Spis treści
Fakty w trakcie weryfikacji
Prawnik lub doradca podatkowy jeszcze sprawdza ten tekst. Traktuj go jako orientację, nie poradę prawną ani podatkową.
Ustawa deweloperska zna tylko dwa rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego: otwarty i zamknięty. Przy otwartym bank wypłaca deweloperowi pieniądze etapami, po sprawdzeniu postępu budowy; przy zamkniętym przekazuje je jednorazowo, dopiero gdy kupujący zostanie właścicielem. Dodatkową siatką bezpieczeństwa jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który przy rachunku otwartym zwraca wpłaty m.in. w razie upadłości dewelopera. To informacja, nie porada prawna.
Po co jest rachunek powierniczy
Kupujący nie płaci deweloperowi bezpośrednio. Wpłaca pieniądze na rachunek w banku, który pilnuje, by trafiły do dewelopera dopiero wtedy, gdy spełni on określone warunki. Deweloper musi zapewnić kupującemu jeden z dwóch środków ochrony: otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy (art. 6–7). Warianty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową znane z ustawy z 2011 r. nie funkcjonują już w nowej ustawie, więc oferta powołująca się na „trzeci rodzaj" rachunku powinna wzbudzić pytania.
Kilka zasad wspólnych dla obu rodzajów:
- harmonogram ma co najmniej 4 etapy, a każdy obejmuje od 10% do 25% kosztu przedsięwzięcia,
- kupujący wpłaca kolejną ratę po zakończeniu etapu i pisemnym (lub na trwałym nośniku) zawiadomieniu dewelopera,
- koszty prowadzenia rachunku ponosi deweloper i nie mogą one pomniejszać wpłat kupującego (art. 14),
- deweloper odprowadza od wpłat składkę na DFG.
Rachunek otwarty
Bank wypłaca deweloperowi środki po stwierdzeniu zakończenia kolejnego etapu, nie wcześniej niż 30 dni od podpisania umowy, w wysokości proporcjonalnej do kosztu etapu. Przed wypłatą sprawdza m.in., czy deweloper ma prawo do gruntu, czy nie jest niewypłacalny i czy pozwolenie na budowę jest w mocy; koszty tej kontroli pokrywa deweloper. Kwotę przypadającą na ostatni etap bank przetrzymuje do czasu, aż otrzyma wypis aktu przenoszącego własność na kupującego, wolną od obciążeń poza tymi, na które kupujący się zgodził.
W praktyce oznacza to, że pieniądze kupującego są wydawane na budowę w jej trakcie. Jeśli deweloper upadnie w połowie inwestycji, część środków jest już „w murach". Dlatego przy rachunku otwartym znaczenie ma DFG.
Rachunek zamknięty
Bank wypłaca deweloperowi pieniądze jednorazowo, dopiero po otrzymaniu wypisu aktu przenoszącego własność lokalu na kupującego, wolnego od obciążeń (art. 15). Do tego czasu deweloper musi finansować budowę z innych źródeł, np. kredytu bankowego lub kapitału własnego.
Jeśli deweloper nie dokończy inwestycji, a kupujący odstąpi od umowy, wpłacone środki nadal są w banku i podlegają zwrotowi w wartości nominalnej. Jak ten mechanizm zadziała w konkretnej upadłości, najlepiej ocenić z prawnikiem.
Przykład: jak płyną pieniądze
Założenia są przykładowe. Mieszkanie za 600 000 zł, harmonogram w czterech etapach, kupujący płaci po 25% ceny po zakończeniu każdego etapu, czyli po 150 000 zł.
| Moment | Rachunek otwarty | Rachunek zamknięty |
|---|---|---|
| Po etapie 1 (wpłata 150 000 zł) | bank sprawdza etap i wypłaca deweloperowi część środków | środki zostają w banku |
| Po etapach 2 i 3 (kolejne 300 000 zł) | bank wypłaca po każdym sprawdzonym etapie | środki zostają w banku |
| Po etapie 4 (ostatnie 150 000 zł) | kwota ostatniego etapu czeka w banku | środki zostają w banku |
| Akt przenoszący własność | bank wypłaca resztę po otrzymaniu wypisu aktu | bank wypłaca całość po otrzymaniu wypisu aktu |
W obu przypadkach kupujący płaci tak samo i na ten sam rachunek. Różni się tylko moment, w którym pieniądze trafiają do dewelopera.
