Иностранец покупает квартиру в Польше: разрешение, приграничная зона, документы

Иностранец может купить квартиру в новостройке в Польше без разрешения министерства: закон 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами прямо освобождает от этого требования покупку отдельной квартиры (samodzielny lokal mieszkalny). Исключения касаются в основном приграничной зоны, домов с землёй и участков. Вид на жительство, PESEL и NIP для самой покупки закон не требует, но для ипотеки банк их часто требует.

Ниже собрано то, что важно знать иностранному покупателю на первичном рынке по состоянию на ноябрь 2026 года. Это информация, а не юридическая консультация: в спорных случаях решение за нотариусом или юристом.

Кто считается иностранцем

Для закона о приобретении недвижимости иностранцами (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) иностранец — это прежде всего любое физическое лицо без польского гражданства. Важная деталь: иностранцем считается и польская компания, если её контролируют иностранцы (больше 50% голосов). Поэтому покупка через польскую фирму сама по себе не обходит правила закона.

Гражданам стран ЕЭЗ (Евросоюз, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн) и Швейцарии разрешение на покупку квартиры не нужно. Переходные сроки, которые когда-то действовали для сельскохозяйственных и лесных земель и для «второго дома», давно истекли.

Граждане Украины, Беларуси, России, Казахстана, Великобритании, США и других стран вне ЕЭЗ — иностранцы в смысле этого закона, и для них действует общий порядок, описанный ниже.

Общее правило и главное исключение для квартир

По общему правилу иностранцу из-за пределов ЕЭЗ для покупки недвижимости нужно разрешение министра внутренних дел (с согласия министерства обороны). Сделка без такого разрешения недействительна — это не формальность, а риск потерять квартиру.

Однако закон (art. 8 ust. 1 pkt 1) освобождает от разрешения покупку отдельной квартиры, то есть помещения, выделенного в отдельную собственность. Сюда относится и обычная квартира в новостройке, которую застройщик передаёт по договору. Отдельно освобождён гараж, если он служит жилищным нуждам (art. 8 ust. 1 pkt 1a).

Что покупаете	Нужно ли разрешение (не ЕЭЗ)
Квартира в многоквартирном доме	Обычно нет
Гаражное место, связанное с жильём	Обычно нет
Квартира в приграничной зоне	Может понадобиться
Дом на собственном участке, участок	Да, если нет другого исключения
Сельхозземля больше 1 га	Да

Для дома или участка одно из возможных исключений — проживание в Польше на основании разрешения на постоянное жительство не менее 5 лет (art. 8 ust. 1 pkt 2). Но это отдельная тема, и для таких покупок лучше заранее проконсультироваться с юристом.

Внимание: освобождение для квартир не действует в приграничной зоне (art. 8 ust. 3). Если квартира находится в гмине, которая входит в эту зону, покупателю не из ЕЭЗ может понадобиться разрешение. Границы зоны и применение правила в конкретном случае уточните у нотариуса до подписания договора.

Какие документы нужны

Для нотариальной сделки покупателя идентифицируют по паспорту или другому документу, удостоверяющему личность. Закон о покупке квартиры не требует:

• карты побыту (вида на жительство);
• номера PESEL;
• номера NIP (частному покупателю он не нужен).

Нотариус записывает в акте гражданство покупателя и в течение 7 дней отправляет выписку в министерство внутренних дел. С 19 ноября 2026 года такие документы нотариус будет размещать в электронном Центральном репозитории, и за каждый размещённый документ стороны платят 5 злотых. Это техническая процедура, а не разрешение: сделку она не задерживает.

С 2 апреля 2027 года, по имеющимся данным, должны заработать основные положения о Portal DOM — государственной базе данных о сделках с жильём, которую ведёт UFG. Туда будут попадать данные покупателя: PESEL, а если его нет — дата рождения и данные документа. Точные даты вступления отдельных частей в силу стоит перепроверить.

