Koszty i podatki przy mieszkaniu od dewelopera: pytania i odpowiedzi

Przy rynku pierwotnym są zwykle dwa akty: umowa deweloperska i umowa przenosząca własność. Za każdy z nich maksymalna taksa to połowa stawki podstawowej. Przy cenie 600 000 zł stawka podstawowa wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3170 zł, więc za każdy akt najwyżej 1585 zł netto, około 1950 zł z 23% VAT. Koszty umowy deweloperskiej dzieli się po połowie z deweloperem. Notariusz może pobrać mniej niż maksimum.

Weszło w życie rozporządzenie z października 2026 r. Wypisy kosztują teraz do 12 zł za stronę (strony 1–10), 10 zł (11–20) i 8 zł (od 21.), wcześniej 6 zł. Pojawiła się taksa do 300 zł za złożenie wniosku wieczystoksięgowego. Pełnomocnictwo kosztuje do 100 zł przy jednej czynności i do 200 zł przy kilku. Dla bardzo drogich nieruchomości zmieniono najwyższe progi stawki podstawowej, z limitem 25 000 zł powyżej 5 mln zł. Przy typowym mieszkaniu stawka podstawowa się nie zmieniła.

Maksymalna taksa za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy to jedna czwarta stawki podstawowej, liczona od kwoty hipoteki. Przy hipotece 400 000 zł stawka podstawowa wynosi 2370 zł, więc taksa to najwyżej 592,50 zł netto, około 729 zł z VAT. Do tego dochodzi opłata sądowa 200 zł za wpis hipoteki. Dokładny koszt dla swojej kwoty kredytu warto poprosić notariusza wyliczyć przed terminem aktu.

Wpis własności kosztuje 200 zł, wpis hipoteki także 200 zł, bo to ograniczone prawo rzeczowe. Wpis roszczenia kupującego z umowy deweloperskiej to najpewniej 150 zł jako wpis roszczenia (ostateczną kwotę poda notariusz), a koszty tego wpisu dzieli się po połowie z deweloperem. Założenie nowej księgi dla lokalu kosztuje 100 zł i zwykle jest krokiem dewelopera. Wykreślenie wpisu, np. roszczenia czy hipoteki, kosztuje połowę opłaty za wpis.

Nie, jeśli sprzedaż jest opodatkowana VAT, a tak jest przy typowej sprzedaży mieszkania przez dewelopera. Wyjątek dotyczy kupującego, który nabywa szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny w tym samym budynku lub na tej samej działce. Od tych transakcji płaci się 6% PCC, choć są opodatkowane VAT. Dla porównania przy zakupie od osoby prywatnej na rynku wtórnym kupujący zwykle płaci 2% PCC od wartości rynkowej.

Przy mieszkaniach do 150 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej obowiązuje stawka obniżona, według obecnych oficjalnych wyjaśnień 8% (warto ją potwierdzić u dewelopera). Jeśli mieszkanie jest większe, 8% dotyczy części ceny odpowiadającej limitowi, a od nadwyżki płaci się 23%. Miejsce postojowe lub garaż sprzedawany jako odrębny lokal użytkowy zwykle ma 23%. Ustawa o VAT mówi formalnie o 7% i 22%, ale przepis przejściowy utrzymuje 8% i 23%, dopóki nie zostanie spełniony warunek dotyczący długu publicznego.

Ceny na stronie dewelopera muszą być podawane z VAT. Dotyczy to ceny mieszkania, ceny za metr, cen miejsc postojowych i komórek oraz innych płatności, które kupujący musi ponieść. Cena z oferty jest więc ceną brutto. Jeśli cena na stronie różni się od ceny zaproponowanej przy zawieraniu umowy, kupujący może żądać zawarcia umowy po cenie korzystniejszej. Warto zachować zrzut ekranu z datą.

Stawkę ustala rada gminy, ale nie może przekroczyć maksimum: 1,25 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie w 2026 r. i 1,29 zł w 2027 r. Przy mieszkaniu 55 m² i stawce maksymalnej to w 2026 r. 68,75 zł rocznie. Obowiązek powstaje od miesiąca następującego po zdarzeniu, a osoba fizyczna zgłasza je w gminie w ciągu 14 dni. Rzeczywistą stawkę znajdziesz w uchwale podatkowej swojej gminy.

U polskiego rezydenta podatkowego wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Nie odlicza się żadnych kosztów, także odsetek od kredytu. Rozliczenie składa się na PIT-28, a ryczałt płaci się co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca lub kwartalnie. Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich, i wtedy próg 12,5% to 200 000 zł. Zasady dla nierezydentów są niejasne i wymagają konsultacji.

Jeśli sprzedasz je przed końcem piątego roku kalendarzowego po roku nabycia. Wtedy płaci się 19% od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia i nakładami, i rozlicza w PIT-39. Przy mieszkaniu od dewelopera według przeważającego stanowiska liczy się rok aktu przenoszącego własność. Akt z 2024 r. oznacza sprzedaż bez tego podatku od 1 stycznia 2030 r. Dochód może zwolnić ulga mieszkaniowa.

Nie znaleźliśmy osobnego podatku dla cudzoziemców kupujących mieszkanie. Od 19 listopada 2026 r. notariusz pobiera jednak 5 zł za każdy dokument, który przy nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca umieszcza w centralnym repozytorium wypisów dla MSWiA. Jeśli kupujący nie zna polskiego, dochodzi koszt tłumacza przy akcie, który nie jest częścią taksy notarialnej. Pozostałe opłaty przy zakupie są według naszych ustaleń takie same jak dla obywateli Polski.