Купівля квартири від забудовника: питання і відповіді

Prospekt informacyjny — документ за затвердженим законом зразком з даними про забудовника, ділянку, книгу нерухомості, плани забудови поблизу, будинок, квартиру, стандарт оздоблення, тип ескроу-рахунку і графік робіт. Забудовник зобов'язаний безкоштовно передати його на тривкому носії до підписання договору бронювання або договору забудовника; паперову копію можна попросити в офісі продажу. Проспект і його зміни стають частиною договору.

Внесок за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни, зазначеної в проспекті. Договір бронювання має бути письмовим під загрозою недійсності і містити сторони, ціну, розмір внеску, строк бронювання, розташування квартири, площу та планування. Внесок зараховується в ціну, а забудовник має перевести його на ескроу-рахунок протягом 7 днів після підписання договору забудовника.

Так, якщо банк відмовив у кредитному рішенні через вашу кредитоспроможність, забудовник має невідкладно повернути внесок. Також внесок повертають, якщо забудовник не виконав договору бронювання або змінив проспект, не поінформувавши вас. Якщо забудовник не виконав договір, він повертає внесок у подвійному розмірі. Строк бронювання за законом має бути достатнім для отримання кредитного рішення.

Загального права на відмову без причини, як при покупках онлайн, закон не передбачає. Відступити від договору можна лише з підстав, перелічених у законі: зокрема, якщо в договорі бракує обов'язкових елементів, він не відповідає проспекту, проспект не вручили або дані в ньому неправдиві, забудовник прострочив передачу і не виконав її в додатковий 120-денний строк, немає згоди банку забудовника на звільнення квартири від іпотеки, або є суттєвий недолік. Для більшості підстав строк — 30 днів від підписання.

Umowa deweloperska укладається у формі нотаріального акта. Нотаріальну таксу за всі дії, пов'язані з цим договором, включно з виписками, виданими під час підписання, а також судові збори за внесення до книги нерухомості закон ділить порівну між забудовником і покупцем. Хто платить за пізніший акт передачі власності, закон окремо не визначає: це питання договору, і на практиці його зазвичай оплачує покупець.

Закон знає лише два типи житлового ескроу-рахунку. З відкритого (otwarty) банк виплачує гроші забудовнику частинами після перевірки завершення кожного етапу, а суму останнього етапу утримує до передачі власності. З закритого (zamknięty) забудовник отримує все одразу, лише після акта передачі власності вам без обтяжень. Варіанту «закритий з банківською гарантією» в чинному законі немає. Витрати на рахунок несе забудовник.

Платежі вносяться на ескроу-рахунок, номер якого вказано в договорі, згідно з графіком. Графік має щонайменше чотири етапи, кожен від 10% до 25% загальної вартості робіт. Покупець платить після завершення етапу і письмового повідомлення забудовника про це. Витрати на ведення ескроу-рахунку не можуть зменшувати ваших платежів. Якщо купуєте в кредит, банк виплачує транші за тим самим графіком.

З 11 липня 2025 року забудовник має публікувати на власному сайті ціну за метр і ціну кожної квартири з ПДВ, ціни паркомісць і комор, якщо вони не входять у ціну, та інші обов'язкові платежі, а також зберігати історію змін цін. Якщо ціна при укладенні договору відрізняється від ціни на сайті, ви можете вимагати укласти договір за ціною, вигіднішою для вас. Збережіть знімок сторінки з датою.

Для договорів, укладених приблизно з 13 лютого 2026 року, ціна має бути виражена як корисна площа квартири, помножена на ціну за квадратний метр. Площу вимірюють за польським стандартом, чинним на дату подання заяви на дозвіл на будівництво. Договір також має визначати метод вимірювання площі, тож перевірте, як буде врегульовано різницю між проєктною і фактичною площею.

Так, але з обмеженнями. Відступлення прав за договором забудовника вимагає нотаріальної форми і можливе щодо однієї квартири, якщо протягом попередніх трьох років ви не відступали інших прав за такими договорами; для близьких родичів є виняток. Права з договору бронювання передати третім особам не можна, за винятком родичів першої та другої податкових груп. Податкові наслідки відступлення варто обговорити з консультантом.

Ні. Положення договору, менш вигідні для покупця, ніж норми закону про забудовників, є недійсними, і замість них застосовуються норми закону. Захист поширюється на фізичну особу, яка купує житло не для підприємницької діяльності, незалежно від громадянства. Це не означає, що договір можна не читати: багато важливих умов, як-от штрафи, строки і стандарт оздоблення, закон залишає на розсуд сторін.