Porównanie
| Rachunek otwarty | Rachunek zamknięty | |
|---|---|---|
| Kiedy deweloper dostaje pieniądze | etapami, po kontroli banku | jednorazowo, po przeniesieniu własności |
| Ostatnia część ceny | wstrzymana do aktu przenoszącego | całość wstrzymana do aktu |
| Składka DFG (stawka obecna) | 0,45% wpłat | 0,1% wpłat |
| Ustawowy pułap składki | 1% | 0,1% |
| Ryzyko przy upadłości dewelopera | środki częściowo wydane, wsparcie DFG | środki w banku, zwrot nominalny |
| Kto płaci za rachunek | deweloper | deweloper |
DFG: kiedy fundusz wypłaca pieniądze
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Składkę płaci deweloper, a podstawą jej naliczenia są wpłaty kupujących. Czy deweloper uwzględnia ją w cenie, to jego decyzja cenowa, której ustawa nie reguluje.
Według art. 48 ustawy DFG wypłaca środki:
- przy rachunku otwartym: w razie upadłości dewelopera (np. gdy syndyk nie kontynuuje inwestycji lub odstępuje od umowy) oraz gdy kupujący skutecznie odstąpi od umowy z przyczyn wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 1–11, a deweloper nie zwróci mu pieniędzy w ciągu 30 dni,
- przy obu rodzajach rachunku: gdy upadnie bank prowadzący rachunek, w części przekraczającej limit gwarancji depozytów.
Ochrona dotyczy wpłat na rachunek powierniczy. Opłata rezerwacyjna wpłacona przed umową deweloperską poza rachunkiem, np. gotówką, nie jest nią objęta; deweloper ma natomiast obowiązek przelać ją na rachunek w ciągu 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej.
Według danych UFG przytaczanych w prasie od 2024 r. do połowy 2026 r. fundusz wypłacił ok. 28,2 mln zł na podstawie 70 wniosków, przy czym większość dotyczyła niedotrzymania terminu przeniesienia własności, a nie upadłości. Pod koniec września 2026 r. ochroną objętych było niemal 219 tys. umów. Zakres ochrony w konkretnej sprawie warto zawsze potwierdzić z prawnikiem.
Gdy bank wypowie umowę rachunku
Bank może wypowiedzieć umowę rachunku powierniczego tylko z ważnych powodów, z 60-dniowym okresem wypowiedzenia. Deweloper ma 60 dni na zawarcie umowy z nowym bankiem; jeśli tego nie zrobi, środki wracają do kupujących. Do czasu otrzymania informacji o nowym rachunku kupujący może wstrzymać wpłaty. Brak terminowej zmiany banku jest też jedną z ustawowych przyczyn odstąpienia od umowy.
Czego rachunek powierniczy nie chroni
- zakupu gotowego lokalu w formie zwykłej sprzedaży: przy takiej transakcji nie ma rachunku powierniczego ani DFG, obowiązują tylko przepisy o prospekcie, rezerwacji i odbiorze,
- konstrukcji innych niż umowy z ustawy, np. zakupu udziałów w spółce czy „inwestycji" w projekt,
- wpłat na inny rachunek niż wskazany w umowie,
- opóźnień jako takich: rekompensatą są kary umowne z umowy, a po wyznaczeniu dodatkowego terminu 120 dni możliwe jest odstąpienie,
- wad lokalu: te obejmuje procedura odbioru i rękojmia.
Uwaga: wpłacaj wyłącznie na numer rachunku powierniczego zapisany w umowie deweloperskiej. Prośba o przelew na inny rachunek, nawet „tymczasowo", jest powodem, by wstrzymać płatność i skontaktować się z bankiem prowadzącym rachunek.
Jak sprawdzić, jaki rachunek oferuje deweloper
Rodzaj rachunku podaje prospekt informacyjny, a umowa deweloperska musi zawierać nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami i informację o składce na DFG. Pomocne pytania i kolejne źródła informacji o deweloperze zebraliśmy w tekście jak sprawdzić dewelopera. Rachunek zamknięty nie oznacza sam w sobie solidniejszego dewelopera, a otwarty słabszego: ważne jest, jak firma finansuje budowę i jaką ma historię, o czym więcej w tekście ryzyko dewelopera: jak czytać wskaźnik.
Miejsce rachunku w całym procesie zakupu pokazuje kupno od dewelopera krok po kroku, a przyczyny i terminy odstąpienia od umowy omawia tekst o umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej.
Sprawdź w umowie
- Rodzaj rachunku i nazwa banku zgodne z prospektem.
- Harmonogram: liczba etapów i procent kosztu przypadający na każdy.
- Sposób zawiadamiania o zakończeniu etapu.
- Numer rachunku, na który trafiają wpłaty, także transze kredytu.
- Zasady naliczania składki na DFG.
Źródła
To nie jest porada
Materiał ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani finansową. Przed decyzją sprawdź szczegóły u notariusza, doradcy lub w banku.