Продажа квартиры с ипотекой в Польше: порядок сделки, досрочное погашение, налог

Квартиру с ипотекой в Польше можно продать: долг гасится из денег покупателя, банк выдаёт согласие на удаление ипотеки, и запись вычёркивают из книги недвижимости. Ключевые вопросы — получить у банка точную сумму к погашению, договориться о порядке расчётов и проверить, нет ли платы за досрочное погашение. Отдельно нужно посчитать налог, если с покупки не прошло пять календарных лет.

Ниже — типичный порядок такой сделки и подводные камни. Конкретную последовательность всегда согласуйте с вашим банком и нотариусом: детали различаются от банка к банку. Это информация, а не юридическая консультация.

Как обычно устроена сделка

Схема, которая встречается чаще всего:

1. Справка из банка. Вы запрашиваете у банка сумму, нужную для полного погашения на определённую дату, и номер счёта для погашения. Заодно спросите, какие документы банк выдаёт после погашения и в какие сроки.
2. Предварительный договор с покупателем. В нём фиксируют, что часть цены идёт напрямую в ваш банк на погашение кредита, а остаток — вам. Если покупатель берёт свою ипотеку, его банку понадобится справка о вашем долге.
3. Нотариальный акт продажи. Акт может быть подписан до погашения, если покупатель соглашается, что ипотека будет удалена после. В акте описывают, как и когда будут переведены деньги.
4. Погашение. Деньги покупателя (собственные или от его банка) поступают на счёт погашения в вашем банке, остаток — на ваш счёт.
5. Согласие банка на удаление ипотеки. После погашения банк выдаёт заявление о согласии на вычёркивание ипотеки.
6. Вычёркивание из книги недвижимости. В суд подаётся заявление об удалении ипотеки из книги недвижимости (księga wieczysta). Судебный сбор за удаление записи — половина сбора за её внесение, то есть 100 злотых за ипотеку.

Описанная последовательность отражает рыночную практику, а не правило закона: у вашего банка и нотариуса могут быть свои требования.

Внимание: покупатель и его банк будут заинтересованы, чтобы деньги шли напрямую в ваш банк, а не через ваш счёт. Это нормально и защищает обе стороны. Не соглашайтесь на схемы, где покупатель платит наличными «мимо» нотариального акта.

Плата за досрочное погашение

Досрочно погасить ипотечный кредит можно всегда. Вопрос — сколько это стоит.

Закон об ипотечном кредите ограничивает компенсацию, которую банк может взять за досрочное погашение; ограничения зависят от вида ставки и срока, прошедшего с заключения договора. Источники описывают детали по-разному, поэтому:

• найдите в своём договоре раздел о досрочном погашении;
• попросите банк письменно указать, будет ли комиссия и какая;
• если кредит с фиксированной ставкой или моложе нескольких лет, проверьте это особенно внимательно.

Кроме того, после досрочного погашения у заёмщика может возникнуть право на возврат части комиссий и страховок, уплаченных за весь срок кредита. Это следует из позиции Суда ЕС и Финансового омбудсмена (Rzecznik Finansowy). Спросите банк, что из уплаченного вам вернут, и сохраните переписку.

Если покупатель тоже берёт ипотеку

Это самый частый и самый длинный сценарий. Банку покупателя нужны:

• справка вашего банка о размере долга и обязательство выдать согласие на удаление ипотеки после погашения;
• документы по квартире: выписка из книги недвижимости, акт приобретения;
• оценка квартиры его оценщиком.

Только после решения своего банка покупатель подпишет окончательный акт. Заложите в график несколько недель на кредитную процедуру покупателя и подготовьте документы заранее.

Сроки и график сделки

Продажа квартиры с ипотекой обычно занимает больше времени, чем продажа без обременения, потому что в процессе участвуют два или три банка. Примерный порядок планирования:

1. До выставления квартиры на продажу — запрос в банк: процедура, сроки выдачи справки и согласия на удаление ипотеки.
2. После нахождения покупателя — предварительный договор с датой окончательного акта, учитывающей кредитную процедуру покупателя.
3. Перед актом — свежая справка о сумме погашения именно на дату перевода денег: долг меняется каждый месяц.
4. После акта — контроль, что деньги поступили в банк, получение согласия и подача заявления в суд.

Чем раньше вы соберёте документы о квартире (выписку из книги недвижимости, акт приобретения, справку об отсутствии задолженности перед сообществом собственников), тем меньше риск, что сделка сорвётся из-за сроков.

Если квартира ещё не перешла в собственность

Если у вас только договор застройщика, а акта о переносе собственности ещё нет, вы продаёте не квартиру, а свои права по договору (цессия). Закон о девелоперской деятельности ограничивает такие сделки:

• цессия по договору застройщика оформляется нотариально;
• ограничения: одна квартира и без другой такой цессии в предыдущие три года (с исключением для членов семьи).

Если покупка финансировалась кредитом, проверьте договор с банком: до установления ипотеки банк часто требует обеспечение, связанное с правами по договору застройщика, и на цессию может понадобиться его согласие. Обсудите это с банком до переговоров с покупателем.

Налоги при продаже

Если с конца года, в котором подписан акт о переносе собственности, не прошло пять полных календарных лет, с дохода от продажи нужно заплатить 19% и подать PIT-39, если не применяется освобождение на собственные жилищные цели. Подробно — в статье продажа квартиры: налог и срок.

Учтите, что для налога важен доход (цена продажи минус расходы на покупку и улучшение), а не сумма, которая останется вам после погашения кредита. Даже если после погашения у вас на руках почти ничего не осталось, налог может возникнуть.

Сколько вы реально получите

Посчитайте заранее:

Статья	Как узнать
Цена продажи	договор с покупателем
− Остаток долга на дату погашения	справка банка
− Плата за досрочное погашение, если есть	договор кредита, справка банка
− Расходы на продажу (нотариус, посредник)	смета нотариуса, договор с посредником
− Налог 19%, если применимо	расчёт с консультантом
+ Возврат части комиссий и страховок, если положен	ответ банка

Если долг больше цены продажи, разницу нужно покрыть из собственных средств до или в момент сделки, иначе банк не даст согласие на удаление ипотеки.

Перед подписанием договора с покупателем

• Справка банка о сумме погашения на нужную дату и номер счёта.
• Понятно, взимается ли плата за досрочное погашение.
• Согласован порядок перевода денег: в банк и вам.
• Понятно, кто и когда подаёт заявление о вычёркивании ипотеки.
• Посчитан налог с учётом даты акта о переносе собственности.

Если вы продаёте, чтобы купить новую квартиру, пригодятся статьи кредит для иностранца шаг за шагом и расходы на покупку.