Податки при купівлі та володінні квартирою від забудовника в Польщі

Купуючи квартиру від забудовника, ви не сплачуєте окремого податку на купівлю: ПДВ уже входить у ціну, а податку з цивільно-правових дій (PCC) на первинному ринку зазвичай немає. Після отримання ключів з'являється щорічний податок на нерухомість, а якщо ви здаєте або продаєте квартиру — податок з доходу.

Нижче — карта податків на кожному етапі: що діє точно, а що варто підтвердити в податкового консультанта. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не податкова порада.

Етап 1. Купівля: ПДВ замість PCC

ПДВ (VAT) уже в ціні

Продаж квартири забудовником оподатковується ПДВ. Ціна в договорі вже містить податок, доплачувати його покупець не повинен. З 11 липня 2025 року забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті ціни з ПДВ — за квадратний метр, за квартиру, а також за паркомісце, комору та інші обов'язкові платежі, якщо вони не включені в ціну.

Знижена ставка діє для житла в межах так званої соціальної житлової програми: для квартир до 150 м² корисної площі та будинків до 300 м². Якщо квартира більша, знижена ставка застосовується лише до тієї частини ціни, яка відповідає площі в межах ліміту, а решта оподатковується за основною ставкою.

Що	Ставка, яку фактично застосовують (листопад 2026)
Квартира до 150 м²	8%
Частина площі понад 150 м²	23%
Паркомісце чи гараж як окреме нежитлове приміщення	імовірно 23%

Чому «фактично»: у законі про ПДВ основні ставки записані як 22% і 7%, але тимчасові 23% і 8% продовжують діяти, доки не виконано умову щодо державного боргу. Тому, за чинними офіційними роз'ясненнями, станом на листопад 2026 року застосовують 8% і 23%; ставку для своєї квартири підтвердьте в забудовника. Ставка на паркомісце залежить від того, як його продають — як окреме нежитлове приміщення чи як частину ціни квартири. Це варто підтвердити в податкового консультанта.

PCC: на первинному ринку немає

Податок з цивільно-правових дій (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) не стягується з продажу, який оподатковується ПДВ (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC). Тому при купівлі від забудовника PCC немає, на відміну від вторинного ринку, де покупець зазвичай платить 2%.

Увага, інвесторам: з'явився виняток. Покупець, який купує шосту і кожну наступну квартиру в одному будинку чи на одній ділянці, сплачує з цих покупок 6% PCC, навіть якщо продаж оподатковано ПДВ (art. 7a). Точну дату, з якої діє ця норма, і як рахуються квартири, уточніть у податкового консультанта.

Нотаріус і суд — це збори, а не податки

Нотаріальна такса та судові збори за внесення до księgi wieczystej (книги нерухомості) — не податки, але це обов'язкові витрати. До такси нотаріуса додається ПДВ (23%, уточніть у нотаріуса). Розрахунок цих сум — у статті усі витрати на купівлю квартири і в калькуляторі /uk/instrumenty/vytraty-na-kupivliu.

Етап 2. Володіння: податок на нерухомість

Скільки

Власник квартири сплачує podatek od nieruchomości — місцевий податок, ставку якого встановлює гміна, але не вище за державний максимум. Для житлових приміщень максимум становить:

Рік	Максимальна ставка
2026	1,25 zł за 1 м² корисної площі на рік
2027	1,29 zł за 1 м² корисної площі на рік

Для квартири площею 50 м² це не більше 62,50 zł за 2026 рік. Конкретну ставку дивіться в ухвалі ради вашої гміни.

Коли починається обов'язок

Обов'язок сплачувати податок виникає з першого дня місяця, наступного за місяцем, у якому з'явилися підстави для оподаткування. Власник — фізична особа подає до гміни інформацію протягом 14 днів від цієї події (art. 6 закону про місцеві податки та збори).

