Інвестування в квартиру та оренда: питання і відповіді

Якщо ви здаєте квартиру як приватна особа, поза підприємницькою діяльністю, з 2023 року діє лише ryczałt: 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від надлишку. Ліміт рахується на кожного платника. Наприклад, за орендної плати 3 000 zł на місяць і без простою річний дохід становить 36 000 zł, а податок — 3 060 zł. За джерелами, які ми перевірили, неоподатковувана сума 30 000 zł до ryczałtu не застосовується.

Ні. Ryczałt рахується від доходу, а не від прибутку, тому жодних витрат він не враховує. Водночас не є вашим доходом комунальні послуги та внески до об'єднання власників, які за договором оренди сплачує орендар. Режими з вирахуванням витрат існують для оренди в межах підприємницької діяльності, але там інші правила й обов'язки, тож порівнюйте їх з консультантом.

Подружжя у спільності майна зазвичай ділить дохід навпіл, і кожен сплачує ryczałt зі своєї частини. Інший варіант — письмова заява, що весь дохід рахується на одного з подружжя; тоді ставка 12,5% починається лише понад 200 000 zł. Заяву подають до 20 числа місяця, наступного за першим доходом від оренди в році, і вона діє, доки її не відкличуть. Подружжя з розподілом майна цього варіанту не має.

Ryczałt сплачують щомісяця до 20 числа наступного місяця, за грудень — до 20 січня; можлива також квартальна сплата. Річну декларацію PIT-28 подають з 15 лютого до 30 квітня наступного року, і до 30 квітня треба доплатити податок, якщо щось лишилося. PIT-28 подають до податкової за місцем проживання платника, а не за місцем розташування квартири. За даними Міністерства фінансів, окремо повідомляти про вибір ryczałtu для приватної оренди не потрібно.

Оренда квартири в Польщі — дохід з польського джерела, тому оподатковується в Польщі незалежно від вашого резидентства. Чи може нерезидент застосовувати ryczałt 8,5% і 12,5% і куди подавати декларацію — джерела суперечать одне одному, і офіційна сторінка Міністерства фінансів цього не роз'яснює. Отримайте консультацію податкового консультанта або індивідуальне податкове роз'яснення до першої оренди.

Приватна особа може укласти звичайну оренду або najem okazjonalny. Остання форма має строк до 10 років і передбачає нотаріальну заяву орендаря про добровільне виселення з вказівкою адреси, куди він переїде, а також повідомлення податкової про договір; це полегшує повернення квартири. Najem instytucjonalny доступний лише підприємцям. Вимоги до форми джерела описують по-різному, тож перший договір варто узгодити з юристом.

З 20 травня 2026 року в ЄС застосовується регламент про реєстрацію короткострокової оренди. Польський закон, що його впроваджує, Сейм ухвалив 8 жовтня 2026 року; він передбачає центральний реєстр з номером для оголошень, штрафи до 50 000 zł, а з 2028 року — можливість заборон з боку об'єднань власників і зони призупинення в гмінах. Станом на листопад 2026 року перевірте, чи закон уже опубліковано і з якої дати діє реєстрація.

За даними Otodom Analytics, опублікованими Bankier (стан на червень 2026), дохідність оренди квартир у великих містах становила приблизно 4,7–6,4% на рік до витрат і податку, залежно від міста і розміру квартири. Ці цифри базуються на цінах з оголошень. Після ryczałtu, простою, оздоблення і витрат на купівлю чиста дохідність новобудови помітно нижча. Порахуйте свій випадок у калькуляторі дохідності з явними припущеннями.

При купівлі від забудовника PCC зазвичай не сплачується, але покупець шостої і кожної наступної квартири в одному будинку чи на одній ділянці сплачує з цих покупок 6% PCC. Дату, з якої діє ця норма, уточніть у консультанта. Крім того, захист закону про забудовників стосується фізичної особи, яка купує не для підприємницької діяльності, тож при масштабних інвестиціях варто перевірити, чи цей захист поширюється на вас.

Ні, якщо компанію контролюють іноземці. За законом 1920 року іноземцем вважається також польська компанія, у якій іноземці мають понад 50% голосів. Для окремої квартири дозвіл, як правило, не потрібен ні фізичній особі, ні такій компанії, але для будинків з землею чи ділянок обхід через компанію не працює. Оренда через компанію також має інший податковий режим, ніж приватна оренда.

Після спливу п'яти календарних років, рахуючи від кінця року набуття. Продаж раніше означає 19% податку з доходу і декларацію PIT-39, якщо не застосовується пільга на власні житлові цілі. Для квартири від забудовника, за переважною позицією, роком набуття вважається рік нотаріального акта передачі власності, а не договору забудовника. Наприклад, акт у 2022 році — продаж без податку з 1 січня 2028 року.