Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce: zezwolenia, strefa nadgraniczna, dokumenty

Cudzoziemiec, także spoza Unii Europejskiej, może kupić w Polsce samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Wyjątek stanowi strefa nadgraniczna, w której to zwolnienie nie działa. Do zakupu nie są potrzebne ani karta pobytu, ani PESEL, ani NIP: notariusz ustala tożsamość na podstawie paszportu lub dowodu osobistego. Pozostałe zasady są takie same jak dla Polaka. Ochrona z ustawy deweloperskiej, rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przysługują każdej osobie fizycznej, która kupuje mieszkanie na własne potrzeby.

Poniżej omawiamy przepisy, które dotyczą cudzoziemców, czyli ustawę z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a także praktyczne kwestie u notariusza: język aktu, tłumacza i pełnomocnictwo. To informacja, nie porada prawna.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy

Ustawa z 1920 r. uznaje za cudzoziemca każdą osobę fizyczną bez polskiego obywatelstwa. Obejmuje też osoby prawne z siedzibą za granicą oraz polskie spółki kontrolowane przez cudzoziemców, czyli takie, w których cudzoziemcy mają ponad połowę głosów (art. 1 ust. 2–3). Zakup przez polską spółkę z zagranicznym udziałowcem nie pozwala więc obejść tych przepisów.

Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na zakup mieszkania (art. 8 ust. 2). Okresy przejściowe na grunty rolne, lasy i tzw. drugi dom, liczone od akcesji w 2004 r., dawno minęły. W praktyce Niemiec, Hiszpanka czy Norweg kupują mieszkanie na takich samych zasadach jak Polak.

Zasada ogólna i zwolnienie dla mieszkań

Co do zasady cudzoziemiec spoza EOG potrzebuje zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wydawanego przy braku sprzeciwu ministra obrony narodowej (art. 1 ust. 1). Nabycie bez wymaganego zezwolenia jest nieważne (art. 6 ust. 1), więc nie da się tego naprawić później.

Najważniejsze dla kupującego mieszkanie od dewelopera jest zwolnienie z art. 8 ust. 1 pkt 1. Zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli lokalu z odrębną własnością i własną księgą wieczystą. Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1a zwolniony jest również samodzielny lokal garażowy związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Co kupuje cudzoziemiec spoza EOG	Zezwolenie MSWiA
Mieszkanie (samodzielny lokal mieszkalny) poza strefą nadgraniczną	nie
Lokal garażowy związany z potrzebami mieszkaniowymi	nie
Mieszkanie w strefie nadgranicznej	może być wymagane (art. 8 ust. 3)
Dom z działką albo sama działka	tak, chyba że działa inne zwolnienie, np. 5 lat pobytu stałego (art. 8 ust. 1 pkt 2)
Grunty rolne powyżej 1 ha	tak, plus odrębne przepisy

Strefa nadgraniczna

Art. 8 ust. 3 stanowi, że zwolnienia z ust. 1, w tym zwolnienie dla mieszkań, nie dotyczą nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. Mieszkanie w gminie leżącej w tej strefie może więc wymagać zezwolenia, jeśli kupuje je obywatel państwa spoza EOG.

Uwaga: zasięg strefy nadgranicznej i to, czy obejmuje konkretną inwestycję, trzeba sprawdzić dla danego adresu, najlepiej z notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Nie podajemy tu listy gmin, bo zależy ona od odrębnych przepisów.

Dom z działką to inna sytuacja

Zwolnienie dotyczy lokalu. Dom jednorodzinny na własnej działce albo sama działka pod budowę to nieruchomość gruntowa i cudzoziemiec spoza EOG potrzebuje na nią zezwolenia, chyba że spełnia warunki innego zwolnienia z art. 8 ust. 1. Przykładem jest zamieszkiwanie w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały. Kto rozważa szeregówkę lub bliźniak w inwestycji deweloperskiej, powinien ustalić, czy przedmiotem umowy jest lokal czy grunt z budynkiem.

Obywatele Ukrainy

Obywatele Ukrainy są cudzoziemcami spoza EOG, więc obowiązują ich zasady opisane wyżej: mieszkanie (poza strefą nadgraniczną) kupują bez zezwolenia. Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy nie zmienia ustawy z 1920 r. Jest ona zresztą stopniowo wygaszana ustawą z 23 stycznia 2026 r. Status pobytowy, np. PESEL UKR albo karta pobytu CUKR, ma znaczenie przede wszystkim dla banku przy kredycie, a nie dla samego prawa do zakupu. Szczegóły statusu pobytowego zmieniają się, dlatego aktualne terminy warto sprawdzić w Urzędzie do Spraw Cudzoziemców lub u prawnika.

Jakie dokumenty są potrzebne

Ustawa z 1920 r. nie wymaga przy zakupie mieszkania karty pobytu, numeru PESEL ani NIP. Notariusz identyfikuje kupującego na podstawie ważnego dokumentu tożsamości, zwykle paszportu. W praktyce przydają się:

1. ważny paszport lub dowód osobisty (obywatele UE);
2. adres do doręczeń, także w Polsce, bo deweloper, bank i sąd wieczystoksięgowy wysyłają korespondencję;
3. polski rachunek bankowy, wygodny przy wpłatach na rachunek powierniczy, choć nie jest wymagany przez ustawę;
4. dokumenty kredytowe, jeśli zakup finansuje bank. Tu wymagania są inne i często obejmują kartę pobytu oraz PESEL (szczegóły w tekście kredyt hipoteczny dla cudzoziemców).

