Zdolność kredytowa: jak bank ją liczy i co ją obniża

Bank liczy zdolność kredytową w uproszczeniu tak: bierze stabilny dochód netto wszystkich kredytobiorców, odejmuje koszty utrzymania i raty innych zobowiązań, w tym limity na kartach, a potem sprawdza, czy z pozostałej kwoty da się spłacić ratę policzoną z buforem co najmniej 2,5 punktu procentowego ponad bieżące oprocentowanie. Na koniec porównuje łączne raty z dochodem (DSTI) i z wartością mieszkania (LTV). Każdy bank stosuje przy tym własne tabele kosztów i progi, dlatego wyniki w różnych bankach potrafią się wyraźnie różnić.

Poniżej pokazujemy, z czego składa się ten rachunek, które elementy wynikają z Rekomendacji S KNF, a które z praktyki banków, oraz liczymy przykład z jasno podanymi założeniami. To informacja, nie oferta ani porada finansowa.

Pięć elementów rachunku

1. Dochód: stabilny i potwierdzony

Bank opiera ocenę na potwierdzonym, stabilnym dochodzie wszystkich wnioskodawców i poręczycieli. Dochody nieregularne, takie jak premie, nadgodziny czy zlecenia dorywcze, może uwzględnić tylko po indywidualnej ocenie (Rekomendacja S, 8.3–8.5). Liczy się dochód netto do dyspozycji, a bank zakłada dodatkowo margines na możliwy spadek dochodu (8.6–8.7). Dochód w walucie innej niż główna bank pomniejsza o 50%, zakładając taką deprecjację tej waluty (rekomendacja 6).

W praktyce banki określają też minimalny staż u obecnego pracodawcy albo w działalności gospodarczej. Te wymagania różnią się między bankami i rodzajami umów.

2. Koszty utrzymania

Bank odejmuje od dochodu koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Zależą one od liczby osób, regionu i sytuacji mieszkaniowej. Rekomendacja S zakazuje zaniżania tych kosztów: nie mogą być niższe niż minimum socjalne ani dane niezależnych badań budżetów domowych GUS, a po zapłaceniu raty każdemu członkowi gospodarstwa musi zostać co najmniej minimum socjalne IPiSS (8.9–8.11). Konkretne kwoty to wewnętrzne tabele banków, nieogłaszane publicznie.

W naszym kalkulatorze przyjmujemy orientacyjnie 1500 zł miesięcznie na pierwszą osobę dorosłą i 900 zł na każdą kolejną. To środki przedziałów podawanych w poradnikach (1300–1700 zł oraz 700–1100 zł). Bank może przyjąć więcej albo mniej.

3. Inne zobowiązania, także niewykorzystane

Bank sprawdza całe zadłużenie, także w firmach pożyczkowych (8.14), i odejmuje raty kredytów samochodowych, gotówkowych i ratalnych. Liczy też limity: na karcie kredytowej i w koncie, nawet jeśli są niewykorzystane. Rekomendacja S zostawia metodę bankom (8.15). Portale finansowe podają, że miesięczne obciążenie wynosi zwykle 3–5% przyznanego limitu. Karta z limitem 10 000 zł, której nie używasz, może więc obniżać dochód do dyspozycji o 300–500 zł miesięcznie.

Uwaga: zamknięcie zbędnych kart i limitów przed złożeniem wniosku to jeden z niewielu ruchów, które realnie podnoszą zdolność. Bank zobaczy jednak limit w BIK, dopóki nie zostanie on formalnie zamknięty.

4. Rata policzona z buforem

Bank nie liczy raty według dzisiejszego oprocentowania, tylko według oprocentowania powiększonego o bufor. Dla kredytu ze zmienną stopą bufor wynosi co najmniej 2,5 pp przy obecnej stopie referencyjnej NBP (3,75%). Przy oprocentowaniu stałym przez co najmniej 5 lat może być niższy. Banki często dodają więcej. Okres kredytowania liczy się maksymalnie jako 25 lat, nawet jeśli umowa ma trwać 30 czy 35 lat (rekomendacja 7.2).

5. Progi: DSTI i LTV

• DSTI, czyli suma rat do dochodu netto. Rekomendacja S wymaga szczególnej uwagi powyżej 40% (dochody do przeciętnego wynagrodzenia w regionie) i 50% (wyższe dochody). To nie jest ustawowy zakaz. Bank może przekroczyć te poziomy świadomie, ale musi ostrzec klienta, i ustala własne maksima.
• LTV, czyli kredyt do wartości nieruchomości: do 80%, a do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem. Nawet wysoka zdolność nie zastąpi wkładu własnego.

