800–3500 zł за м²

Посчитать свой вариант можно в /ru/instrumenty/rashody-na-pokupku.

Нотариус: как считается такса

Нотариальную таксу (taksa notarialna) ограничивает распоряжение министра юстиции: это максимальные ставки, нотариус может взять меньше, и сравнить предложения разных нотариусов вполне нормально. Базовая ставка зависит от стоимости сделки, а стоимостью считается цена, указанная сторонами; ипотеки и прочие обременения из неё не вычитаются.

Стоимость	Максимальная базовая ставка
до 3000 zł	100 zł
3000–10 000 zł	100 zł + 3% с превышения 3000 zł
10 000–30 000 zł	310 zł + 2% с превышения 10 000 zł
30 000–60 000 zł	710 zł + 1% с превышения 30 000 zł
60 000 zł – 1 млн zł	1010 zł + 0,4% с превышения 60 000 zł
1–2 млн zł	4770 zł + 0,2% с превышения 1 млн zł
2–5 млн zł	6770 zł + 0,25% с превышения 2 млн zł
свыше 5 млн zł	14 270 zł + 0,15% с превышения 5 млн zł, не более 25 000 zł

Для девелоперского договора и для акта о передаче квартиры (в том числе во исполнение девелоперского договора) максимум — половина базовой ставки. Для акта ипотеки, обеспечивающего жилищный кредит, — четверть.

Пример для квартиры за 600 000 zł

• Базовая ставка: 1010 + 0,4% × 540 000 = 3170 zł.
• Девелоперский договор: максимум 1585 zł нетто. Закон делит эти расходы поровну, ваша доля — около 793 zł нетто.
• Акт о передаче собственности: максимум 1585 zł нетто; если по договору платите вы — вся сумма ваша.
• К таксе нотариус добавляет НДС; при ставке 23% (её уточните у нотариуса) 1585 zł нетто — это около 1950 zł брутто.

Отдельно оплачиваются выписки по числу страниц и подача заявления в поземельную книгу. С 5 ноября 2026 года ставки за выписки выросли с 6 до 12 zł за страницу для первых десяти страниц, а подача заявления в KW стала отдельной позицией — до 300 zł. Выезд нотариуса вне конторы — до 100 zł в час днём и до 200 zł ночью и в праздники.

Осторожно: девелоперский договор — единственный акт, расходы на который закон прямо делит пополам. Кто платит за акт о передаче собственности, решает договор. Проверьте этот пункт до подписания.

Судебные сборы за поземельную книгу

Поземельная книга (księga wieczysta, KW) ведётся судом, и каждая запись стоит денег:

• запись права собственности — 200 zł;
• запись ипотеки банка — тоже 200 zł, как запись ограниченного вещного права;
• запись требования покупателя из девелоперского договора — 150 zł; по закону сборы за записи, связанные с девелоперским договором, делятся поровну (применение этой ставки уточните у нотариуса);
• открытие новой книги для квартиры — 100 zł, обычно это шаг застройщика;
• удаление записи — половина соответствующего сбора.

Сборы обычно взимает нотариус вместе с таксой и перечисляет в суд.

Налоги при покупке

PCC

Покупка квартиры у застройщика облагается НДС, поэтому налога на гражданско-правовые сделки (PCC) нет. Сравнительно недавно появилось исключение для тех, кто покупает много квартир: при покупке шестой и каждой следующей отдельной квартиры в одном здании или на одном участке платится 6% PCC. С какого момента действует эта норма и как считаются квартиры, уточните у нотариуса или налогового консультанта. Для сравнения: при покупке на вторичном рынке у частного лица PCC обычно составляет 2%.

НДС

Цена квартиры у застройщика включает НДС, сверху вы ничего не доплачиваете. Пониженная ставка (по текущим официальным разъяснениям — 8%) применяется к жилью в рамках «социальной жилищной программы»: квартиры до 150 м² полезной площади и дома до 300 м². Если площадь больше, пониженная ставка действует только на соответствующую часть цены. Машино-место или гараж, проданный как отдельное нежилое помещение, по всей видимости облагается по ставке 23%. Ставки 8% и 23% действуют временно, пока не выполнено условие по госдолгу; формально в законе уже записаны 7% и 22%. Уточните ставку для своего объекта у застройщика.

Расходы по ипотеке

Если покупка идёт с кредитом, добавляются:

• комиссия банка, оценка квартиры, страховки — их размер зависит от банка;
• при взносе меньше 20% — обеспечение недостающей части, чаще всего страховка;
• нотариальный акт ипотеки — максимум четверть базовой ставки;
• запись ипотеки в KW — 200 zł.

Сравнивайте предложения по RRSO, а не только по марже: в RRSO входят обязательные комиссии и страховки. Подробнее для иностранцев — в материале об ипотеке для иностранцев, а платёж можно прикинуть в /ru/instrumenty/kalkulyator-ipoteki.

Перевод и доверенность

Нотариальные акты составляются на польском. Если вы не владеете языком, нотариус обязан обеспечить перевод — сам или через присяжного переводчика; услуги переводчика в таксу не входят, их стоимость уточните заранее. Нотариальная доверенность стоит до 100 zł за одно действие и до 200 zł за несколько.

Для иностранцев с 19 ноября 2026 года нотариус размещает связанные с покупкой документы в центральном электронном хранилище и берёт за это 5 zł за документ.

Отделка

Квартира в «стан девелоперски» — это ещё не жильё: нужны полы, двери, сантехника, кухня, покраска. По рыночным обзорам 2026 года ориентир — примерно 1800–3500 zł за м², разброс огромный и зависит от материалов и подрядчика. Для квартиры в 55 м² это от 99 000 до 192 500 zł — сопоставимо с собственным взносом. Подробнее о выборе — в материале «стан девелоперский» или «под ключ».

Ежегодные расходы после покупки

Налог на недвижимость для жилья в 2026 году — не более 1,25 zł за м² полезной площади в год, в 2027 году — не более 1,29 zł; конкретную ставку устанавливает гмина. Для квартиры 55 м² это не больше 69 zł в год. Декларацию в гмину подают в течение 14 дней. К этому добавятся платежи в жилищное сообщество и коммунальные услуги — их размер зависит от дома.

Что проверить перед подписанием

• Кто по договору платит за акт о передаче собственности и выписки.
• Смету нотариуса: такса, НДС, выписки, сборы — отдельными строками.
• Ставку НДС для квартиры, парковки и кладовки.
• RRSO и обязательные продукты банка.
• Бюджет на отделку и сроки работ до переезда.

Общий порядок покупки описан в пошаговой инструкции.