Кредитоспроможність: як польський банк рахує, скільки вам позичити

Кредитоспроможність (zdolność kredytowa) — це максимальна сума, яку банк готовий позичити, щоб після сплати платежу у вас лишалося достатньо на життя навіть за вищої ставки. Банк бере ваш підтверджений чистий дохід, віднімає витрати на утримання сім'ї та наявні зобов'язання, а платіж за новим кредитом рахує зі ставкою, підвищеною на буфер. Через це сума зазвичай виходить меншою, ніж очікують позичальники.

Нижче пояснюємо кожен елемент розрахунку, на чому він базується в Рекомендації S KNF і що ви можете змінити. Станом на листопад 2026 року; це інформація, а не фінансова порада.

Формула в одному реченні

Спрощено банк перевіряє дві речі: чи не перевищує сума всіх щомісячних платежів певну частку вашого доходу і чи вистачає решти на прожиття. Обидві перевірки роблять за «стресовою» ставкою, а не за тією, яку ви фактично платитимете.

1. Дохід: що враховують

Банк має спиратися на підтверджений і стабільний дохід усіх позичальників і поручителів (Рекомендація S, 8.3–8.5). Нерегулярні доходи — премії, разові замовлення — він може врахувати лише після індивідуальної оцінки. Рахують чистий дохід, тобто те, що реально надходить вам після податків і внесків.

Практичні наслідки:

• Короткий стаж на поточному місці роботи або договір, що скоро закінчується, банк може оцінити як нестабільний дохід. Мінімальні вимоги до стажу в кожного банку свої.
• Якщо у вас дохід у кількох валютах, для всіх валют, крім основної, банк припускає знецінення на 50% (Рекомендація S, 6). Друга зарплата в іншій валюті важить для нього вдвічі менше.
• Доходи всіх співпозичальників оцінюють разом, як і їхні витрати.

2. Витрати на утримання

Банк віднімає від доходу витрати на життя домогосподарства. Рекомендація S забороняє їх занижувати: вони не можуть бути нижчими за соціальний мінімум або незалежні дані про бюджети домогосподарств (GUS), а після сплати платежу кожному члену домогосподарства має лишатися щонайменше соціальний мінімум IPiSS (8.9–8.11). Конкретні суми — внутрішні таблиці банку; вони залежать від кількості осіб, регіону та того, чи ви орендуєте житло.

Чим більше людей у домогосподарстві, тим менша кредитоспроможність за того самого доходу.

3. Наявні зобов'язання

Банк перевіряє всю заборгованість, зокрема в небанківських позичальників (8.14), і враховує щомісячні платежі за всіма кредитами та лізингами. Окремо — кредитні картки та ліміти на рахунку: банки рахують їх як щомісячне зобов'язання навіть тоді, коли ліміт не використаний. Метод розрахунку кожен банк встановлює сам (8.15).

Увага: невикористана кредитна картка з великим лімітом може зменшити доступну суму іпотеки. Якщо картка не потрібна, закрийте її і отримайте підтвердження закриття до подання заявки.

4. Процентний буфер

Для кредитів з плаваючою ставкою банк рахує платіж так, ніби ставка вища за поточну. За формулою Рекомендації S буфер — щонайменше більше з двох значень: 5 п. п. мінус референційна ставка НБП або 2,5 п. п., плюс можлива надбавка за волатильність. За референційної ставки 3,75% (листопад 2026) 5 − 3,75 = 1,25, тож діє нижня межа 2,5 п. п. Банки можуть додавати більше.

Для кредитів зі ставкою, фіксованою щонайменше на 5 років, буфер менший і зменшується зі збільшенням періоду фіксації. Тому кредит з фіксованою ставкою іноді дає більшу кредитоспроможність.

5. Строк кредиту

Банк має рекомендувати строк до 25 років і не кредитувати довше ніж на 35 років. Якщо строк понад 25 років, Рекомендація S (7) очікує, що кредитоспроможність оцінюватимуть так, ніби він становить 25 років. Тобто подовження строку з 25 до 30 років зменшить ваш фактичний платіж, але не збільшить суму, яку банк погодиться дати за цим тестом.

