Sprzedaż mieszkania: podatek 19%, zasada pięciu lat i ulga mieszkaniowa

Sprzedaż mieszkania przed końcem piątego roku kalendarzowego po roku nabycia oznacza 19% podatku od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia i nakładów. Rozlicza się go w PIT-39. Podatku można uniknąć w całości lub w części, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży pieniądze zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe. Przy mieszkaniu od dewelopera pięć lat liczy się według przeważającego stanowiska od końca roku, w którym podpisano akt przenoszący własność, a nie umowę deweloperską.

Poniżej wyjaśniamy, jak liczyć termin, jak obliczyć dochód i jak działa ulga mieszkaniowa. Stan na listopad 2026 r. To informacja, nie porada podatkowa. Szczegóły warto potwierdzić u doradcy.

Zasada pięciu lat

Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabyto. Kluczowe słowa to „od końca roku”. Data w ciągu roku nie ma znaczenia.

Akt przenoszący własność	Sprzedaż bez podatku dochodowego od
dowolny dzień 2022 r.	1 stycznia 2028 r.
dowolny dzień 2023 r.	1 stycznia 2029 r.
dowolny dzień 2024 r.	1 stycznia 2030 r.
dowolny dzień 2025 r.	1 stycznia 2031 r.
dowolny dzień 2026 r.	1 stycznia 2032 r.

Akt podpisany 2 stycznia 2024 r. i akt podpisany 30 grudnia 2024 r. dają więc ten sam termin. Kto zbliża się do końca roku z aktem, może zyskać cały rok, jeśli akt zostanie przesunięty na styczeń. Działa to też w drugą stronę: grudniowy akt przyspiesza termin o rok.

Która data: umowa deweloperska, odbiór czy akt?

Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności w przyszłości, ale sama jej nie przenosi. Odbiór kluczy też nie. Według przeważającego stanowiska w publikacjach i interpretacjach podatkowych bieg pięciu lat zaczyna się od końca roku, w którym zawarto akt notarialny przenoszący własność.

Uwaga: publikacje powołują się na interpretację z 2026 r., zgodnie z którą przy umowie deweloperskiej z 2020 r. i akcie z lutego 2022 r. sprzedaż jest wolna od podatku od stycznia 2028 r. Treści tej interpretacji nie zweryfikowaliśmy w oficjalnej bazie. Jeśli różnica dat ma dla Ciebie znaczenie, sprawdź interpretacje w wyszukiwarce Ministerstwa Finansów (eureka.mf.gov.pl) albo wystąp o własną.

Zbycie praw z umowy deweloperskiej przed aktem

Przed aktem przenoszącym nie jesteś jeszcze właścicielem, więc nie sprzedajesz mieszkania. Możesz za to przenieść swoje prawa z umowy deweloperskiej. Ustawa deweloperska dopuszcza to w formie aktu notarialnego i w ograniczonym zakresie: dotyczy jednego lokalu i tylko wtedy, gdy w ciągu poprzednich 3 lat nie przenosiło się innych takich praw. Wyjątek dotyczy najbliższej rodziny (art. 37a, art. 40). Skutki podatkowe takiej cesji różnią się od sprzedaży mieszkania i trzeba je ustalić z doradcą przed podpisaniem.

Jak obliczyć dochód

Podatek płaci się od dochodu, a nie od całej ceny:

dochód = cena sprzedaży − koszt nabycia − udokumentowane nakłady

• Cena sprzedaży: wartość z umowy sprzedaży.
• Koszt nabycia: cena zapłacona deweloperowi i koszty zakupu, takie jak taksa notarialna i opłaty sądowe.
• Nakłady: wykończenie i ulepszenia udokumentowane fakturami.

Przykład. Akt przenoszący w marcu 2024 r., cena 600 000 zł, koszty zakupu 3200 zł, wykończenie na fakturach 120 000 zł. Sprzedaż w czerwcu 2027 r. za 820 000 zł.

