Содержание
Факты проверяются
Юрист или налоговый консультант ещё проверяет этот текст. Воспринимайте его как ориентир, а не юридическую или налоговую консультацию.
Валовая доходность аренды — это годовая арендная плата, делённая на цену квартиры. Чистая доходность — это то, что остаётся после налога, простоев, расходов владельца, делённое на все вложенные деньги, включая отделку и сделку. Для новой квартиры от застройщика разница между ними легко составляет 2 процентных пункта и больше, поэтому сравнивать предложения стоит по чистой цифре с явно записанными допущениями.
Ниже — формулы, перечень расходов, о которых часто забывают, и пример расчёта. Это иллюстрация методики, а не прогноз доходности и не инвестиционная рекомендация.
Две формулы
Валовая доходность = годовая арендная плата / цена квартиры × 100%.
Чистая доходность = (годовая арендная плата − простой − налог − расходы владельца) / (цена + расходы на сделку + отделка и мебель) × 100%.
Валовая цифра удобна для быстрого сравнения районов и городов. Решение принимать стоит по чистой: только она учитывает, что квартира от застройщика требует вложений сверх цены и что налог в Польше берётся с выручки, а не с прибыли.
Что показывает рынок
По данным Otodom Analytics, опубликованным Bankier в августе 2026 года (июнь 2026, по ценам предложения), доходность аренды в крупных городах выглядела так:
| Город | Квартиры до 40 м² | Квартиры 40–59 м² |
|---|---|---|
| Варшава | 5,52% | 5,31% |
| Краков | 4,82% | 4,69% |
| Гданьск | 5,08% | 4,80% |
| Вроцлав | 5,44% | 5,16% |
| Познань | 5,26% | 5,14% |
| Лодзь | 6,41% | 5,94% |
| Катовице | 5,36% | 5,27% |
| Гдыня | 6,04% | 5,01% |
То есть примерно 4,7–6,4% в год до расходов и налога. В большинстве городов доходность за год снизилась. Методика публикации не раскрывает, как именно получены цифры, поэтому воспринимайте их как ориентир валовой доходности по рынку, а не как ожидание для конкретной квартиры. Маленькие квартиры, как правило, дают более высокую доходность на вложенный злотый.
Скрытые расходы, которые съедают доходность
Вложения сверх цены
- Отделка. Квартира в stan deweloperski требует полов, дверей, санузла, кухни. Порядок цен в 2026 году, по отраслевым оценкам, — от 1 800 до 3 500 злотых за м² за отделку «под ключ», но реальная смета зависит от стандарта.
- Мебель и техника для сдачи.
- Сделка: нотариус, судебные сборы, выписки; при ипотеке — ещё нотариальный акт ипотеки и расходы банка. См. расходы на покупку и /ru/instrumenty/rashody-na-pokupku.
- Месяцы без дохода между получением ключей и первым арендатором: приёмка, акт, отделка.
Ежегодные расходы
- Налог: ryczałt 8,5% с выручки до 100 000 злотых в год (12,5% сверх), без вычета расходов.
- Простой между арендаторами.
- Налог на недвижимость: в 2026 году не больше 1,25 злотых за м² в год.
- Сборы в сообщество собственников, которые остаются на владельце (например, ремонтный фонд), и все сборы в периоды без жильца.
- Ремонт, замена техники, страховка.
- Посредник при поиске жильца, если вы его используете.
Пример с явными допущениями
Все цифры ниже — условные, для демонстрации методики.
Допущения:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Цена квартиры 45 м² | 600 000 зл |
| Расходы на сделку (нотариус, суд, выписки), с запасом | 5 000 зл |
| Отделка и мебель (≈ 2 000 зл/м²) | 90 000 зл |
| Арендная плата | 2 900 зл в месяц |
| Простой | 1 месяц в году |
| Сборы, остающиеся на владельце | 300 зл в месяц |
| Ремонт и страховка | 1 500 зл в год |
| Налог на недвижимость | 1,25 зл × 45 м² |
Расчёт:
- Валовая доходность от цены: 2 900 × 12 = 34 800 зл; 34 800 / 600 000 = 5,80%.
