Содержание
Факты проверяются
Юрист или налоговый консультант ещё проверяет этот текст. Воспринимайте его как ориентир, а не юридическую или налоговую консультацию.
Если продать квартиру до конца пятого календарного года после года её приобретения, с дохода от продажи нужно заплатить 19% подоходного налога (PIT) и подать декларацию PIT-39. После этого срока продажа частным лицом этим налогом не облагается. Для квартиры от застройщика срок, по преобладающей позиции, считается от года нотариального акта о переносе собственности, а не от договора застройщика или передачи ключей.
Ниже — как считать срок и налог и как работает освобождение на собственные жилищные цели. Правила здесь во многом зависят от толкования, поэтому перед продажей подтвердите их у налогового консультанта. Это информация, а не налоговая консультация.
Правило пяти лет
Срок считается не от даты покупки, а от конца календарного года, в котором вы приобрели квартиру. Налог не платится, если продажа происходит после окончания пятого календарного года, следующего за годом приобретения.
| Год приобретения (акт о переносе собственности) | Продажа без налога 19% — с |
|---|---|
| 2022 | 1 января 2028 |
| 2023 | 1 января 2029 |
| 2024 | 1 января 2030 |
| 2025 | 1 января 2031 |
| 2026 | 1 января 2032 |
Поэтому квартира, купленная в январе, и квартира, купленная в декабре того же года, «освобождаются» в один и тот же день. Иногда перенос сделки на несколько недель — с декабря на январь — сдвигает весь срок на год.
С какой даты считать для квартиры от застройщика
При покупке у застройщика есть несколько дат: договор застройщика (umowa deweloperska), приёмка, передача ключей и нотариальный акт о переносе собственности (umowa przenosząca własność). Для целей налога, по преобладающей позиции в источниках, значение имеет последняя.
Логика такая: договор застройщика лишь обязывает застройщика перенести собственность в будущем, а собственником вы становитесь только по акту. В отраслевой прессе приводится интерпретация налоговых органов 2026 года по такой ситуации: договор застройщика в 2020 году, акт о переносе в феврале 2022 года, продажа в июне 2026 года — освобождение от налога с января 2028 года. Мы не смогли проверить текст этой интерпретации в официальной базе, поэтому ориентируйтесь на принцип, а свой случай подтвердите у консультанта.
Внимание: по преобладающей позиции срок считается не от даты договора застройщика и не от получения ключей, а от нотариального акта о переносе собственности. Свой случай подтвердите у налогового консультанта.
Как считается налог
Если вы продаёте раньше срока:
- Выручка — цена продажи по акту, уменьшенная на расходы на продажу (например, нотариальные или посреднические, если они относятся к сделке).
- Расходы на приобретение — цена покупки и связанные с ней расходы, а также подтверждённые расходы на улучшение квартиры.
- Доход = выручка − расходы на приобретение и улучшение.
- Налог = 19% от дохода.
- Декларация PIT-39 подаётся за год продажи.
Сохраняйте документы: акт покупки, нотариальные счета, счета за отделку. Без них подтвердить расходы будет сложно. Какие именно расходы можно учесть, в спорных случаях лучше заранее обсудить с консультантом.
Освобождение на собственные жилищные цели
Доход можно не облагать, если в течение трёх лет с конца налогового года, в котором была продажа, вы потратите выручку на собственные жилищные цели (cele mieszkaniowe). Освобождение пропорциональное: освобождается та часть дохода, которая соответствует доле потраченной выручки.
Несколько важных деталей:
- PIT-39 подаётся в любом случае, даже если вы планируете воспользоваться освобождением.
- Потратить деньги можно и после подачи декларации, главное — уложиться в трёхлетний срок.
- Если срок пропущен, нужно подать корректирующую декларацию и заплатить налог с процентами.
- Какие расходы считаются жилищными целями (покупка другой квартиры, погашение определённых кредитов, ремонт собственного жилья и т. д.), определяет закон, и перечень стоит проверить с консультантом до того, как тратить деньги.
Пример с допущениями
Условные цифры для демонстрации механики:
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Акт о переносе собственности | 2024 год |
| Цена покупки и расходы на покупку | 610 000 зл |
| Продажа | 2027 год, 700 000 зл |
| Расходы на продажу | 10 000 зл |
| Доход | 700 000 − 10 000 − 610 000 = 80 000 зл |
| Налог без освобождения | 19% × 80 000 = 15 200 зл |
Если в течение трёх лет половина выручки пойдёт на собственные жилищные цели, освобождается примерно половина дохода, и налог составит около 7 600 злотых. Точная формула пропорции и то, от какой выручки она считается, — вопрос к консультанту. Если подождать до 1 января 2030 года, налог 19% при продаже не возникнет вовсе.
Частые ошибки
- Считать пять лет от даты сделки. Срок считается от конца календарного года приобретения, а не «пять лет с подписания».
- Брать дату договора застройщика. Для квартиры от застройщика ориентир, по преобладающей позиции, — акт о переносе собственности.
- Не подавать PIT-39, потому что «деньги пойдут на новую квартиру». Декларация подаётся и при планируемом освобождении.
- Не сохранить счета за отделку. Без документов расходы на улучшение квартиры сложно подтвердить, и доход окажется выше.
- Путать доход с остатком после погашения кредита. Налог считается с разницы между ценой продажи и расходами на покупку, а не с суммы, которая осталась у вас на руках.
- Пропустить трёхлетний срок на жилищные цели. Тогда придётся подавать корректировку и платить налог с процентами.
Нерезиденты
Доход от продажи квартиры в Польше — польский доход, и по общему правилу он облагается в Польше, даже если продавец живёт за границей. Как при этом работает соглашение об избежании двойного налогообложения с вашей страной и нужно ли что-то декларировать там, где вы живёте, — вопрос к налоговому консультанту. Например, с Украиной у Польши действует такое соглашение, но то, как оно распределяет права на налоги с недвижимости, нужно смотреть в его тексте.
Что платит покупатель
Покупатель вашей квартиры на вторичном рынке обычно платит 2% налога PCC от рыночной стоимости. Это его налог, но он влияет на его бюджет и иногда на переговоры о цене. Если вы продаёте квартиру от застройщика вскоре после покупки, спросите консультанта, не возникает ли в вашей ситуации вопрос VAT вместо PCC.
Перед продажей
- Найдите дату нотариального акта о переносе собственности.
- Посчитайте, с какого 1 января продажа будет без налога 19%.
- Соберите документы о расходах на покупку и улучшение.
- Если планируете освобождение — заранее уточните, какие траты подходят.
- Если квартира в ипотеке — прочитайте статью продажа квартиры с ипотекой.
Как налоги работают на других этапах владения, разобрано в статье налоги при покупке и владении, а доходность с учётом будущей продажи — в статье доходность аренды.
Источники
Это не консультация
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением уточните детали у нотариуса, консультанта или в банке.