Що саме вважати «подією» для квартири від забудовника — підписання акта передачі власності чи приймання ключів — однозначно не визначено. Для новозбудованих будівель податок взагалі починається з 1 січня наступного року після завершення будівництва. Як ці правила поєднуються у вашому випадку, підкаже гміна або податковий консультант. Практичне правило: після підписання акта передачі власності зверніться до гміни, щоб уникнути пропущеного строку.

Інші регулярні платежі

Внески до wspólnoty mieszkaniowej (об'єднання власників) або керуючої компанії, фонд ремонту, вивіз сміття — це не податки, але вони є щомісячними витратами власника. Їхній розмір встановлює об'єднання чи управитель.

Етап 3. Якщо здаєте квартиру

З 2023 року приватна оренда (поза підприємницькою діяльністю) оподатковується лише ryczałtem — фіксованим відсотком від доходу без вирахування витрат:

• 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік;
• 12,5% від надлишку понад 100 000 zł.

Звітність — PIT-28. Подружжя у спільності майна може за заявою одного з них рахувати весь дохід на одного, і тоді ставка 12,5% починається лише понад 200 000 zł. За джерелами, які ми перевірили, податкова шкала 12%/32% і неоподатковувана сума 30 000 zł до ryczałtu не застосовуються. Детальніше — у матеріалі оренда квартири з первинного ринку.

Етап 4. Якщо продаєте квартиру

Якщо продати квартиру до кінця п'ятого календарного року після року набуття, дохід (ціна продажу мінус витрати на купівлю і поліпшення) оподатковується за ставкою 19% і декларується в PIT-39. Для квартири від забудовника строк, за переважною позицією, рахують від року підписання акта передачі власності, а не договору забудовника. Існує також пільга, якщо гроші витрачено на власні житлові потреби протягом 3 років. Обидва питання варто підтвердити в податкового консультанта; подробиці — у статті продаж квартири: податок і строк.

Податкове резидентство: що змінює громадянство

Громадянство для податків не важливе. Важливе резидентство: ви є податковим резидентом Польщі, якщо тут ваш центр життєвих інтересів (особистих чи економічних) або ви перебуваєте в Польщі понад 183 дні в податковому році. Резиденти сплачують податок з усього світового доходу, нерезиденти — лише з польських джерел. Орендна плата і дохід від продажу квартири в Польщі — це польські джерела.

Для нерезидентів відкритим залишається питання, чи можуть вони застосовувати ryczałt 8,5%/12,5% і до якої податкової інспекції подавати декларацію: джерела суперечать одне одному. Якщо ви живете за кордоном і плануєте здавати квартиру, отримайте консультацію податкового консультанта або індивідуальне податкове роз'яснення (interpretacja indywidualna).

Між Польщею та Україною діє конвенція про уникнення подвійного оподаткування (підписана 12 січня 1993 року, чинна з 11 березня 1994 року). Загалом вона не скасовує польського податку з орендної плати з польського джерела, а визначає, як уникнути подвійного оподаткування в іншій країні (уточніть у податкового консультанта). Як саме — питання до консультанта в обох країнах.

Що з пільгами для покупця

«Житлова пільга» (ulga mieszkaniowa), про яку часто чують, стосується продавця, який реінвестує дохід у власне житло, а не покупця. Програма «Bezpieczny Kredyt 2%» закрита для нових заявок з 22 серпня 2025 року. Чинного закону про «кредит 0%» станом на 8 листопада 2026 року ми не знайшли. Про державну гарантію власного внеску (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy) — у матеріалі іпотека для іноземців.

Коротко: хто, що і коли

Етап	Податок	Хто платить
Купівля від забудовника	ПДВ у ціні; PCC немає (крім 6-ї і наступних квартир в одному будинку)	Покупець через ціну
Володіння	Податок на нерухомість, до 1,25 zł/м² (2026)	Власник, щороку
Оренда	Ryczałt 8,5% / 12,5%	Орендодавець
Продаж до спливу 5 років	19% з доходу, PIT-39	Продавець