Kupno mieszkania od dewelopera: pytania i odpowiedzi

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, bezpłatnie, na trwałym nośniku, np. w pliku PDF. W biurze sprzedaży można poprosić o wersję papierową. Prospekt sporządza się według wzoru z ustawy. Zawiera m.in. dane dewelopera i jego ukończone inwestycje, stan prawny gruntu, plany zagospodarowania okolicy, standard wykończenia, rodzaj rachunku powierniczego i harmonogram. Prospekt i jego aneksy stają się częścią umowy.

Najwyżej 1% ceny mieszkania podanej w prospekcie informacyjnym. Opłata jest zaliczana na poczet ceny, a deweloper musi przelać ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna jest dobrowolna, ale jeśli się ją zawiera, musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna określać cenę, wysokość opłaty, okres rezerwacji, położenie mieszkania w budynku, jego powierzchnię i układ pomieszczeń.

Niezwłocznie, jeśli bank odmówił kredytu albo promesy z powodu braku zdolności kredytowej, jeśli deweloper nie wykonał umowy rezerwacyjnej albo jeśli zmienił prospekt bez poinformowania kupującego. Jeżeli to deweloper nie wykonuje umowy rezerwacyjnej, zwraca opłatę w podwójnej wysokości. Okres rezerwacji powinien być na tyle długi, by kupujący zdążył uzyskać decyzję kredytową. Odmowę banku warto mieć na piśmie.

Ustawa deweloperska reguluje jako jedyny mechanizm opłatę rezerwacyjną z limitem 1% ceny, a postanowienia mniej korzystne dla kupującego niż ustawa są nieważne. Czy i w jakim zakresie deweloper może dodatkowo żądać zadatku na zasadach Kodeksu cywilnego, ustawa wprost nie rozstrzyga. Jeśli w umowie pojawia się zadatek albo inna wpłata przed umową deweloperską, warto przed podpisaniem pokazać ją prawnikowi.

Tak, umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. Ustawa przesądza, że koszty notarialne związanych z nią czynności, łącznie z wypisami wydanymi przy podpisaniu, oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej deweloper i kupujący ponoszą po połowie. Maksymalna taksa za umowę deweloperską to połowa stawki podstawowej. Przy cenie 600 000 zł daje to 1585 zł netto, czyli około 1950 zł z VAT za całą czynność.

Nie. Ustawa nie daje ogólnego prawa do odstąpienia bez podania przyczyny. Odstąpić można tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, np. gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów, jest niezgodna z prospektem, prospekt nie został doręczony albo zawiera nieprawdziwe dane, gdy brakuje zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, przy nieusuniętej wadzie istotnej albo przy opóźnieniu w przeniesieniu własności. Oświadczenie wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zależy od przyczyny. Przy braku wymaganych elementów umowy, niezgodności z prospektem, niedoręczeniu prospektu lub nieprawdziwych danych w prospekcie termin wynosi 30 dni od zawarcia umowy. Przy braku zgody wierzyciela hipotecznego jest to 60 dni. Przy opóźnieniu w przeniesieniu własności trzeba najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni, a dopiero po jego bezskutecznym upływie można odstąpić, zachowując prawo do kary umownej.

Przy zamkniętym bank przekazuje pieniądze deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na kupującego. Przy otwartym wypłaca je etapami, po sprawdzeniu zakończenia kolejnych etapów budowy. Harmonogram ma co najmniej cztery etapy po 10–25% kosztów, a ostatnia część jest zatrzymana do przeniesienia własności. Innych rodzajów ustawa nie przewiduje. Składka na DFG, którą płaci deweloper, wynosi obecnie 0,45% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym.

Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi publikować na swojej stronie ceny każdego oferowanego mieszkania, cenę za metr, ceny miejsc postojowych i komórek oraz inne wymagane płatności, wszystko z VAT, razem z historią zmian. Jeśli cena na stronie różni się od ceny zaproponowanej przy zawarciu umowy, kupujący może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie korzystniejszej. Przed podpisaniem warto zrobić zrzut ekranu strony z ceną i datą.

W umowach zawieranych po wejściu w życie zmiany z 2026 r. cena musi być podana jako iloczyn powierzchni użytkowej w metrach kwadratowych i ceny za metr. Powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia. Umowa musi też opisywać sposób pomiaru. Dzięki temu łatwiej porównać ofertę z ceną na stronie dewelopera i rozliczyć ewentualną różnicę powierzchni po zakończeniu budowy.

Ustawa pozwala przenieść prawa z umowy deweloperskiej na inną osobę, ale w granicach: cesja wymaga aktu notarialnego, dotyczy jednego lokalu i nie powinna być poprzedzona inną taką cesją w ciągu 3 lat. Wyjątek dotyczy cesji na rzecz najbliższej rodziny. Prawa z samej umowy rezerwacyjnej co do zasady nie można przenieść na osoby trzecie, poza krewnymi z I i II grupy podatkowej. Skutki podatkowe cesji warto sprawdzić osobno.

Jeśli grunt jest obciążony hipoteką banku finansującego inwestycję, do umowy deweloperskiej trzeba dołączyć zgodę tego banku albo jego zobowiązanie do zwolnienia mieszkania z hipoteki po wpłacie ceny. To obowiązek ustawowy. Jeśli zgody brakuje, kupujący może odstąpić od umowy w ciągu 60 dni. Stan hipotek widać w dziale IV księgi wieczystej gruntu, której numer jest podany w prospekcie informacyjnym.