Дохідність оренди квартири: як рахувати валову і чисту з прикладом

Валова дохідність оренди — це річна орендна плата, поділена на ціну квартири. Чиста дохідність — те, що лишається після податку, простою та витрат власника, поділене на всю вкладену суму разом з оздобленням і витратами на купівлю. Для новобудови різниця між ними легко сягає двох процентних пунктів, тож порівнювати варто саме чисту дохідність.

Нижче — формули, перелік витрат, які часто забувають, і приклад з явними припущеннями. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не інвестиційна порада.

Що показують ринкові дані

За даними Otodom Analytics, опублікованими Bankier у серпні 2026 року (стан на червень 2026), дохідність оренди квартир у великих містах становила приблизно 4,7–6,4% на рік залежно від міста і розміру квартири: нижче — у Кракові та Гданську, вище — у Лодзі. Менші квартири (до 40 м²) зазвичай мали вищу дохідність, ніж квартири 40–59 м². У більшості міст рік до року дохідність знизилася.

Важливі застереження: ці цифри базуються на цінах з оголошень, не враховують податку, витрат і простою, а методика детально не розкрита. Це орієнтир «до всіх витрат», а не очікуваний результат.

Формули

Валова дохідність = річна орендна плата / ціна купівлі × 100%.

Чиста дохідність = (річна орендна плата з урахуванням простою − податок − витрати власника) / (ціна + оздоблення + витрати на купівлю) × 100%.

Ключова різниця — і в чисельнику, і в знаменнику. Валова формула ігнорує оздоблення, хоча для квартири в стані забудовника це десятки тисяч злотих.

Яку цифру з чим порівнювати

Порівнюйте лише однаково пораховані показники. Ринкові дані з оголошень ближчі до валової дохідності від ціни, тож зіставляти їх з вашою чистою дохідністю від вкладеної суми некоректно: різниця виникне навіть для ідентичних квартир. Так само пропозиції «гарантованої дохідності» від продавців чи управителів завжди варто перепитувати: від якої суми вона рахується, чи враховано податок, оздоблення, простій і хто сплачує внески до об'єднання.

Витрати, які часто забувають

Витрата	Як враховувати
Оздоблення та меблі	додати до вкладеної суми (знаменник)
Нотаріус, судові збори, виписки	додати до вкладеної суми
Ryczałt 8,5% (12,5% понад 100 000 zł)	від доходу, без вирахування витрат
Податок на нерухомість	до 1,25 zł/м² на рік (2026)
Простій між орендарями	зменшує дохід; закладіть хоча б місяць на рік
Внески до об'єднання за період простою, фонд ремонту, страхування, дрібний ремонт	річна сума власника
Послуги агента чи управителя	якщо користуєтеся
Відсотки за кредитом	окремий розрахунок для власного капіталу; податок вони не зменшують

Податок рахується від доходу, тому ryczałt «з'їдає» 8,5% виручки незалежно від того, скільки ви витратили. Детальніше про податок і форми договору — у статті оренда квартири з первинного ринку.

Приклад з явними припущеннями

Це ілюстрація методу, а не прогноз. Усі цифри нижче — припущення, які ви маєте замінити власними.

Припущення:

• квартира 50 м², ціна 600 000 zł;
• оздоблення під ключ — 2 650 zł/м², тобто 132 500 zł (середина орієнтовного ринкового діапазону, яку використовує наш калькулятор);
• нотаріус, суди, виписки — 5 000 zł (припущення з запасом; точніше — у калькуляторі /uk/instrumenty/vytraty-na-kupivliu);
• орендна плата — 2 800 zł на місяць, орендар сам сплачує комунальні послуги та внески до об'єднання;
• простій — 1 місяць на рік;
• податок на нерухомість — за максимальною ставкою 2026 року;
• інші витрати власника (страхування, дрібний ремонт, витрати під час простою) — 3 000 zł на рік;
• купівля без кредиту.

Показник	Розрахунок	Результат
Валова дохідність від ціни	2 800 × 12 / 600 000	5,60%
Вкладена сума	600 000 + 132 500 + 5 000	737 500 zł
Валова дохідність від вкладеної суми	33 600 / 737 500	4,56%
Дохід з урахуванням простою	2 800 × 11	30 800 zł
Ryczałt 8,5%	30 800 × 8,5%	2 618 zł
Податок на нерухомість	50 × 1,25	62,50 zł
Чистий річний дохід	30 800 − 2 618 − 62,50 − 3 000	25 119,50 zł
Чиста дохідність	25 119,50 / 737 500	≈ 3,41%

Від 5,6% «з оголошення» до приблизно 3,4% після реальних витрат — різниця понад два процентні пункти. Підставте свої цифри в калькулятор /uk/instrumenty/dokhidnist-orendy.

Наскільки результат чутливий до припущень

Змінімо по одному припущенню, залишивши решту як у прикладі:

Що змінюємо	Чиста дохідність
Базовий приклад	≈ 3,41%
Орендна плата 3 000 zł замість 2 800 zł	≈ 3,68%
Оздоблення 1 800 zł/м² замість 2 650 zł/м²	≈ 3,61%
Простій 2 місяці замість одного	≈ 3,06%
Без простою взагалі	≈ 3,75%

Висновок з таблиці: орендна плата і простій важать для результату не менше, ніж ціна квартири. Тому реалістична оцінка орендної ставки і резерв на простій — найкорисніше, що можна зробити перед купівлею. Оптимістичний сценарій варто рахувати лише разом з песимістичним.

Що не входить у дохідність

• Зміна вартості квартири. Дохідність оренди не враховує зростання чи падіння ціни. Це окремий, невизначений компонент.
• Податок при продажу. Якщо продасте до кінця п'ятого календарного року після року набуття, дохід від продажу оподатковується за ставкою 19% (деталі — у статті продаж квартири: податок і строк).
• Кредитне плече. З іпотекою дохідність на власний капітал може бути вищою або нижчою за чисту дохідність квартири — залежно від того, чи перевищує ставка кредиту чисту дохідність. Відсотки за кредитом ryczałt не зменшують.
• Час до першого доходу. Між платежами забудовнику, приймання, оздоблення і пошуком орендаря минають місяці, коли гроші вкладені, а доходу немає.

Як зробити розрахунок реалістичнішим

1. Беріть орендну плату з реальних оголошень про схожі квартири в тому самому районі, а не з середніх по місту. Порівняти райони можна на сторінці /uk/rayony.
2. Рахуйте оздоблення за конкретним кошторисом, а не за середнім.
3. Закладіть простій і рік без підвищення орендної плати.
4. Додайте резерв на ремонт після кожного орендаря.
5. Перевірте, хто сплачує внески до об'єднання і за яких умов.
6. Якщо ви нерезидент, порахуйте податок лише після консультації: застосування ryczałtu до нерезидентів неоднозначне.

Перевірте перед купівлею з метою оренди

• Чиста дохідність порахована від усієї вкладеної суми.
• Ви знаєте, чи можна в будинку короткострокову оренду і чи плануєте її.
• Купуючи кілька квартир в одному будинку, ви врахували PCC 6% на шосту і наступні.
• У вас є резерв на кілька місяців простою.