Приёмка квартиры и дефекты: вопросы и ответы

Приёмка проводится до нотариального акта о переносе собственности и после того, как разрешение на эксплуатацию здания стало окончательным. Закон не устанавливает фиксированного срока уведомления о приёмке: способ и срок уведомления указываются в договоре застройщика. Распространённое представление о «14 днях на уведомление» к приёмке не относится — 14 дней есть у застройщика на ответ по дефектам.

Закон требует участия покупателя в приёмке. Если вы не можете прийти сами, заранее уточните у застройщика и юриста, допускается ли участие представителя по доверенности и в какой форме она нужна. Застройщик может отказаться от договора, если покупатель дважды не явился на приёмку или на подписание акта при вызовах с интервалом не меньше 60 дней, поэтому вызовы игнорировать нельзя.

В протокол (protokół odbioru) вносятся все обнаруженные дефекты, даже мелкие: царапины на окнах, неровности стен, неработающие розетки, несоответствие площади или планировки. Описывайте их конкретно, с указанием места, и сделайте фотографии. Сверяйте квартиру с приложением договора о стандарте отделки. То, что записано в протоколе, запускает сроки, обязательные для застройщика.

У застройщика 14 дней с подписания протокола, чтобы письменно признать дефекты или отказать с обоснованием. Если в этот срок ответа нет, дефекты считаются признанными. Поэтому сохраните копию протокола с датой и отслеживайте, когда истекает срок. Отказ застройщика можно оспаривать; при серьёзных разногласиях стоит обратиться к строительному эксперту или юристу.

Признанные дефекты застройщик должен устранить в течение 30 дней с подписания протокола. Если, несмотря на должную осмотрительность, он не успевает, он должен указать другой срок с обоснованием, который не создаёт для покупателя чрезмерных неудобств. Если и этот срок пропущен, покупатель назначает новый срок, а после него вправе устранить дефект за счёт застройщика.

Если застройщик отказывается признать в протоколе существенный дефект (wada istotna), покупатель может отказаться от приёмки. При повторной приёмке такой отказ требует заключения строительного эксперта: заявление подаётся в течение месяца, за экспертизу платит покупатель, если дефект не подтвердился, и застройщик, если подтвердился. Подтверждение даёт право отказаться от договора. Понятие существенного дефекта закон не определяет, поэтому лучше консультироваться с юристом.

Их можно заявить застройщику и после подписания протокола, до акта о переносе собственности. Для таких заявлений действуют те же сроки: 14 дней на ответ и 30 дней на устранение, но они считаются со дня заявления. Подавайте заявление письменно или так, чтобы осталось подтверждение даты, и прикладывайте фотографии.

Кроме правил о приёмке, застройщик отвечает за физические и юридические дефекты по правилам гарантии Гражданского кодекса (rękojmia). Для недвижимости срок составляет 5 лет с момента передачи квартиры покупателю. Что считать моментом передачи — подписание протокола или акт о переносе собственности — однозначно не установлено, поэтому дефекты лучше заявлять как можно раньше и письменно.

Отдельного законного штрафа за задержку нет. Неустойки определяются договором застройщика, и закон требует, чтобы проценты, которые застройщик может взыскать с покупателя, не превышали договорных неустоек покупателя; если договор не предусматривает ни того, ни другого, застройщик платит компенсацию в размере законных процентов. При задержке переноса собственности покупатель может назначить 120-дневный срок и затем отказаться от договора, сохранив неустойку.

Закон этого не требует, но многие покупатели приглашают строительного специалиста по приёмкам: он проверяет то, что сложно оценить самостоятельно, — ровность стен и полов, окна, вентиляцию, электрику, соответствие площади. Это платная услуга, стоимость зависит от площади и города. Возьмите с собой договор, приложение о стандарте отделки и план квартиры, чтобы сверять на месте.