Продаж квартири в Польщі: податок 19%, правило п'яти років і житлова пільга

Якщо продати квартиру до кінця п'ятого календарного року після року її набуття, дохід від продажу оподатковується за ставкою 19%, а угоду треба задекларувати в PIT-39. Строк рахують від кінця року, а не від дати купівлі: квартира, набута у 2022 році, продається без цього податку з 1 січня 2028 року. Податку можна уникнути повністю або частково, якщо витратити гроші від продажу на власні житлові потреби протягом трьох років.

Для квартири від забудовника ключове питання — яка дата вважається датою набуття. Нижче пояснюємо переважну позицію і на що звернути увагу. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не податкова порада, і кожен пункт варто підтвердити в податкового консультанта.

Правило п'яти років

Дохід від продажу нерухомості, здійсненого до кінця п'ятого календарного року після року набуття, оподатковується 19% податком з доходу (art. 30e закону про PIT). Податок рахують не від усієї ціни, а від доходу: ціна продажу мінус витрати на набуття та поліпшення квартири.

Рік набуття	Без податку 19% можна продати з
2021	1 січня 2027
2022	1 січня 2028
2023	1 січня 2029
2024	1 січня 2030
2025	1 січня 2031
2026	1 січня 2032

Навіть якщо купівля відбулася 2 січня, а продаж — 31 грудня п'ятого року після нього, податок ще діє. Рахуйте від кінця календарного року набуття.

Коли «набута» квартира від забудовника

Квартиру від забудовника ви набуваєте поетапно: спершу umowa deweloperska (договір забудовника), потім приймання, потім нотаріальний акт передачі власності (umowa przenosząca własność). За переважною позицією джерел, які ми бачили, п'ятирічний строк рахують від кінця календарного року, у якому підписано акт передачі власності, а не договір забудовника. Логіка проста: договір забудовника лише зобов'язує забудовника передати власність у майбутньому, а власником ви стаєте за актом.

Приклад: договір забудовника — 2020 рік, акт передачі власності — лютий 2022 року. Без податку 19% квартиру можна продати з 1 січня 2028 року, а не з 2026-го.

Увага: за переважною позицією, орієнтуватися слід не на дату договору забудовника чи дату отримання ключів, а на дату нотаріального акта передачі власності; підтвердіть це в податкового консультанта. Ми не змогли перевірити на рівні першоджерела індивідуальне роз'яснення, на яке посилаються фахові публікації, тож у сумнівному випадку отримайте власне роз'яснення або консультацію.

Як рахувати дохід

Спрощено:

Дохід = ціна продажу − витрати на набуття − витрати на поліпшення.

Основна витрата на набуття — ціна, яку ви заплатили забудовнику. Чи і в якому обсязі можна врахувати супутні витрати (нотаріус, суди) та оздоблення як поліпшення, і якими документами це підтверджувати, уточніть у податкового консультанта. У будь-якому разі зберігайте всі рахунки та договори з підрядниками.

Пільга на власні житлові потреби

Дохід звільняється від податку тією мірою, якою гроші від продажу витрачено на власні житлові цілі протягом трьох років від кінця податкового року, у якому відбувся продаж (art. 21 ust. 1 pkt 131 закону про PIT). Звільнення пропорційне: звільняється лише та частка доходу, яка відповідає частці витраченої на житлові цілі виручки.

Ілюстрація пропорції (умовні цифри): виручка 700 000 zł, дохід 100 000 zł, на житлові цілі за три роки витрачено 420 000 zł, тобто 60% виручки. Звільняється 60% доходу (60 000 zł), а податок 19% сплачується з решти 40 000 zł.

Що важливо:

1. PIT-39 подають навіть тоді, коли плануєте скористатися пільгою.
2. Витрати, зроблені вже після подання декларації, теж враховуються в межах трирічного строку.
3. Якщо строк минув, а гроші не витрачено, доведеться подати коригування і сплатити податок з відсотками.
4. Перелік витрат, які вважаються «власними житловими цілями» (купівля іншої квартири, погашення кредиту, ремонт власного житла тощо), треба звірити з текстом закону або з консультантом.

Продаж до акта передачі: відступлення прав

Якщо ви хочете вийти з інвестиції ще до акта передачі власності, можна відступити права за договором забудовника третій особі. Закон про забудовників обмежує це: відступлення можливе щодо однієї квартири і за умови, що протягом попередніх трьох років ви не відступали інших прав за договорами забудовника (є сімейний виняток). Відступлення потребує нотаріальної форми. Як оподатковується відступлення прав, ми окремо не перевіряли — це питання для податкового консультанта до підписання угоди.

Хто ще платить податок при продажу

Покупець вашої квартири. На вторинному ринку покупець зазвичай сплачує PCC 2% від ринкової вартості. Якщо ж квартиру продають невдовзі після акта передачі від забудовника, у деяких ситуаціях може виникнути питання ПДВ — це варто з'ясувати з консультантом.

Нерезиденти. Дохід від продажу квартири в Польщі — дохід з польського джерела, тому він оподатковується в Польщі незалежно від резидентства продавця. Як враховується польський податок у країні вашого проживання, визначає договір про уникнення подвійного оподаткування (для України — конвенція 1993 року). Розподіл прав на оподаткування за конкретним договором треба перевірити з консультантом.

Продаж квартири з іпотекою

Якщо на квартирі є іпотека, до податкових питань додаються банківські: довідка про залишок боргу, погашення, згода банку на виключення іпотеки з книги нерухомості. Цей порядок описано в статті продаж квартири з кредитом. Ширше про податки власника — у матеріалі податки при купівлі та володінні квартирою.

Типові помилки

• Рахувати п'ять років від дати купівлі, а не від кінця року. Квартира, набута в березні 2022 року, не «звільняється» в березні 2027-го: податок не діє лише з 1 січня 2028 року.
• Брати за основу договір забудовника. Для новобудови переважна позиція — рік акта передачі власності.
• Не подавати PIT-39, бо «гроші підуть на нову квартиру». Декларацію подають у будь-якому разі, а пільгу заявляють у ній.
• Не зберігати документи. Без рахунків важко підтвердити витрати на набуття і поліпшення, а отже — зменшити дохід.
• Забути про трирічний строк пільги. Якщо гроші не витрачено вчасно, доведеться коригувати декларацію і сплатити податок з відсотками.

Перевірте перед продажем

• Дата нотаріального акта передачі власності, а не договору забудовника.
• Рахунки та договори, що підтверджують витрати на набуття і поліпшення.
• Чи плануєте витратити гроші на власне житло протягом трьох років — і чи кваліфікуються ці витрати.
• Якщо ви нерезидент — консультація щодо оподаткування в обох країнах.
• Якщо продаєте до акта — обмеження на відступлення прав і податкові наслідки.