Витрати і податки при купівлі квартири: питання і відповіді

Максимальна базова такса для 600 000 zł становить 1 010 zł плюс 0,4% від надлишку понад 60 000 zł, тобто 3 170 zł. Для договору забудовника і для акта передачі власності максимум — половина базової ставки: 1 585 zł нетто за кожен акт, приблизно 1 950 zł з ПДВ 23%. Половину вартості договору забудовника за законом сплачує забудовник. Окремо оплачуються виписки. Нотаріус може взяти менше за максимум.

Витрати на нотаріуса за всі дії, пов'язані з укладенням договору забудовника, включно з виписками, виданими при підписанні, і судові збори за внесення до книги нерухомості закон ділить порівну між забудовником і покупцем. Для акта передачі власності такого правила немає: хто платить, визначає договір, а на практиці це зазвичай покупець. Перевірте відповідний пункт у проєкті договору забудовника.

Нове розпорядження змінило верхні межі для дорогих угод: від 2 до 5 млн zł — 6 770 zł плюс 0,25% від надлишку понад 2 млн, понад 5 млн — 14 270 zł плюс 0,15%, з максимумом 25 000 zł. Виписки подорожчали з 6 zł до 12 zł за сторінку для перших десяти сторінок, далі 10 zł і 8 zł. З'явилася окрема плата до 300 zł за подання заяви до книги нерухомості. Повного тексту змін ми не прочитали, тож те, що ставки для угод до 2 млн zł лишилися без змін, варто підтвердити в нотаріуса.

За внесення права власності до книги нерухомості — 200 zł. Іпотека банку теж є обмеженим речовим правом, тому за її внесення — 200 zł. Внесення вашої вимоги з договору забудовника до розділу III книги, найімовірніше, коштує 150 zł як запис особистих прав і вимог; таке застосування варто підтвердити в нотаріуса. Відкриття нової книги (100 zł) зазвичай є кроком забудовника. Видалення запису коштує половину збору за його внесення.

Ні. Продаж квартири забудовником оподатковується ПДВ, а такі угоди звільнені від податку з цивільно-правових дій. Є виняток для інвесторів: покупець, який купує шосту і кожну наступну квартиру в одному будинку чи на одній ділянці, сплачує з цих покупок 6% PCC. Дату, з якої діє цей виняток, і порядок підрахунку квартир варто уточнити в податкового консультанта.

За чинними офіційними роз'ясненнями, станом на листопад 2026 року для квартир до 150 м² корисної площі фактично застосовують 8%, а для частини площі понад цей ліміт — 23%. У законі записано 7% і 22%, але тимчасові 8% і 23% діють, доки не виконано умову щодо рівня державного боргу. Паркомісце, продане як окреме нежитлове приміщення, імовірно оподатковується за ставкою 23%; підтвердьте це в консультанта. Ставку підтвердьте в забудовника; ПДВ уже входить у ціну, доплачувати його не треба.

Якщо банк вимагає нотаріальної форми для встановлення іпотеки на забезпечення житлового кредиту, максимальна такса за такий акт становить чверть базової ставки з таблиці такси. Чи потрібен окремий нотаріальний акт, залежить від вимог банку, тож запитайте про це заздалегідь. Окремо сплачується судовий збір 200 zł за внесення іпотеки до книги нерухомості.

Ставку встановлює гміна, але не вище за державний максимум: 1,25 zł за квадратний метр корисної площі на рік у 2026 році і 1,29 zł у 2027 році. Для квартири 60 м² за максимальною ставкою 2026 року це 75 zł на рік. Обов'язок виникає з першого дня місяця після появи підстав, а фізична особа подає інформацію до гміни протягом 14 днів.

Окремого податку для іноземців при купівлі квартири ми не знайшли. З 19 листопада 2026 року нотаріус розміщує документи, пов'язані з набуттям нерухомості іноземцем, у Центральному сховищі електронних нотаріальних виписок і стягує 5 zł за кожен документ. Можуть знадобитися послуги перекладача, які не входять до нотаріальної такси. Нотаріальна такса за доручення — до 100 zł за одну дію.

Приватна оренда з 2023 року оподатковується лише ryczałtem: 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від надлишку. Витрати, зокрема відсотки за кредитом і ремонт, не вираховуються. Податок сплачують щомісяця до 20 числа наступного місяця, а річну декларацію PIT-28 подають з 15 лютого до 30 квітня. Для нерезидентів застосування ryczałtu неоднозначне — потрібна консультація.

Якщо продаж відбувся до кінця п'ятого календарного року після року набуття, дохід оподатковується 19% і декларується в PIT-39. Для квартири від забудовника строк, за переважною позицією, рахують від року нотаріального акта передачі власності. Дохід звільняється пропорційно, якщо гроші від продажу витрачено на власні житлові цілі протягом трьох років. Обидва пункти варто підтвердити в податкового консультанта.