Przykład z założeniami

Poniższe liczby to ilustracja mechaniki, a nie wynik konkretnego banku.

Założenie	Wartość
Gospodarstwo	2 osoby dorosłe, oboje wnioskują
Łączny dochód netto	11 000 zł/mies.
Koszty utrzymania	1500 + 900 = 2400 zł/mies.
Kredyt samochodowy	rata 600 zł/mies.
Karta kredytowa	limit 10 000 zł, obciążenie 4% = 400 zł/mies.
Próg DSTI	50% (dochód powyżej średniej regionalnej)
Oprocentowanie oferty	6,0% zmienne (założenie)
Bufor	+2,5 pp, czyli rata liczona przy 8,5%
Okres do obliczeń	25 lat

Rachunek:

1. Maksymalna suma rat przy DSTI 50%: 11 000 × 50% = 5500 zł.
2. Minus istniejące obciążenia: 5500 − 600 − 400 = 4500 zł na ratę hipoteczną.
3. Kontrola nadwyżki: 11 000 − 2400 − 600 − 400 = 7600 zł. To więcej niż 4500 zł, więc w tym przykładzie ogranicza próg DSTI, a nie koszty życia.
4. Kwota kredytu, przy której rata przy 8,5% i 25 latach wynosi 4500 zł: około 559 000 zł.

Co zmienia wynik:

• bez karty kredytowej rata może wynieść 4900 zł, a kredyt około 608 500 zł;
• gdyby bank liczył bez bufora, przy 6%: około 698 000 zł. Właśnie dlatego bufor tak mocno obniża zdolność;
• okres 35 lat w umowie nie pomoże, bo do obliczeń i tak przyjmuje się 25 lat.

Przy LTV 80% kredyt 559 000 zł wystarczy na mieszkanie za około 699 000 zł, pod warunkiem że kupujący ma 140 000 zł wkładu. Pamiętaj, że wkład nie pokrywa kosztów transakcyjnych ani wykończenia, które trzeba sfinansować osobno (zobacz tekst o kosztach zakupu mieszkania od dewelopera).

Własne liczby wpiszesz w /pl/narzedzia/zdolnosc-kredytowa, a ratę dla konkretnej kwoty sprawdzisz w /pl/narzedzia/kalkulator-kredytu.

Co realnie podnosi zdolność

Działanie	Efekt	Uwagi
Zamknięcie zbędnych kart i limitów	rośnie dochód do dyspozycji	limit musi zniknąć z BIK
Spłata małego kredytu ratalnego	znika rata	opłaca się, gdy rata jest wysoka w stosunku do salda
Dołączenie współkredytobiorcy z dochodem	wyższy dochód, ale też wyższe koszty utrzymania	współkredytobiorca odpowiada za cały kredyt
Stała stopa na co najmniej 5 lat	niższy bufor, więc wyższa zdolność	sprawdź koszt stałej stopy i warunki po jej zakończeniu
Większy wkład własny	niższe LTV; przy 20% i więcej odpada ubezpieczenie niskiego wkładu	nie zmienia samego rachunku DSTI

Cudzoziemcy: o czym pamiętać

Dla osób bez polskiego obywatelstwa rachunek wygląda tak samo, ale bank może nie uwzględnić całego dochodu: dochód w walucie innej niż ta, w której klient zarabia najwięcej, pomniejsza o połowę, a przy dochodzie wyłącznie z zagranicy standardowy kredyt w złotych jest trudny do uzyskania. Często wymaga też karty pobytu ważnej przez określony czas. Więcej w tekście kredyt hipoteczny dla cudzoziemców i w poradniku kredyt dla cudzoziemca krok po kroku.

Zanim złożysz wniosek

• Zbierz zaświadczenia o dochodach i wyciągi z ostatnich miesięcy.
• Sprawdź swój raport BIK i zamknij nieużywane limity.
• Porównaj wynik w co najmniej dwóch–trzech bankach albo u pośrednika kredytowego.
• Dopasuj okres rezerwacji mieszkania do czasu wydania decyzji kredytowej.

Częste pytania zebraliśmy w zestawieniu pytania o kredyt i cudzoziemców.