1. Dochód: 820 000 − 600 000 − 3200 − 120 000 = 96 800 zł.
2. Podatek bez ulgi: 19% × 96 800 = 18 392 zł.
3. Gdyby ta sama sprzedaż odbyła się w styczniu 2030 r., podatku dochodowego by nie było.

Faktury za wykończenie i potwierdzenia przelewów warto przechowywać przez cały okres posiadania, bo to one obniżają dochód. Czy i jakie koszty samej sprzedaży (np. taksę notarialną po stronie sprzedającego, prowizję pośrednika) można odliczyć, potwierdź z doradcą.

Ulga mieszkaniowa

Dochód jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

• Zwolnienie działa proporcjonalnie. Jeśli na cele mieszkaniowe wydasz połowę przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu.
• Przy sprzedaży w 2027 r. pieniądze można wydać do końca 2030 r.
• PIT-39 trzeba złożyć także wtedy, gdy korzystasz z ulgi lub dopiero planujesz wydatki.
• Wydatek poniesiony po złożeniu zeznania nadal się liczy. Jeśli termin minie bez wydatku, trzeba złożyć korektę i zapłacić podatek z odsetkami.

W przykładzie powyżej: jeśli z 820 000 zł przychodu na zakup własnego mieszkania wydasz 410 000 zł, czyli połowę, zwolniona będzie połowa dochodu. Podatek wyniesie wtedy 9196 zł.

Uwaga: katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe (zakup innego mieszkania, spłata kredytu, remont własnego lokalu) ma swoje warunki szczegółowe. Zanim zaplanujesz ulgę, potwierdź z doradcą, czy dany wydatek się kwalifikuje. Dotyczy to zwłaszcza zakupu mieszkania za granicą i spłaty kredytu.

Kupujący też płaci podatek

Kupujący mieszkanie od osoby prywatnej na rynku wtórnym płaci zwykle 2% PCC od wartości rynkowej. Przy zakupie od dewelopera tego podatku nie ma, bo transakcja podlega VAT. Jeśli sprzedajesz mieszkanie krótko po zakupie od dewelopera, warto sprawdzić z doradcą, czy transakcja nie podlega VAT.

Sprzedający, który nie mieszka w Polsce

Dochód ze sprzedaży mieszkania położonego w Polsce to dochód ze źródła w Polsce i co do zasady podlega polskim przepisom także wtedy, gdy sprzedający nie jest polskim rezydentem podatkowym. O rezydencji decyduje ośrodek interesów życiowych w Polsce albo pobyt dłuższy niż 183 dni w roku, a nie obywatelstwo. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, np. z Ukrainą, w ogólnym ujęciu wpływa na rozliczenie w drugim państwie, ale jej działanie w konkretnej sprawie wymaga sprawdzenia. Przed sprzedażą warto ustalić z doradcą, gdzie i jak się rozliczyć.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Jeśli na mieszkaniu ciąży hipoteka, sprzedaż wymaga ustalenia z bankiem kwoty do spłaty i zgody na wykreślenie hipoteki. Kolejność kroków opisujemy w tekście sprzedaż mieszkania z kredytem.

Pozostałe podatki związane z mieszkaniem zebraliśmy w tekście podatki przy zakupie i posiadaniu mieszkania. Jeśli sprzedaż ma zamknąć inwestycję w najem, wróć do rachunku z tekstu rentowność najmu: jak liczyć. Krótkie odpowiedzi znajdziesz w zestawieniu pytania o koszty i podatki.

Przed sprzedażą sprawdź

• Datę aktu przenoszącego własność: według przeważającego stanowiska to od niej, a nie od umowy deweloperskiej, liczy się termin (warto potwierdzić z doradcą).
• Czy wystarczy poczekać do 1 stycznia, żeby uniknąć podatku.
• Czy masz faktury za wykończenie i dokumenty kosztów zakupu.
• Czy planujesz wydatki na własne cele mieszkaniowe i czy się kwalifikują.
• Czy na mieszkaniu jest hipoteka i ile wynosi kwota do spłaty.