- Валовая от всех вложений: 34 800 / 695 000 = 5,01%.
- Фактическая выручка с учётом месяца простоя: 34 800 − 2 900 = 31 900 зл.
- Ryczałt 8,5% с выручки: 2 711,50 зл.
- Налог на недвижимость: 56,25 зл. Сборы владельца: 3 600 зл. Ремонт и страховка: 1 500 зл.
- Чистый результат: 31 900 − 2 711,50 − 56,25 − 3 600 − 1 500 = 24 032,25 зл.
- Чистая доходность: 24 032,25 / 695 000 = 3,46%.
Из «красивых» 5,8% остаётся около 3,5%. При этом в расчёт не вошли рост стоимости квартиры (или её падение), инфляция арендных ставок и налог при возможной продаже.
Внимание: доходность в 3–4% нужно сравнивать с альтернативами, например процентами по депозитам или облигациям, с учётом того, что квартира менее ликвидна и требует вашего времени.
Насколько чувствителен результат
Чистая доходность сильно зависит от пары допущений. Если в том же примере поменять по одному параметру, получится так:
| Сценарий | Выручка за год | Чистый результат | Чистая доходность |
|---|---|---|---|
| Базовый (2 900 зл, 1 месяц простоя) | 31 900 зл | 24 032 зл | 3,46% |
| Аренда на 10% ниже (2 610 зл) | 28 710 зл | 21 113 зл | 3,04% |
| Два месяца простоя вместо одного | 29 000 зл | 21 379 зл | 3,08% |
| Отделка и мебель 130 000 зл вместо 90 000 | 31 900 зл | 24 032 зл | 3,27% |
Вывод простой: один лишний месяц без жильца или чуть более низкая ставка аренды стоят почти полпроцентного пункта доходности. Поэтому осторожный сценарий полезнее оптимистичного. Если проект выглядит привлекательным только при максимальной аренде и нулевом простое, это сигнал пересмотреть цену покупки или район.
Ещё один фактор — время. Пока дом строится, деньги, уже внесённые на эскроу-счёт по графику, не приносят дохода. При сроке строительства в полтора-два года реальная доходность за весь период владения будет ниже, чем годовая цифра после заселения.
Если квартира куплена в ипотеку
Кредит меняет картину в обе стороны. Вы вкладываете меньше собственных денег, поэтому доходность на собственный капитал может быть выше. Но платёж по кредиту — это постоянный расход, а проценты не уменьшают налог: ryczałt считается с выручки. Если ставка вырастет, а аренда нет, ежемесячный денежный поток может стать отрицательным.
При расчёте с кредитом добавьте:
- ежемесячный платёж (проценты и капитал) — см. /ru/instrumenty/kalkulyator-ipoteki;
- расходы на кредит: комиссию, оценку, страховки;
- запас на рост ставки: банк сам проверяет платёжеспособность со ставкой выше текущей.
Как пользоваться калькулятором
В /ru/instrumenty/dokhodnost-arendy можно задать цену, отделку, аренду, простой и расходы и сразу увидеть валовую и чистую доходность. Несколько советов:
- Аренду берите по реальным сделкам в доме или районе, а не по самым высоким объявлениям.
- Закладывайте хотя бы один месяц простоя в год.
- Считайте отделку по смете, а не по средней цифре.
- Проверьте, относится ли к вам ставка 8,5% или порог 12,5% (например, если у вас несколько квартир), и ваш налоговый статус, если вы не резидент Польши.
Правила аренды и налога подробно разобраны в статье сдача новой квартиры в аренду, а налог при будущей продаже — в статье продажа квартиры: налог и срок.
Источники
Это не консультация
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением уточните детали у нотариуса, консультанта или в банке.
Посчитайте сами
Калькуляторы с теми же допущениями, что и в тексте.