Инвестиции в квартиру и аренда в Польше: вопросы и ответы

По данным Otodom Analytics, опубликованным Bankier, в июне 2026 года валовая доходность квартир 40–59 м² составляла примерно от 4,7% в Кракове до 5,9% в Лодзи, а у квартир до 40 м² — от 4,8% до 6,4%. Это цифры по ценам предложения, до налога, расходов и простоев, и в большинстве городов за год они снизились. Чистая доходность конкретной новой квартиры обычно заметно ниже.

С 2023 года для частной аренды есть только одна форма — фиксированный налог с выручки (ryczałt): 8,5% до 100 000 злотых в год и 12,5% сверх этого. Расходы, в том числе проценты по ипотеке и ремонт, не вычитаются. Налог платится ежемесячно до 20-го числа следующего месяца, годовая декларация PIT-28 — с 15 февраля по 30 апреля. Шкала 12%/32% для частной аренды недоступна.

При общей собственности каждый супруг обычно платит со своей половины выручки. По заявлению налог может платить один из супругов за всю сумму, и тогда ставка 12,5% начинается с выручки сверх 200 000 злотых, а не 100 000. Заявление подаётся до 20-го числа месяца после первого дохода от аренды в году и действует, пока его не отзовут. При раздельном имуществе такой вариант недоступен.

Обычная аренда (najem zwykły) проще, но жилец защищён законом, и выселить его сложно. Окказиональная (najem okazjonalny) доступна частным лицам, которые не ведут бизнес по аренде: срок до 10 лет, жилец даёт у нотариуса заявление о добровольном выселении и указывает адрес, куда переедет, а договор нужно заявить в налоговую. Требования к форме источники описывают по-разному, поэтому договор лучше согласовать с юристом.

С 20 мая 2026 года применяется регламент ЕС о краткосрочной аренде, а польский закон о его применении Сейм принял 8 октября 2026 года. По отраслевым данным, он вводит реестр с номером для объявлений, штрафы до 50 000 злотых и с 2028 года — возможность запретов на уровне домов и гмин. Перед покупкой под посуточную сдачу проверьте, вступил ли закон в силу, и прочитайте правила сообщества собственников.

Да. Доход от аренды польской квартиры и от её продажи — польский доход, и он облагается в Польше независимо от места жительства владельца. Налоговое резидентство зависит от центра жизненных интересов или пребывания в Польше больше 183 дней в году, а не от гражданства. Может ли нерезидент платить ryczałt 8,5%/12,5% и куда подавать декларацию — открытые источники отвечают по-разному, это вопрос к налоговому консультанту.

Да, одно правило касается именно инвесторов. Покупатель, который приобретает у застройщика шестую и каждую следующую квартиру в одном доме или на одном участке, платит 6% налога PCC по этим сделкам, хотя обычно покупка у застройщика PCC не облагается. Дату вступления этого правила в силу и его применение к вашей сделке проверьте у нотариуса.

Налог 19% с дохода не платится, если продажа происходит после окончания пятого календарного года, следующего за годом приобретения. Для квартиры от застройщика срок, по преобладающей позиции, считается от года нотариального акта о переносе собственности: например, при акте в 2024 году продажа без этого налога возможна с 1 января 2030 года. Свой случай подтвердите у налогового консультанта.

До акта о переносе собственности можно передать права по договору застройщика (цессия), но закон это ограничивает: одна квартира и без другой такой передачи за предыдущие три года, с исключением для членов семьи; оформление нотариальное. Модель «купить несколько квартир на котловане и перепродать права» по этим правилам сильно ограничена. Налоговые последствия цессии обсудите с консультантом.

Это определяет договор аренды. Если по договору коммунальные платежи и сборы управляющей компании оплачивает жилец, они не считаются вашей выручкой и ryczałt с них не платится. Залог тоже не выручка, пока вы его не удерживаете в счёт неоплаченной аренды. Платежи за периоды без жильца и часть сборов, которые остаются на владельце, — ваш расход, налог он не уменьшает.