Кредитоспособность: как польский банк считает, сколько вам одолжить

Кредитоспособность (zdolność kredytowa) — это максимальный кредит, который банк готов дать при вашем подтверждённом доходе, расходах и других долгах. Банк считает её не по сегодняшней ставке, а с запасом на её рост, вычитает стоимость жизни семьи и все обязательства, включая неиспользованные лимиты карт. Общие правила задаёт Рекомендация S польского надзора (KNF), а конкретные формулы у каждого банка свои.

Ниже — из чего складывается расчёт и почему два банка могут назвать очень разные суммы. Это объяснение механики, а не финансовая консультация.

Логика расчёта в одной схеме

Упрощённо банк идёт так:

1. Берёт подтверждённый стабильный чистый доход всех заёмщиков.
2. Вычитает расходы на жизнь домохозяйства (по своей таблице, но не ниже официальных минимумов).
3. Вычитает платежи по другим кредитам и условные платежи по лимитам.
4. Сравнивает остаток с платежом по новому кредиту, рассчитанным по ставке с буфером и на срок не больше 25 лет для целей оценки.
5. Проверяет соотношение всех платежей к доходу (DSTI) и решает, укладывается ли заявка в его политику.

Каждый шаг разберём отдельно.

Доход: что засчитывается

Рекомендация S требует, чтобы банк опирался на подтверждённый, стабильный доход всех заёмщиков и поручителей. Нерегулярные доходы (премии, разовые заказы) банк может учесть только после индивидуальной оценки. В расчёт идёт располагаемый, то есть чистый доход.

Что это значит на практике:

• Трудовой договор на неопределённый срок банки обычно оценивают лучше, чем срочный или гражданско-правовой; многие банки требуют минимальный стаж у текущего работодателя.
• Доход в нескольких валютах: Рекомендация S предписывает закладывать падение всех валют, кроме основной, на 50%. То есть 1 000 евро второстепенного дохода банк может посчитать как эквивалент 500 евро.

Если вы иностранец, на этом же этапе банк смотрит, принимает ли он ваши документы о пребывании. Подробно — в статье ипотека для иностранцев.

Расходы на жизнь

Банк вычитает из дохода расходы домохозяйства. Их размер зависит от числа людей, региона и того, где вы живёте сейчас. Конкретных злотых в правилах нет: каждый банк использует свою внутреннюю таблицу.

Рекомендация S ставит две нижние границы:

• принятые расходы не должны быть ниже социального минимума или независимых данных о бюджетах домохозяйств (GUS);
• после оплаты кредита у каждого члена семьи должна остаться как минимум сумма социального минимума по данным IPiSS.

Поэтому каждый ребёнок или иждивенец заметно снижает доступную сумму, даже если доход не меняется.

Другие долги и лимиты

Банк видит ваши обязательства в BIK и обязан проверить всю задолженность, в том числе у небанковских кредиторов. В расчёт идут:

• платежи по действующим кредитам (авто, потребительские, рассрочки);
• лимиты кредитных карт и овердрафтов — даже если вы ими не пользуетесь.

Как именно считать лимиты, решает банк. В рыночных обзорах встречается оценка порядка 3–5% лимита в месяц как условного платежа, но это практика конкретных банков, а не правило. В любом случае карта с лимитом 20 000 злотых, которой вы не пользуетесь, может «съесть» ощутимую часть кредитоспособности. Если карта не нужна — закройте её до подачи заявки.

Буфер по ставке: почему банк считает «дороже»

Для кредитов с плавающей ставкой банк должен проверить, сможете ли вы платить, если ставка вырастет. По формуле Рекомендации S буфер равен большему из двух значений: 5 п. п. минус референтная ставка NBP или 2,5 п. п.; при высокой волатильности ставки добавляется ещё 1,5 п. п.

При референтной ставке NBP 3,75% (ноябрь 2026 года) получаем: 5 − 3,75 = 1,25, что меньше 2,5. Значит, минимальный буфер сейчас — 2,5 п. п., и надбавка за волатильность, по нашему прочтению, скорее не применяется. Это минимум: банк вправе добавить больше.

