Расходы и налоги при покупке квартиры в Польше: вопросы и ответы

Нотариальная такса — это максимальная ставка, нотариус может взять меньше. На первичном рынке обычно два акта: договор застройщика и акт о переносе собственности, каждый максимум по половине базовой ставки. Для цены 600 000 злотых базовая ставка — 3 170 злотых, половина — 1 585 злотых нетто за акт, около 1 950 злотых с VAT 23%. К этому добавляются выписки и, при ипотеке, отдельный акт.

Нотариальные расходы по договору застройщика, включая выписки при подписании, и судебные сборы за запись в книге недвижимости закон делит между застройщиком и покупателем поровну. Кто платит за акт о переносе собственности, закон не регулирует: это решается договором, и по рыночной практике эти расходы обычно ложатся на покупателя. Проверьте соответствующий пункт договора застройщика до подписания.

Как правило, нет. Продажа квартиры застройщиком облагается VAT, и такая сделка не облагается налогом PCC. Исключение: покупатель, который приобретает шестую и каждую следующую квартиру в одном доме или на одном участке, платит 6% PCC по этим сделкам. Для сравнения, на вторичном рынке покупатель обычно платит 2% PCC от рыночной стоимости.

Для квартир до 150 м² полезной площади действует пониженная ставка — по текущим официальным разъяснениям 8%. Если квартира больше, пониженная ставка применяется только к части цены, приходящейся на 150 м², остальное — 23%. Формально закон уже называет ставки 7% и 22%, но временные 8% и 23% продолжают действовать, пока не выполнено бюджетное условие. Отдельное нежилое машиноместо, вероятно, облагается по 23%.

Запись права собственности в книге недвижимости стоит 200 злотых, запись ипотеки — тоже 200 злотых. Запись требования покупателя по договору застройщика в книге недвижимости обычно оценивается в 150 злотых, и по закону её стоимость делится между сторонами поровну. Открытие новой книги для квартиры — 100 злотых, обычно это шаг застройщика. Удаление записи стоит половину сбора за её внесение.

Вступили в силу новые максимальные ставки нотариальной таксы. Выписки актов подорожали: вместо 6 злотых за страницу теперь до 12 злотых за страницы с первой по десятую, до 10 злотых с одиннадцатой по двадцатую и до 8 злотых дальше. Появилась отдельная плата до 300 злотых за подачу заявления в книгу недвижимости. Такса за нотариальную доверенность — до 100 злотых за одно действие, до 200 за несколько.

Максимальная такса за акт ипотеки, обеспечивающей жилищный кредит, — четверть базовой ставки от суммы. Например, для 480 000 злотых базовая ставка — 2 690 злотых, четверть — около 673 злотых нетто, около 827 злотых с VAT. Плюс 200 злотых судебного сбора за запись ипотеки. Банковские расходы — комиссия, оценка, страховки — у каждого банка свои, их нужно запросить отдельно.

Ставку устанавливает гмина, но не выше максимума: в 2026 году — 1,25 злотых за квадратный метр полезной площади в год, в 2027 году — 1,29 злотых. Для квартиры 50 м² при максимальной ставке это около 63 злотых в год. Обязанность возникает с первого числа месяца после события, а сведения о недвижимости частный владелец подаёт в гмину в течение 14 дней.

Частная аренда с 2023 года облагается только фиксированным налогом с выручки (ryczałt): 8,5% до 100 000 злотых в год и 12,5% сверх этого, без вычета расходов, декларация PIT-28. Налог платится ежемесячно до 20-го числа следующего месяца. Коммунальные платежи, которые по договору оплачивает жилец, выручкой не считаются. Нерезидентам стоит отдельно проверить, доступен ли им этот режим.

Если продажа происходит до конца пятого календарного года после года приобретения, с дохода (выручка минус расходы на покупку и улучшение) платится 19%, декларация PIT-39. Для квартиры от застройщика срок, по преобладающей позиции, считается от года акта о переносе собственности. Доход освобождается пропорционально, если выручку в течение трёх лет потратить на собственные жилищные цели.

Такса — это максимум, и нотариусы вправе брать меньше, поэтому можно сравнить предложения разных контор. По договору застройщика расходы по закону делятся пополам, поэтому нотариуса и его ставку логично обсудить с застройщиком заранее, ещё на этапе брони. Сравнивайте полную смету: таксу, VAT, выписки и сборы.