Приймання квартири і недоліки: питання і відповіді

Приймання (odbiór) відбувається перед підписанням акта передачі власності, коли дозвіл на користування будинком став остаточним. Дату і спосіб повідомлення про приймання визначає договір забудовника: загального законного строку повідомлення, наприклад 14 днів, немає. Цифра 14 днів у законі стосується іншого — строку відповіді забудовника на ваші зауваження. Перевірте в договорі, як і за скільки вас мають повідомити.

Закон вимагає участі покупця в прийманні: складається протокол, у якому покупець перелічує виявлені недоліки. Якщо ви не можете прийти, заздалегідь узгодьте з забудовником, чи прийме він вашого представника і в якій формі має бути доручення. Не ігноруйте виклики: якщо покупець двічі не з'являється на приймання або підписання акта, за умови що виклики були щонайменше з інтервалом 60 днів, забудовник може відступити від договору.

Усі недоліки, які ви помітили: тріщини, нерівні стіни, пошкоджені вікна, невідповідність планування чи площі, відхилення від обіцяного стандарту оздоблення, несправні інсталяції. Описуйте конкретно, з місцем розташування, і додавайте фото. Звіряйте квартиру з додатком до договору про обсяг і стандарт оздоблення, адже стан забудовника — ринковий термін, а зобов'язання визначає договір. Те, що не записано, буде складніше довести пізніше.

14 днів від підписання протоколу. Протягом цього строку забудовник має письмово визнати недоліки або відмовити у їх визнанні з обґрунтуванням. Якщо він не відповів у строк, недоліки вважаються визнаними. Збережіть копію протоколу з датою, бо від неї рахуються строки, і записуйте в календар обидві дати: 14 днів на відповідь і 30 днів на усунення.

30 днів від підписання протоколу для визнаних недоліків. Якщо, попри належну старанність, він не може встигнути, він має вказати інший строк з обґрунтуванням, який не створює для вас надмірних незручностей. Якщо і цей строк пропущено, ви встановлюєте новий строк, а після його спливу можете доручити усунення недоліків іншій особі за рахунок забудовника.

Так, якщо є суттєвий недолік (wada istotna), а забудовник відмовляється визнати його в протоколі. Після повторного приймання відмова вимагає висновку будівельного експерта, з заявою про який звертається покупець протягом місяця. Якщо експерт не підтвердить суттєвого недоліку, витрати несе покупець, якщо підтвердить — забудовник, і тоді покупець може відступити від договору. Закон не визначає, що саме є суттєвим недоліком, тому варто порадитися з юристом.

Повідомте забудовника письмово. Недоліки, виявлені між підписанням протоколу та актом передачі власності, теж можна заявити, і строки 14 днів на відповідь та 30 днів на усунення рахуються від дати вашого повідомлення. Зберігайте підтвердження відправлення та фото, а в листі посилайтеся на договір і квартиру.

Rękojmia — відповідальність продавця за фізичні та юридичні недоліки за Цивільним кодексом. З 2025 року закон про забудовників прямо відсилає до цих правил для відповідальності забудовника понад статтю 41. Для нерухомості строк становить п'ять років від дня передачі покупцеві. З якої саме дати рахувати — протоколу приймання чи акта передачі — однозначно не визначено, тож у разі сумніву порадьтеся з юристом.

Окремого законного штрафу за затримку закон не передбачає: компенсації визначає договір у вигляді договірних штрафів чи відсотків. Закон лише вимагає, щоб відсотки, які забудовник може стягувати з вас, не перевищували штрафів, які ви можете стягувати з нього; якщо договір не передбачає жодних, забудовник сплачує компенсацію в розмірі законних відсотків. При значній затримці можна встановити 120-денний додатковий строк, а потім відступити від договору, зберігши право на штраф.

Так, протокол саме для того і існує, щоб записати недоліки. Підписання протоколу з переліком недоліків не означає, що ви погоджуєтеся з ними: воно запускає строки для забудовника на відповідь і усунення. Головне — не підписувати протокол без зауважень, якщо недоліки є, і отримати свій примірник. Суттєвий недолік, який забудовник не визнає, — окрема ситуація, коли можна відмовитися від приймання.