Покупка квартиры у застройщика в Польше: вопросы и ответы

Информационный проспект (prospekt informacyjny) — документ по установленному законом образцу о застройщике, участке, здании, квартире, финансировании, виде эскроу-счёта и графике. Застройщик обязан бесплатно передать его на долговременном носителе до подписания брони или договора застройщика, а в офисе продаж по запросу — и на бумаге. Проспект и его изменения становятся частью договора, поэтому читать его нужно до любых подписей.

Нет, бронь не обязательна. Если вы её подписываете, договор должен быть письменным под угрозой недействительности и содержать стороны, цену, резервационный взнос, срок брони, расположение квартиры в доме, её площадь и планировку. Срок брони должен позволять получить кредитное решение. Права по брони нельзя передать третьему лицу, кроме близких родственников.

Резервационный взнос (opłata rezerwacyjna) по закону не может превышать 1% цены квартиры, указанной в проспекте. Он засчитывается в цену, и застройщик должен перевести его на эскроу-счёт в течение 7 дней после подписания договора застройщика. Взнос возвращается, если банк отказал в кредите по причине кредитоспособности, если застройщик не выполняет обязательства или изменил проспект, не сообщив вам.

Да. Договор застройщика (umowa deweloperska) заключается только в форме нотариального акта; в такой же форме оформляется и передача прав по нему. Расходы на нотариуса по договору застройщика, включая выписки при подписании, и судебные сборы за запись в книге недвижимости застройщик и покупатель по закону делят поровну. Ваше требование о передаче квартиры вносится в раздел III книги недвижимости.

Других видов по закону 2021 года нет. При открытом эскроу-счёте банк выплачивает застройщику деньги поэтапно, проверив завершение каждого этапа, а последний этап удерживает до переноса собственности. При закрытом застройщик получает всё только после переноса собственности на покупателя. Застройщик платит в гарантийный фонд DFG взнос 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом. Расходы на счёт несёт застройщик.

Общего права отказаться без причины нет. Покупатель может отказаться только по основаниям из закона: например, в договоре нет обязательных пунктов, он расходится с проспектом, проспект не передали или данные в нём неверны, застройщик не перенёс собственность даже после дополнительного срока 120 дней, нет согласия банка-кредитора или не устранён существенный дефект. По многим основаниям срок — 30 дней с подписания. Заявление об отказе подписывается у нотариуса.

Только на эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), номер которого указан в договоре. График платежей должен содержать не меньше четырёх этапов, каждый от 10 до 25% общей стоимости. Платить нужно после завершения этапа и письменного уведомления застройщика. Расходы на ведение эскроу-счёта несёт застройщик, и они не могут уменьшать ваши платежи.

С июля 2025 года застройщик обязан публиковать на своём сайте цену каждой предлагаемой квартиры, цену за м², цены кладовок и паркинга и другие обязательные платежи, все с VAT, а также историю изменения цен. Если цена на сайте отличается от предложенной при подписании, вы вправе требовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене. Сохраните скриншот страницы с датой.

По договорам, заключённым примерно с 13 февраля 2026 года, цена должна быть указана как произведение полезной площади на цену за квадратный метр. Площадь измеряется по польской норме, действовавшей на момент подачи заявления на разрешение на строительство. Способ измерения площади — обязательная часть договора застройщика, поэтому сверяйте его с данными проспекта.

Это частая ситуация: стройку финансирует банк. Но к договору застройщика обязательно прилагается согласие банка-кредитора (или обещание такого согласия) на передачу квартиры без обременения. Если его нет, покупатель вправе отказаться от договора в течение 60 дней. При переносе собственности квартира должна быть свободна от обременений, кроме тех, на которые вы согласились, например вашей собственной ипотеки.

Можно, но с ограничениями. Передача прав (цессия) оформляется нотариально и допускается в отношении одной квартиры и только если за предыдущие три года вы не передавали так права по другому договору; есть исключение для членов семьи. Как это применить в вашей ситуации, проверьте у нотариуса до переговоров с покупателем.