6. Частка платежів у доході (DSTI)

DSTI — відношення всіх платежів за боргами до доходу. Рекомендація S просить банки звертати особливу увагу, коли DSTI перевищує 40% (для доходу не вище за середню зарплату в регіоні) або 50% (для інших клієнтів). Це не законний ліміт, а поріг посиленої уваги: банк може його перевищити, свідомо прийнявши ризик і попередивши клієнта. Максимальний DSTI кожен банк встановлює сам.

Приклад з явними припущеннями

Це ілюстрація логіки, а не пропозиція банку. Припущення:

• чистий дохід домогосподарства з двох дорослих — 12 000 zł на місяць;
• інших кредитів немає;
• витрати на утримання — 2 400 zł на місяць (1 500 zł на першу дорослу особу і 900 zł на другу; це ілюстративні значення нашого калькулятора, у банку будуть власні);
• кредит 500 000 zł на 25 років, ануїтетні платежі;
• поточна ставка — 6% (припущення для прикладу), буфер — 2,5 п. п.

Показник	Значення
Платіж за ставкою 6%	≈ 3 222 zł
Платіж за тестовою ставкою 8,5%	≈ 4 026 zł
DSTI за тестовою ставкою	≈ 33,6%
Залишок після платежу і витрат	≈ 5 574 zł

За цих припущень кредит проходить обидві перевірки з запасом. Якщо додати, наприклад, автокредит чи кредитну картку з великим лімітом, DSTI зросте і запас зменшиться. Якщо ж строк подовжити до 30 років, фактичний платіж за ставкою 6% знизиться приблизно до 2 998 zł, але за Рекомендацією S банк однаково має тестувати кредит як 25-річний.

Перевірте власні цифри в калькуляторі /uk/instrumenty/spromozhnist-kredytu, а платіж для різних ставок і строків — у калькуляторі /uk/instrumenty/kalkulyator-kredytu.

Чому банк дає іншу суму, ніж калькулятор

Онлайн-калькулятор, зокрема наш, працює з припущеннями: умовними витратами на утримання, заданим лімітом DSTI і мінімальним буфером. Банк підставляє власні таблиці витрат, власний метод урахування кредитних лімітів і, можливо, вищий буфер. Крім того, банк перевіряє документи: дохід, який ви вважаєте стабільним, він може врахувати частково або не врахувати зовсім, якщо стаж короткий чи дохід нерегулярний. Нарешті, сума кредиту обмежена ще й LTV: навіть з високою кредитоспроможністю банк, як правило, не позичить більше 80% вартості квартири (90% з додатковим забезпеченням). Тому калькулятор — це орієнтир для планування бюджету, а остаточну суму ви дізнаєтеся лише з кредитного рішення.

Кредитна історія

Банк враховує історію в базах даних, зокрема BIK (8.17). Прострочення знижують шанси, а відсутність польської історії — ще не мінус, але банк матиме менше інформації. Іноземцям ця тема розкрита в статті іпотека для іноземців.

Що можна зробити до заявки

1. Закрити непотрібні кредитні картки й ліміти та достроково погасити дрібні кредити, якщо це вигідно.
2. Зібрати документи, що підтверджують стабільність доходу.
3. Розглянути співпозичальника з власним доходом.
4. Порівняти пропозиції з фіксованою ставкою: менший буфер може збільшити суму.
5. Збільшити власний внесок: менший кредит — менший платіж.
6. Порівняти кілька банків: витрати на утримання, підхід до лімітів і максимальний DSTI у них різні.

Коли ви знаєте свою суму, варто врахувати й інші витрати купівлі, які не покриває кредит: нотаріус, суди, оздоблення. Про них — у статті усі витрати на купівлю квартири. Покроковий процес отримання кредиту описано в плейбуку кредит для іноземця крок за кроком.