Іноземець купує квартиру в Польщі: дозволи, прикордонна зона, документи

Іноземцю не з ЄС для купівлі окремої квартири в Польщі дозвіл міністерства, як правило, не потрібен: закон 1920 року прямо звільняє від нього придбання «самостійного житлового приміщення». Винятки стосуються прикордонної зони, будинків із землею та ділянок. Ні PESEL, ні NIP, ні посвідка на проживання закон для самої купівлі не вимагає, але без них зазвичай важче отримати іпотеку.

Нижче пояснюємо, як це працює на практиці, які документи знадобляться в нотаріуса і на що звернути увагу, якщо ви не володієте польською. Це інформація, а не юридична порада.

Хто такий «іноземець» за польським законом

Купівлю нерухомості іноземцями регулює закон від 24 березня 1920 року o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Іноземцем у ньому вважається не лише фізична особа без польського громадянства, а й польська компанія, яку контролюють іноземці (понад 50% голосів). Тобто оформити покупку через власну польську spółkę, щоб обійти закон, не вийде: компанія під контролем іноземців підпадає під ті самі правила.

Громадяни ЄС, Європейської економічної зони та Швейцарії дозволу на купівлю житла не потребують. Перехідні періоди для другого житла та сільськогосподарської землі, які діяли після вступу Польщі до ЄС у 2004 році, давно минули.

Громадяни України, Білорусі, Грузії, Великої Британії, США та інших країн поза ЄЄЗ — іноземці у розумінні закону 1920 року. Спеціальні правила для українців після 2022 року цей закон не змінювали.

Квартира: дозвіл не потрібен

Загальне правило закону — на придбання нерухомості іноземець потребує дозволу міністра внутрішніх справ (за погодженням з міністром оборони). Але стаття 8 ust. 1 pkt 1 звільняє від цього обов'язку придбання samodzielnego lokalu mieszkalnego, тобто квартири як окремого об'єкта власності. Так само без дозволу можна купити окреме гаражне приміщення, пов'язане з житловими потребами (pkt 1a).

Для типової купівлі новобудови від забудовника це означає: квартира з окремою книгою (księga wieczysta), разом із коморою чи паркомісцем як приналежністю, купується без дозволу.

Що купуєте	Дозвіл для громадянина країни поза ЄЄЗ
Окрема квартира (samodzielny lokal mieszkalny)	Не потрібен (крім прикордонної зони)
Окреме гаражне приміщення для житлових потреб	Не потрібен (крім прикордонної зони)
Будинок на власній ділянці, ділянка	Потрібен, якщо не діє інший виняток
Квартира в гміні прикордонної зони	Може знадобитися — перевірте

Увага: угода, укладена без потрібного дозволу, є недійсною (art. 6 ust. 1). Наслідки такої помилки набагато серйозніші, ніж зайвий тиждень на перевірку.

Прикордонна зона

Стаття 8 ust. 3 каже, що звільнення з ust. 1 не діють для нерухомості в прикордонній зоні та для сільськогосподарської землі понад 1 га. Тому квартира в гміні, що входить до прикордонної зони, теоретично може потребувати дозволу для покупця з країни поза ЄЄЗ. Межі зони та застосування правила в конкретному випадку варто підтвердити в нотаріуса або юриста ще до бронювання.

Будинок і ділянка

Звільнення стосується квартир. Будинок на власній землі чи ділянка під будівництво для громадянина країни поза ЄЄЗ, як правило, потребують дозволу, якщо не діє інший виняток. Один із них — щонайменше 5 років проживання в Польщі на підставі дозволу на постійне проживання (art. 8 ust. 1 pkt 2).

Документи в нотаріуса

Нотаріус встановлює особу покупця за паспортом або іншим документом, що посвідчує особу. Закон про купівлю квартири не вимагає ні PESEL, ні NIP, ні карти побиту. NIP приватному покупцеві не потрібен.