Для кредитов со ставкой, фиксированной на 5 лет и дольше, буфер по формуле меньше. Поэтому фиксация может немного увеличить кредитоспособность.

Срок: 35 лет, но оценка — как для 25

Рекомендация S допускает кредит на срок до 35 лет, но если срок больше 25 лет, кредитоспособность оценивается так, будто срок 25 лет. Растягивание кредита до 30–35 лет снижает реальный ежемесячный платёж, но почти не увеличивает сумму, которую банк одобрит.

Пример с явными допущениями

Иллюстрация механики, не предложение банка. Допущения: кредит 400 000 злотых, ставка 6,0% годовых, аннуитетные платежи.

Вариант	Ежемесячный платёж
6,0%, 30 лет (фактический платёж)	около 2 398 зл
6,0%, 25 лет (срок для оценки)	около 2 577 зл
8,5% (ставка + буфер 2,5 п. п.), 25 лет	около 3 221 зл

Банк проверяет именно последнюю строку: около 3 221 злотых в месяц. Если банк, например, допускает, чтобы все платежи по кредитам занимали не больше половины чистого дохода, понадобится чистый доход порядка 6 450 злотых при отсутствии других долгов, и после платежа должно хватать на расходы семьи по таблице банка. Ставку 6,0% мы взяли условно, для наглядности.

Подставить свои цифры можно в /ru/instrumenty/vozmozhnosti-zayma, а посмотреть платёж для разных сумм и сроков — в /ru/instrumenty/kalkulyator-ipoteki.

DSTI: соотношение платежей и дохода

DSTI — доля всех кредитных платежей в чистом доходе. Рекомендация S просит банки уделять особое внимание заявкам, где DSTI выше 40% (для доходов не выше средней зарплаты в регионе) или выше 50% (для остальных). Это сигнал для повышенной проверки, а не жёсткий законный лимит: банк может выйти за эти значения осознанно и обязан предупредить клиента. Свой максимум каждый банк устанавливает сам.

Правильно говорить «банки обычно ориентируются на 40–50%», а не «закон запрещает больше 50%».

Созаёмщики и поручители

Рекомендация S требует оценивать доходы и расходы всех заёмщиков и поручителей вместе. Второй заёмщик с подтверждённым доходом увеличивает доступную сумму, но вместе с ним в расчёт попадают и его долги, лимиты карт и расходы на жизнь. Если у созаёмщика есть потребительский кредит или большая кредитная карта, выигрыш может оказаться меньше, чем ожидается.

Супруги в общей собственности на практике обычно оба становятся заёмщиками. Для пар, где один или оба — иностранцы, банк применяет к каждому свои правила о документах пребывания и доходе. Если брак заключён за границей, может возникнуть вопрос о режиме имущества супругов — его лучше заранее обсудить с нотариусом, а не выяснять в день подписания кредитного договора.

Почему у двух банков разные цифры

• У каждого своя таблица расходов на жизнь.
• По-разному учитываются лимиты карт и нестандартные доходы.
• Банк может добавить к буферу больше минимума.
• Разные внутренние лимиты DSTI и разные требования к стажу.
• Иностранцам разные банки предъявляют разные требования к документам о пребывании.

Поэтому разумно получить предварительную оценку в двух-трёх банках или через кредитного посредника до того, как подписывать договор бронирования.

Как подготовиться

• Закройте неиспользуемые кредитные карты и лимиты.
• Погасите или рефинансируйте мелкие кредиты, если это выгодно.
• Соберите документы о доходе за период, который требует банк.
• Решите, кто будет созаёмщиком: банк оценивает доходы и расходы всех заёмщиков вместе.
• Заложите запас: даже если банк одобрит максимум, комфортный платёж может быть меньше.
• Если подписываете бронь до решения банка, проверьте срок: по закону о девелоперской деятельности он должен позволять получить кредитное решение, а при отказе банка по причине кредитоспособности резервационный взнос возвращается.

Когда сумма понятна, следующий шаг — расходы на покупку, чтобы собственного взноса хватило и на нотариуса, и на отделку.