Содержание
Покупка квартиры в новостройке у застройщика состоит из нескольких чётких этапов, и в них документы важнее цены за квадратный метр. Ниже весь процесс так, как он выглядит в Варшаве: от проверки застройщика до получения ключей.
Шаг 1. Проверьте застройщика и проект
Прежде чем вносить бронь, соберите базовую информацию о компании и проекте.
- KRS и история компании. Найдите её в Национальном судебном реестре: когда создана, кто руководит и реализует ли проект отдельная специальная компания. Это распространённая и вполне законная практика, поэтому просто спросите о финансовой поддержке группы.
- Земельно-ипотечная книга участка. Владельцем или вечным пользователем должен быть застройщик, без неожиданных обременений. Посмотрите разделы III и IV.
- Разрешение на строительство и реальное состояние работ.
- Прежние проекты. Съездите в сданные дома и поговорите с жильцами.
Информационный проспект
До подписания чего-либо застройщик обязан передать вам информационный проспект (prospekt informacyjny) с приложениями. В нём описаны участок, стандарт отделки, срок завершения строительства и способ защиты ваших платежей. Прочитайте его внимательно и сравните со словами менеджера по продажам.
Эскроу-счёт
Ваши платежи поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), открытый или закрытый, который ведёт банк. Застройщик получает средства поэтапно, когда банк подтверждает завершение соответствующих работ. Выясните, какой тип счёта предусмотрен договором и как банк контролирует выплаты: от этого зависит сохранность ваших денег. Покупателей также защищает Девелоперский гарантийный фонд.
Просите все документы в письменном виде. Добросовестный застройщик не станет возражать, а хороший консультант поможет в них разобраться.
Шаг 2. Договор резервации
Договор резервации закрепляет выбранную квартиру на оговорённый срок, обычно от нескольких дней до пары недель, до подписания девелоперского договора. По закону плата за резервацию не может превышать 1% цены, а если договор не будет заключён по независящим от вас причинам, её должны вернуть. Обратите внимание на срок резервации и условия возврата: в разных проектах они отличаются.
Шаг 3. Девелоперский договор у нотариуса
Девелоперский договор (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта. Проверьте прежде всего:
- точное описание квартиры, её площадь и принадлежащие к ней помещения (балкон, кладовая, парковочное место),
- цену, график платежей и номер эскроу-счёта,
- сроки передачи права собственности и приёмки квартиры,
- стандарт отделки и правила внесения изменений,
- договорные штрафы и условия отказа от договора.
Запросите проект договора за несколько дней до визита к нотариусу и покажите его юристу.
Шаг 4. График платежей
Цена выплачивается не сразу. Типичная схема выглядит так, а точные пропорции определяет ваш договор:
| Этап | Что происходит | Платёж |
|---|---|---|
| Резервация | Квартира закреплена | Плата за резервацию (засчитывается в цену) |
| Девелоперский договор | Подписание у нотариуса | Первый взнос, часто собственные средства покупателя |
| Этапы строительства | Завершение работ | Следующие транши на эскроу-счёт |
| Приёмка | Акт приёмки | Последний транш, часто после приёмки |
| Договор о передаче собственности | Нотариальный акт | Запись права в земельно-ипотечной книге |
Если вы берёте ипотеку, банк выдаёт средства траншами, привязанными к тому же графику.
Шаг 5. Приёмка квартиры
Застройщик уведомляет о дате приёмки. Приходите со списком проверки, измерительным прибором или доверенным инспектором. Проверьте стены, окна, инженерные системы, площадь и соответствие договору. Все недостатки внесите в акт, а застройщик должен отреагировать на каждый. Подписывайте акт и забирайте ключи только после устранения недостатков или согласования срока исправлений.
Договор о передаче собственности
Итоговый нотариальный акт переводит право собственности на вас, а нотариус подаёт заявление о внесении записи в земельно-ипотечную книгу. С этого момента вы собственник.
Сколько это стоит?
Кроме цены квартиры, заложите нотариальную таксу, судебные сборы, расходы на ипотеку и парковочное место.
В заключение
Законы и банковская практика меняются, поэтому воспринимайте этот текст как путеводитель, а не как юридическую консультацию. Если хотите пройти процесс с человеком, который знает варшавские новостройки, напишите в M² Homes.