Продаж квартири з іпотекою в Польщі: порядок дій, погашення і виключення іпотеки

Квартиру з іпотекою в Польщі можна продати: позичальник має право достроково погасити кредит, а гроші покупця зазвичай ідуть безпосередньо на погашення боргу у вашому банку. Після цього банк дає згоду на виключення іпотеки з книги нерухомості. Головне — правильно вибудувати послідовність, щоб покупець не ризикував заплатити за квартиру з обтяженням, а ви — віддати квартиру без грошей.

Нижче описуємо типовий порядок дій. Він ґрунтується на ринковій практиці, а не на одному законі, тому кожен крок узгоджуйте зі своїм банком і нотаріусом. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не юридична порада.

Що треба знати заздалегідь

Іпотека «йде» з квартирою

Іпотека записана в розділі IV книги нерухомості (księga wieczysta) і обтяжує саму квартиру. Покупець перевірить книгу і, як правило, захоче, щоб іпотеку було видалено. Якщо покупець купує в кредит, вимоги до старої іпотеки висуватиме і його банк — дізнайтеся їх на початку переговорів.

Комісія за дострокове погашення

Закон про іпотечний кредит обмежує компенсацію банку за дострокове погашення. У джерелах найчастіше описують таке правило: компенсація можлива лише в перші три роки кредиту з плаваючою ставкою і не може перевищувати певних меж (відсотка від погашеної суми та відсотків за наступні 12 місяців). Проте джерела розходяться в деталях, а текст статті ми не перевірили. Подивіться умови у своєму кредитному договорі і попросіть банк письмово назвати суму компенсації, якщо вона є.

Можливо, після дострокового погашення вам належить повернення частини комісій чи страховки, пов'язаних з кредитом. Чи і в якому обсязі — запитайте банк або зверніться до Rzecznika Finansowego (фінансового омбудсмена).

Типова послідовність

1. Перевірте кредитний договір. Умови дострокового погашення, комісії, страхування, чи потрібне попереднє повідомлення банку.
2. Отримайте довідку про залишок боргу. Банк видає довідку із сумою до повного погашення станом на певну дату і з номером рахунку для погашення. Запитайте, скільки днів вона дійсна і як нараховуються відсотки після цієї дати.
3. Попросіть у банку проєкт згоди на виключення іпотеки або підтвердження, що банк видасть таку згоду після надходження повної суми. Покупець і нотаріус захочуть це бачити.
4. Узгодьте з покупцем схему оплати. Зазвичай в акті передбачають, що частина ціни, яка дорівнює боргу, переказується безпосередньо на рахунок вашого банку, а решта — вам. Якщо покупець купує в кредит, його банк виплатить кошти так само, за інструкцією з акта.
5. Підпишіть нотаріальний акт продажу. Він може бути підписаний ще до погашення, якщо покупець погоджується, що іпотеку видалять після. Нотаріус подасть до суду заяву на внесення змін у книгу.
6. Погашення та згода банку. Після надходження грошей банк видає згоду на виключення іпотеки (zgoda na wykreślenie hipoteki).
7. Виключення іпотеки з книги. На підставі згоди банку до суду подається заява про видалення запису. Судовий збір за видалення запису — половина збору за його внесення, тобто 100 zł для іпотеки.
8. Перевірте книгу нерухомості через кілька тижнів, щоб упевнитися, що запис видалено.

Увага: не погоджуйтеся на схему, де покупець платить вам «на руки», а ви самі погашаєте кредит, якщо покупець не погоджується на це добровільно і не розуміє ризику. Для обох сторін безпечніше, коли гроші йдуть безпосередньо в банк згідно з умовами акта.

Якщо покупець теж бере кредит

Це найпоширеніший і найскладніший у координації сценарій: у ньому беруть участь два банки. Банк покупця зазвичай хоче бачити довідку про залишок вашого боргу та документ про те, що ваш банк видасть згоду на виключення іпотеки після погашення. Лише тоді він виплатить кредит покупця, і частина цієї суми піде безпосередньо на ваш кредитний рахунок.

Практичні поради:

• узгодьте з покупцем строки заздалегідь: кредитне рішення покупця може зайняти кілька тижнів;
• стежте, щоб строк дії довідки про залишок боргу не закінчився до дати виплати;
• якщо після погашення лишиться переплата чи недоплата відсотків, з'ясуйте з банком, як її буде розраховано;
• зберігайте всі документи про погашення: вони знадобляться і для податкової, якщо ви плануєте скористатися житловою пільгою.

Якщо квартира ще не передана у власність

Якщо ви купуєте новобудову в кредит і хочете вийти з угоди до акта передачі власності, кредит, як правило, вже частково виплачений траншами на ескроу-рахунок забудовника, а ваша вимога записана в розділі III книги нерухомості. Можливе відступлення прав за договором забудовника третій особі — але закон обмежує його (одна квартира, без інших відступлень за попередні три роки, нотаріальна форма), а умови вашого кредитного договору можуть вимагати згоди банку. Це складніший сценарій, у якому до участі варто залучити банк, нотаріуса та юриста з самого початку.

Податки

Якщо ви продаєте квартиру до кінця п'ятого календарного року після року набуття, дохід оподатковується за ставкою 19%. Наявність кредиту не змінює цього правила, але погашення кредиту може мати значення для пільги на власні житлові цілі; чи кваліфікується погашення саме вашого кредиту, уточніть у податкового консультанта. Деталі — у статті продаж квартири: податок і строк.

Скільки це коштує

Витрата	Хто зазвичай платить	Орієнтир
Компенсація банку за дострокове погашення	продавець	за договором; часто нуль після перших трьох років — перевірте
Довідка про залишок боргу, згода на виключення іпотеки	продавець	за тарифом банку
Судовий збір за видалення іпотеки	продавець (за домовленістю)	100 zł
Нотаріальна такса за акт продажу	за домовленістю сторін	максимум за таблицею такси
PCC (вторинний ринок)	як правило, покупець	зазвичай 2% від ринкової вартості

Якщо ви купуєте нову квартиру одночасно з продажем, порахуйте кредитоспроможність заздалегідь: доки старий кредит не погашено, банк враховуватиме його як зобов'язання. Як банк рахує суму — у статті кредитоспроможність: як рахує банк.

Перевірте перед підписанням

• Банк письмово підтвердив суму до погашення і рахунок.
• Відомо, чи є компенсація за дострокове погашення і скільки вона становить.
• Покупець і його банк погодили схему оплати через рахунок вашого банку.
• В акті чітко визначено, хто і коли подає заяву на видалення іпотеки.
• Якщо ви ще не власник (до акта передачі) — з банком з'ясовано, чи потрібна його згода на відступлення прав.