Налоги при покупке и владении квартирой в Польше: VAT, PCC, налог на недвижимость

При покупке квартиры у застройщика покупатель не платит налог на гражданско-правовые сделки (PCC): продажа облагается НДС (VAT), и он уже включён в цену. После покупки остаётся ежегодный налог на недвижимость, который устанавливает гмина, а при сдаче или продаже квартиры появляются подоходные налоги. Ниже — что, когда и сколько, по состоянию на ноябрь 2026 года.

Это обзор для ориентира, а не налоговая консультация. Пункты, где правила зависят от толкования, отмечены, и их стоит подтвердить у нотариуса или налогового консультанта (doradca podatkowy).

Налоги в момент покупки

VAT: уже в цене

Застройщик продаёт квартиру с НДС, и этот налог входит в цену договора. Сверху ничего не доплачивается. С июля 2025 года застройщик обязан публиковать на своём сайте цены квартир, кладовок и паркинга с учётом VAT, так что сравнивать предложения можно напрямую.

Для квартир применяется пониженная ставка в рамках «социальной жилищной программы»:

Объект	Ставка VAT
Квартира до 150 м² полезной площади	пониженная (сейчас 8%)
Квартира больше 150 м²	8% на часть до 150 м², 23% на остальное
Дом до 300 м²	пониженная (сейчас 8%)
Машиноместо или гараж как отдельное нежилое помещение	вероятно 23%

Формально закон о VAT уже говорит о ставках 22% и 7%, но, по текущим официальным разъяснениям, временные 23% и 8% продолжают действовать, пока не выполнено бюджетное условие. Для покупателя это значит, что в цене по-прежнему сидят 8% или 23%; если это важно для расчёта, уточните у налогового консультанта. Режим машиноместа зависит от того, продаётся ли оно как отдельное помещение или как часть квартиры.

PCC: на первичном рынке обычно 0

Покупка у застройщика, облагаемая VAT, не облагается налогом PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC). Для сравнения: на вторичном рынке покупатель обычно платит 2% PCC от рыночной стоимости.

Внимание: есть сравнительно недавнее исключение. Покупатель, который приобретает шестую и каждую следующую квартиру в одном доме или на одном участке, платит 6% PCC по этим сделкам (art. 7a). Это касается в первую очередь инвесторов, покупающих оптом. Дату вступления правила в силу перед сделкой проверьте у нотариуса.

Ипотека

Закон о PCC упоминает налог с ипотеки, но кредит банка освобождён от VAT, и из этого следует, что на банковскую ипотеку PCC обычно не начисляется. Это вывод из текста закона, а не официальное разъяснение: спросите нотариуса, войдёт ли PCC в его расчёт.

Нотариус и суд: не налоги, но платить придётся

Нотариальные и судебные сборы налогами не являются, но в бюджет покупки их нужно заложить:

• нотариальная такса за договор застройщика и акт о переносе собственности — максимум половина базовой ставки за каждый акт; к услугам нотариуса добавляется VAT (23%, ставку уточните у нотариуса);
• такса за ипотечный акт — максимум четверть базовой ставки;
• запись права собственности или ипотеки в книге недвижимости (księga wieczysta) — 200 злотых за каждую;
• выписки акта (wypisy) — с 5 ноября 2026 года до 12 злотых за страницу (первые 10 страниц).

Нотариальные расходы и судебные сборы по договору застройщика стороны делят поровну. Подробная раскладка с примером — в статье расходы на покупку квартиры, а посчитать свою сумму можно в /ru/instrumenty/rashody-na-pokupku.

Налоги, пока вы владеете квартирой

Налог на недвижимость

Владелец квартиры ежегодно платит налог на недвижимость (podatek od nieruchomości) в свою гмину. Ставку устанавливает гмина, но она не может превышать максимум, объявляемый на каждый год:

Год	Максимальная ставка для жилья
2026	1,25 зл за м² полезной площади в год
2027	1,29 зл за м² полезной площади в год

Для квартиры 50 м² это при максимальной ставке около 63 злотых в год в 2026 году. Многие крупные города применяют максимум, некоторые гмины — меньше. Точную сумму рассчитывает и присылает гмина.

Когда начинается обязанность платить:

1. Налоговая обязанность возникает с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором появилось основание.
2. Частный владелец подаёт в гмину сведения о недвижимости в течение 14 дней с этого события.
3. Затем гмина присылает решение (decyzja) с суммой и сроками оплаты.

Что считать моментом возникновения обязанности для квартиры от застройщика — день акта о переносе собственности или передачи ключей — однозначно не установлено. Уточните в гмине, какой момент она считает решающим и какие документы ждёт.

Сборы в управляющую компанию — не налог

Ежемесячные платежи сообществу собственников (wspólnota mieszkaniowa) или управляющему — это расходы на содержание дома и ремонтный фонд, а не налог. Но они часто больше налога на недвижимость, поэтому их стоит учитывать в бюджете с самого начала.

Налоги, если квартира начнёт приносить доход

Сдача в аренду

Если вы сдаёте квартиру как частное лицо, с 2023 года единственная форма налогообложения — ryczałt (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, фиксированный налог с выручки): 8,5% от дохода до 100 000 злотых в год и 12,5% с суммы сверх этого. Расходы не вычитаются, декларация — PIT-28. Супруги при общей собственности могут по заявлению отчитываться одним человеком, тогда порог 12,5% начинается с 200 000 злотых.

Детали, сроки оплаты и виды договоров аренды — в статье сдача новой квартиры в аренду.

Продажа

Если продать квартиру до конца пятого календарного года после года приобретения, с дохода (цена продажи минус расходы на покупку) уплачивается 19% налога, декларация PIT-39. Для квартиры от застройщика срок, по преобладающей позиции, считается от конца года, в котором подписан акт о переносе собственности, а не договор застройщика. Есть освобождение, если деньги потрачены на собственные жилищные цели. Подробно — в статье продажа квартиры: налог и срок.

Налоговое резидентство

Налоговым резидентом Польши человек становится, если здесь находится центр его жизненных интересов (личных или экономических) или он проводит в Польше больше 183 дней в налоговом году. Гражданство значения не имеет. Резидент платит налоги в Польше со всех доходов в мире, нерезидент — только с польских.

Доход от аренды польской квартиры и от её продажи — это польский доход, по общему правилу он облагается в Польше и у нерезидентов. Может ли нерезидент платить ryczałt 8,5%/12,5% и куда подавать декларацию, открытые источники отвечают по-разному. Если вы живёте за границей, обсудите это с консультантом или запросите индивидуальную интерпретацию (interpretacja indywidualna). Между Польшей и Украиной действует соглашение об избежании двойного налогообложения; как оно распределяет права на налоги с недвижимости, нужно смотреть в его тексте вместе со специалистом.

Короткая памятка

Момент	Что платится
Покупка у застройщика	VAT в цене, PCC обычно 0
Шестая и следующая квартира в одном доме	PCC 6%
Ипотека	нотариус (до 1/4 ставки) + 200 зл в суд
Владение	налог на недвижимость, до 1,25 зл/м² (2026)
Аренда (частная)	ryczałt 8,5% / 12,5%
Продажа до истечения 5 лет	19% с дохода, если нет освобождения