Od 2 kwietnia 2027 r. ma działać Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami prowadzony przez UFG. Zgodnie z ustawą trafią do niego dane z aktów notarialnych, w tym PESEL kupującego, a jeśli go nie ma, data urodzenia i dane dokumentu tożsamości. Dokładne daty wejścia w życie poszczególnych przepisów warto jeszcze potwierdzić.

U notariusza: obywatelstwo, język, tłumacz

Obywatelstwo w akcie i raport do MSWiA

Notariusz wpisuje do aktu obywatelstwo stron (Prawo o notariacie, art. 92 § 1 pkt 4a). Jeśli nieruchomość nabywa cudzoziemiec, notariusz przesyła wypis aktu do ministra spraw wewnętrznych w ciągu 7 dni (ustawa z 1920 r., art. 8a). Nie jest to wniosek o zgodę, tylko obowiązek informacyjny notariusza.

Od 19 listopada 2026 r. notariusze składają te dokumenty elektronicznie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych. Pobierają przy tym od stron opłatę w wysokości 5 zł za każdy zamieszczony dokument. Dokumenty są przechowywane przez 5 lat, licząc od końca roku.

Akt jest po polsku

Akty notarialne sporządza się w języku polskim. Na żądanie strony notariusz może sporządzić akt również w języku obcym, jeśli sam zna go jako tłumacz przysięgły, albo przy udziale tłumacza przysięgłego (Prawo o notariacie, art. 2 § 3). Jeżeli strona nie zna polskiego i nie ma tłumaczenia, notariusz musi zapewnić przekład osobiście albo przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Wynagrodzenie tłumacza nie jest częścią taksy notarialnej. Kwotę i to, kto organizuje tłumacza, warto ustalić z kancelarią przy umawianiu terminu.

Dobrą praktyką jest poprosić o projekt aktu kilka dni wcześniej i przetłumaczyć go na spokojnie. Dotyczy to zwłaszcza harmonogramu wpłat, terminu przeniesienia własności i warunków odstąpienia. Przy podpisaniu jest na to mało czasu.

Pełnomocnictwo

Kto nie może przyjechać na podpisanie umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność, może działać przez pełnomocnika. Formę pełnomocnictwa (przy aktach notarialnych zwykle notarialną albo z podpisem notarialnie poświadczonym) trzeba uzgodnić z kancelarią, która będzie sporządzać umowę. Od 5 listopada 2026 r. maksymalna taksa za pełnomocnictwo wynosi 100 zł do jednej czynności i 200 zł do kilku czynności (netto, plus VAT i wypisy). Pełnomocnictwo sporządzone za granicą może wymagać dodatkowych formalności, które trzeba uzgodnić z polskim notariuszem przed wizytą u zagranicznego.

Co się nie zmienia, gdy kupujący jest cudzoziemcem

• Ochrona z ustawy deweloperskiej. Ustawa chroni osobę fizyczną kupującą na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą. Obywatelstwo nie ma tu znaczenia. Deweloper musi wręczyć prospekt informacyjny przed umową rezerwacyjną lub deweloperską, zapewnić rachunek powierniczy (otwarty albo zamknięty) i odprowadzać składki na DFG. Więcej w tekście rachunek powierniczy otwarty i zamknięty.
• Koszty. Taksa notarialna i opłaty sądowe są takie same. Przy zakupie od dewelopera nie płaci się PCC, a VAT jest już w cenie. Pełne zestawienie znajdziesz w tekście o kosztach zakupu mieszkania od dewelopera.
• Podatki po zakupie. Podatek od nieruchomości płaci właściciel niezależnie od obywatelstwa. Inaczej jest z podatkiem dochodowym od najmu lub sprzedaży: tu liczy się rezydencja podatkowa, a nie paszport. Zasady opisujemy w tekście o podatkach przy zakupie i posiadaniu mieszkania.

Kolejność działań dla kupującego z zagranicy

1. Sprawdź, czy inwestycja nie leży w strefie nadgranicznej, jeśli nie masz obywatelstwa państwa EOG lub Szwajcarii.
2. Upewnij się, że kupujesz samodzielny lokal mieszkalny, a nie dom z gruntem.
3. Jeśli potrzebujesz kredytu, porozmawiaj z bankiem przed rezerwacją. Akceptowane dokumenty pobytowe różnią się między bankami.
4. Poproś o prospekt informacyjny i projekt umowy, a w razie potrzeby zleć tłumaczenie.
5. Ustal z notariuszem język aktu, tłumacza i ewentualne pełnomocnictwo.
6. Przelewy rób wyłącznie na rachunek powierniczy wskazany w umowie i zachowaj dokumenty potwierdzające pochodzenie środków.

Cały proces zakupu opisujemy w poradniku kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku. Odpowiedzi na częste pytania cudzoziemców znajdziesz w zestawieniu pytania o kredyt i zakup przez cudzoziemców.

Sprawdź przed podpisaniem

• Czy adres inwestycji nie leży w strefie nadgranicznej?
• Czy przedmiotem umowy jest samodzielny lokal mieszkalny?
• Czy w akcie poprawnie wpisano Twoje obywatelstwo i dane z paszportu?
• Czy rozumiesz treść aktu, w języku polskim albo dzięki tłumaczowi?
• Czy pełnomocnictwo, jeśli z niego korzystasz, obejmuje wszystkie potrzebne czynności?