Если вы покупаете с ипотекой, список документов определяет банк, и многие банки требуют вид на жительство и PESEL. Подробнее — в статье ипотека для иностранцев.

Язык, переводчик и доверенность

Нотариальные акты составляются на польском. Если вы не владеете польским, нотариус обязан обеспечить перевод: сам (если имеет подтверждённое знание языка) или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły). По желанию акт может быть составлен и на иностранном языке. Услуги переводчика не входят в нотариальную таксу, их стоимость договаривается отдельно — узнайте цену заранее.

Практический совет: попросите у нотариуса проект акта за несколько дней до подписания и прочитайте его с переводом спокойно, а не за столом в нотариальной конторе.

Если вы не можете приехать, сделку может подписать доверенное лицо. Для нотариальной сделки доверенность, как правило, должна быть в нотариальной форме или с нотариально удостоверенной подписью; какая форма нужна, уточните у нотариуса. С 5 ноября 2026 года максимальная такса за нотариальную доверенность — 100 злотых за одно действие и 200 злотых за несколько. Доверенность, оформленная за границей, может потребовать легализации или апостиля и присяжного перевода; порядок уточните у польского нотариуса заранее.

Деньги: эскроу-счёт и происхождение средств

При покупке у застройщика вы платите не застройщику напрямую, а на специальный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), номер которого указан в договоре застройщика. Как это защищает деньги, разобрано в статье открытый и закрытый эскроу-счёт.

Что важно иностранцу:

1. Платите только на счёт из нотариального договора и с теми данными, что указаны в нём.
2. Если деньги идут из-за границы, заранее спросите свой банк и застройщика, в какой валюте ведётся эскроу-счёт, кто будет конвертировать валюту и в какой момент — от этого зависит итоговая сумма.
3. Сохраняйте документы о происхождении средств (продажа имущества, накопления, зарплата). Банк получателя и ваш ипотечный банк могут их запросить.
4. Резервационный взнос, заплаченный наличными до договора застройщика, по данным отраслевых источников, не покрывается защитой гарантийного фонда DFG. Безопаснее платить его безналично.

Налоги и вид на жительство

Право собственности на квартиру не даёт вида на жительство и не влияет на легальность пребывания. И наоборот: ваш миграционный статус (виза, карта побыту, временная защита) не мешает купить квартиру, но может влиять на возможность получить ипотеку.

Налоговое резидентство в Польше определяется не гражданством, а центром жизненных интересов или пребыванием больше 183 дней в году. От этого зависит, как вы будете платить налоги, например при сдаче квартиры в аренду. Подробности — в статье налоги при покупке и владении. Для нерезидентов есть вопросы, на которые нет однозначного ответа в открытых источниках, поэтому их стоит обсудить с налоговым консультантом.

Граждане Украины

Граждане Украины — иностранцы из-за пределов ЕЭЗ, поэтому для них действует то же правило: квартиру можно купить без разрешения, если она не в приграничной зоне. Специальный закон о помощи гражданам Украины на закон 1920 года не влияет. Режим специального закона постепенно сворачивается; статус пребывания (PESEL UKR, карта CUKR, другая карта побыту) важен для банка и ипотеки, но не для самого права купить квартиру. Конкретные даты окончания временной защиты перед решениями проверяйте на gov.pl или udsc.gov.pl.

Проверьте перед подписанием

• Находится ли квартира в приграничной зоне (спросите нотариуса).
• Покупаете вы именно отдельную квартиру, а не долю в доме или участок.
• Есть ли у вас проект акта с переводом и согласован ли переводчик.
• Совпадает ли номер эскроу-счёта с указанным в договоре.
• Собраны ли документы о происхождении денег.
• Если нужна ипотека: какие документы о пребывании принимает банк.

Пошаговый порядок покупки описан в руководстве по покупке у застройщика, а подобрать новостройку можно в /ru/investitsii.