Що варто підготувати:

1. Чинний паспорт (той самий, що вказаний у договорі бронювання та umowie deweloperskiej).
2. Дані про сімейний стан і, якщо ви в шлюбі, інформацію про майновий режим подружжя: від цього залежить, на кого оформлюється власність. Майновий режим іноземного подружжя — питання для юриста.
3. Документи щодо фінансування: кредитний договір або підтвердження походження власних коштів.
4. Якщо підписує представник — доручення, як правило, у нотаріальній формі або з нотаріально засвідченим підписом; потрібну форму уточніть у нотаріуса.

Нотаріус обов'язково вносить до акта ваше громадянство і протягом 7 днів надсилає виписку до міністерства внутрішніх справ. З 19 листопада 2026 року ці документи подаються в електронне Центральне сховище електронних нотаріальних виписок, а нотаріус стягує зі сторін 5 zł за кожен документ, розміщений у ньому.

Якщо не володієте польською

Нотаріальні акти складаються польською. На прохання сторони акт може бути складений також іноземною мовою, якщо нотаріус володіє нею, або за участю присяжного перекладача (tłumacz przysięgły). Якщо сторона не знає польської і не має перекладу, нотаріус зобов'язаний перекласти зміст особисто або через перекладача. Послуги перекладача не входять до нотаріальної такси, тож вартість краще узгодити заздалегідь.

Порада з практики: попросіть проєкт акта за кілька днів до підписання і перекладіть його спокійно, а не за столом у нотаріуса.

Доручення

Якщо ви не можете приїхати на підписання, договір може підписати ваш представник за дорученням. Для нотаріального акта доручення зазвичай має бути в нотаріальній формі або з нотаріально засвідченим підписом; яка саме форма потрібна, запитайте в нотаріуса. Максимальна нотаріальна такса за доручення з 5 листопада 2026 року становить 100 zł для однієї дії та 200 zł для кількох. Якщо доручення оформлюється за кордоном, заздалегідь уточніть у польського нотаріуса, який готуватиме угоду, у якій формі і з якими додатковими документами він його прийме.

Захист покупця не залежить від громадянства

Закон про забудовників (ustawa deweloperska) захищає фізичну особу, яка купує житло не для підприємницької діяльності. Громадянство тут не має значення: ви отримуєте той самий проспект інформаційний, ескроу-рахунок (rachunek powierniczy), захист з боку Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego і ті самі правила приймання квартири. Детально процес описано в матеріалі купівля від забудовника крок за кроком, а перевірку продавця — у статті як перевірити забудовника.

Статус перебування, PESEL і банк

Статус перебування впливає не на право купити квартиру, а на доступ до іпотеки. Банки самі встановлюють, які документи про перебування вони приймають, і часто просять PESEL та карту побиту з певним запасом строку дії. Детальніше — у матеріалі іпотека для іноземців.

Щодо українців: спеціальний режим перебування за законом про допомогу громадянам України поступово згортається (закон від 23 січня 2026 року, Dz.U. 2026 poz. 203). Станом на листопад 2026 року дати та умови варто перевіряти на офіційних сайтах (gov.pl, udsc.gov.pl), а щодо кредиту — безпосередньо в банку.

Окремо: Портал даних про обіг квартир (Portal DOM), який веде UFG, збиратиме дані покупців, зокрема PESEL або, якщо його немає, дату народження та дані документа, що посвідчує особу. Основні положення, за анотаціями ISAP, набирають чинності 2 квітня 2027 року; точні дати окремих частин варто уточнити.

Податки та витрати

Іноземець платить ті самі збори, що й поляк: частину нотаріальних витрат, судові збори за внесення до księgi wieczystej, а надалі — податок на нерухомість. Податку PCC при купівлі від забудовника немає. Розрахунок усіх витрат — у статті витрати на купівлю квартири, а податки на володіння й оренду — у матеріалі податки при купівлі та володінні.

Перевірте перед підписанням

• Квартира має бути окремим житловим приміщенням із власною книгою (або буде виділена як така); гміна не входить до прикордонної зони.
• Дані паспорта однакові в усіх документах.
• Узгоджено, хто перекладатиме акт, і отримано проєкт заздалегідь.
• Банк письмово підтвердив, що приймає ваш документ про перебування, ще до сплати внеску за бронювання.
• Якщо купуєте через компанію або в шлюбі з іноземцем — є консультація юриста.